Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

824 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
824 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Признание права собственности на дом и землю через суд и выплата неустойки

Прошу проконсультировать по такому вопросу: нами заключен предварительный договор купли-продажи на земельный участок с подрядом. По этому договору застройщик обязался построить дом, заключить основной договор и передать землю и дом нам в собственность в феврале 2015г. Оплата произведена нами полностью при полписании предв. договора. Дом до сих пор не сдан. Мы писали претензии по сдаче дома и уплате неустойки, безрезультатно, в ответ одни отписки.

В итоге подали иск в суд о передаче дома и участка в соб-сть и выплате неустойки. Юрист от застройщика грозит нам встречным иском, т.к. нами в июле 2015г.построена лестница, которая в их тех. плане не прописана(дом должен быть сдан нам без лестницы). Как это может повлиять на процесс в суде?

01 Февраля 2016, 02:32, вопрос №1123384 Лариса, г. Краснодар
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Юрист - Федоров Денис
    получен
    гонорар
    31%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Лариса!

    В силу положений ст. 137 Гражданского процессуального кодекса РФ ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.

    В силу положений статьи 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судья принимает встречный иск в случае, если:
    встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
    удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
    между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

    Оценить перспективу принятия судом встречного иска в отсутствии документов, и не зная предмет встречного требования, достаточно сложно.

    Если встречный иск заявлен в процессе рассмотрения дела, суду следует обсудить вопрос об отложении судебного разбирательства и предоставлении лицам, участвующим в деле, времени для соответствующей подготовки. Установленный ст. 154 ГПК срок (два месяца) для рассмотрения и разрешения дела в целом следует исчислять со дня принятия встречного иска, т.е. срок рассмотрения дела будет продлен на два месяца.

    Таким образом, судебный процесс в случае принятия встречного иска затянется, поскольку появятся новые требования и возражения, в основании которых лежат обстоятельства, подлежащие доказыванию.

    С уважением Федоров Денис Николаевич.

    01 Февраля 2016, 03:12
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богаченков Виктор
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате
    Юрист от застройщика грозит нам встречным иском, т.к. нами в июле 2015г.построена лестница, которая в их тех. плане не прописана(дом должен быть сдан нам без лестницы). Как это может повлиять на процесс в суде?
    Лариса

    Лариса, здравствуйте! К вам может быть т предъявлен встречный иск о самовольной перепланировке дома. На основании ст 137-138 ГПК РФ такой иск должен рассматриваться первым. Поэтому рассмотрение вашего иска к застройщику может надолго затянуться. Чтобы этого не произошло вам лучше разобрать лестницу.

    Статья 137. Предъявление встречного иска


    Ответчик вправе до принятия судом решения предъявить к истцу встречный иск для совместного рассмотрения с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления иска.
    Статья 138. Условия принятия встречного иска
    Судья принимает встречный иск в случае, если:
    встречное требование направлено к зачету первоначального требования;
    удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска;
    между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению споров.

    .

    01 Февраля 2016, 03:22
    Ответ юриста был полезен? + 4 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богаченков Виктор
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Прилагаю разъяснения из ПС Консультант Плюс о порядке заключения предварительных договоров на куплю-продажу жилого помещения

    «Электронный журнал „Азбука права“, 29.01.2016
    ЧТО ПРЕДУСМОТРЕТЬ В ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМ ДОГОВОРЕ
    КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?
    По предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).
    Предварительный договор купли-продажи квартиры нужно заключать в письменной форме. По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса (ст. 163 ГК РФ). Размер нотариального тарифа будет определяться в зависимости от цены сделки (пп. 4 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Государственная регистрация такого договора не требуется.
    Предварительный договор должен содержать (п. 3 ст. 429 ГК РФ):
    — условия, позволяющие установить предмет договора;
    — условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
    — условия о цене квартиры;
    — перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

    Предмет договора

    Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре (ст. 554 ГК РФ).
    Нужно точно и подробно указать данные квартиры, которые позволяют ее идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры, но и кадастровый номер, общая и жилая площадь (согласно справке БТИ), количество комнат в квартире, этаж, на котором она располагается. Также можно указать общую этажность дома, в котором находится квартира.

