Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Здравствуйте, Ирина!

Подскажите какие риски у нас, как покупателей, могут возникнуть при такой сделке?
Ирина

Риски явные — оба продавца, получив деньги в размере остатка ссудной задолженности, могут просто не поделить их и не погасить кредит. А потом, растратив всё, разбегутся по разным областям и будут потихоньку гасить ипотеку. А то и не будут. А Вы будете в суде взыскивать с них выплаченное по предварительному договору. И если суд-то взыщет, то вернуть фактически не сможете.

Обычно в таких случаях я настоятельно рекомендую заручиться согласием кредитора. И не заключать предварительный договор, а сразу в основном указать, что денежные средства в размере _____ рублей (остаток ссудной задолженности) будут перечислены продавцу на счет № __________________ (указывается номер счёта, с которого осуществляются аннуитетные платежи по кредиту), продавец обязуется направить эти средства на досрочное погашение кредита по договору № __________ от __________.

Оставшиеся денежные средства в сумме ______ рублей будут переданы продавцу в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на покупателя, но не позднее _____ путём перечисления на счёта продавцов в равных долях (указать номера счетов)

Таким образом, к моменту подачи документов долг по ипотеке будет погашен, представитель кредитора может сразу же тоже вместе со сторонами подать заявление о погашении записи об ипотеке…

Документы сдаёте и рассчитываетесь. всё честно и рисков нет.

Удачи!

Ирина, добрый день.

1. Самый главный риск связан с тем, что в последствии продавцы будут уклоняться от заключения основного договора купли-продажи. Т.е. долг будет погашен Вашими деньгами, ипотека прекратится, квартира останется в собственности у супругов. Вам нужно будет по ситуации выбирать в итоге: требовать возвратить денежные средства или через суд обязать заключить основной договор ипотеки.

2. Менее рискованно было бы предложить продавцам заключить сразу основной договор, по которому покупатели (Вы) сразу оплачиваете такую сумму за покупку квартиры, которая включала бы часть в погашение долга по кредитному договору, и часть в пользу продавцов. Тогда именно этот договор купли-продажи нужно будет нести в УФРС для регистрации права собственности на покупателей (в Вашу пользу). При этом сразу подлежит погашению запись об ипотеке (если договором будет предусмотрено, что часть денежных средств направляется именно на погашение остатка долга по кредиту).

Возможна и другая ситуация, при которой денежные средства уплачиваются только в пользу продавцов, а ипотека остаётся, только обязанными по исполнению кредита будут новые собственники. Как Вы понимаете, здесь не обойтись без согласия банка, поскольку банк залогодержатель (без его согласия не может бsnm заключён даже предварительный договор купли-продажи, а равно любая сделка по отчуждению заложенного имущества).

Поэтому в любом случае для заключения договора купли-продажи потребуется согласие банка, а также согласие супруга, который не является участником сделки (ст. 35 СК РФ). Также для уменьшения вероятности риска можно запросить нотариально подтверждённое письмо об отсутствии заключённого между супругами брачного договора, соглашения о разделе совместно нажитого имущества.