    Цена договора

    В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен уплатить продавцу квартиры (ст. 555 ГК РФ).
    Лица, проживающие в квартире помимо продавца
    В квартире могут проживать лица, у которых после ее продажи сохранится право на проживание в ней. Например, к ним относятся бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Право пользования жильем данных граждан носит бессрочный характер. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи квартиры (п. 1 ст. 558 ГК РФ; ст. 19 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
    В ином случае, если в квартире кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи квартиры.

    Стороны договора

    Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.

    Права и обязанности сторон


    В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи квартиры покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

    Правоустанавливающие документы

    В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на квартиру (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (дату выдачи, серию, номер, наименование регистрирующего органа, номер записи о регистрации).
    При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру, с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на квартиру, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками.
    Особо обращаем ваше внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи квартиры следует указать, что квартира не находится под арестом, не заложена, свободна от других обременений и ограничений.

    Расходы, связанные с исполнением договора

    В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

    Срок заключения основного договора

    Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет.
    Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).
    Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
    Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.
    Материал подготовлен при содействии Группы компаний „Аналитический Центр
    01 Февраля 2016, 03:35
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Богаченков Виктор
    получен
    гонорар
    39%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате
    Электронный журнал «Азбука права», 29.01.2016
    КАКОВЫ ГАРАНТИИ И РИСКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ
    ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

    Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).
    Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.
    Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи
    Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ).
    Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.
    Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
    Требование о понуждении заключить основной договор может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
    В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
    Риски заключения предварительного договора купли-продажи
    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
    Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков.
    1. Отсутствие гарантий получения квартиры
    Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.
    Обратите внимание!
    Если между сторонами заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, то суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и обязать застройщика предоставить документы на государственную регистрацию. Для этого необходимо два условия:
    — в предварительном договоре содержатся условия, обязательные для включения в договор долевого участия в строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ);
    — соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям закона, предъявляемым к застройщикам (ч. 1 ст. 2, ч. 1 — 2 ст. 3 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
    2. Риск признания предварительного договора незаключенным
    Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
    3. Риск двойной продажи квартиры
    Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.
    4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег
    В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
    Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
    Обратите внимание!
    Согласно действующему законодательству на этапе строительства жилья возможно заключение с застройщиком только договоров долевого участия в строительстве с обеспечением гарантий, предусмотренных Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а также привлечение денег жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
    01 Февраля 2016, 05:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каравайцева Елена
    Каравайцева Елена
    Юрист, г. Новоалтайск
    • 5931ответ
    • 1418отзывов

    Здравствуйте, Лариса! Скорее всего, застройщик просто желает затянуть рассмотрение дела, поскольку срок рассмотрения дела при подаче встречного иска начнет течь заново. Лучше лестницу разобрать, чтобы лишить застройщика оснований для подачи встречного иска и затягивания дела.

    Уточните, когда застройщик должен был Вам сдать дом по договору (число февраля 2015 г.), дату подачи Вами иска. Согласно ч. 4 ст. 429 ГК РФ Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявленов течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Если Вы этот срок пропустили, то логичнее было бы со стороны застройщика возражать против исковых требований о заключении основного договора на передачу зем. участка в собственность на основании пропуска 6-месячного срока. Если этот срок вами не пропущен, то не вижу смысла тянуть дело. Нужно смотреть договор подряда. Возможно, в нем есть ответственность Заказчика за несогласованне с Подрядчиком действия по строительству дома. Если договором подряда такая ответственность Заказчика не предусмотрена, то максимум, ч то застройщик может потребовать-это убрать лестницу.

    Статья 429. Предварительный договор
    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
    5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

    В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

    01 Февраля 2016, 07:50
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давидович Людмила

    Предъявление такого иска может затянуть срок рассмотрения дела. На исход дела не повлияет, т.к. нет связи между строительством лестницы и неисполнением обязательств застройщиком — лестница не препятствие исполнить обязательство. ст. 310 гк рф.

    01 Февраля 2016, 11:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats