8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
300 ₽
Вопрос решен

Замена объекта аренды по договору аренды

Добрый день!

Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды.

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво.

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?

Показать полностью
, Вика, г. Москва
Виолетта Магола
Виолетта Магола
Юрист, г. Раменское
В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
Вика

Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…

И прописать, что в субаренду сдается…

Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика

Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

0
0
0
0
Вика
Вика
Клиент, г. Москва

Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.

Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.
Вика

А возможности заключить договор задним числом не является возможным?

Вы в ДС будете прописывать новый пункт, я не вижу ничего критичного в данной ситуации

0
0
0
0
Дмитрий Скрябнев
Дмитрий Скрябнев
Юрист, г. Челябинск

Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?

0
0
0
0
Вика
Вика
Клиент, г. Москва

нет, объект не указывался. у нас на самом деле уведомительный порядок для собственника - 5 дней с даты заключения договора субаренды для его уведомления о заключении договора субаренды. в уведомлении указываем только дату заключения договора субаренды и наименование Субарендатора. в текущий момент срок пропущен, если заключать новый договор от фактической даты - конец декабря 2015 г.

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.

Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.

0
0
0
0
Гор Казарян
Гор Казарян
Юрист, г. Краснодар
ДС с элементами соглашения о новации?
Вика

А что мешает составить договор новации?

0
0
0
0
Вика
Вика
Клиент, г. Москва

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

По-моему не совсем так. Если под объектом понимать помещение, а под предметом — права и обязанности касательно этого объекта, то смена объекта, не всегда может привести к изменению предмета предыдущего договора.
То есть, если меняется только помещение а права и обязанности сторон идентичны предмету первого договора, то в таком случае нужно заключать Доп. Согл., если же предмет меняется — допустима новация.

0
0
0
0
Сергей Вишневский
Сергей Вишневский
Юрист, г. Краснодар
Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что
Магола Виолетта Олеговна

Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

Добрый день!

В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

0
0
0
0
Наталья Янкина
Наталья Янкина
Юрист, г. Великий Новгород
Эксперт

Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения).

Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными:

kad.arbitr.ru/PdfDocument/6ff87a95-9def-409e-902d-513180e75329/A41-3388-2008_20081229_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf

kad.arbitr.ru/PdfDocument/2af7af99-d55b-4d36-93ae-dfc1db5583e2/A26-237-2012_20120910_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pdf

Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от

30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды
в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава
арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора
аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей
не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,
относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения
изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее
заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об
обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные
отношения, не следует.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Может ли ИП сдавать в аренду жилое помещение, полученное по договору безвозмездного пользования помещением от физ
Добрый день! Может ли ИП сдавать в аренду жилое помещение, полученное по договору безвозмездного пользования помещением от физ. лица?
, вопрос №3966224, Дьулусхан, г. Москва
Недвижимость
Остаток аренды нам не вернули и еще требуют оплатить коммунальные расходы
Мы снимали квартиру без договора. Платили всегда во время. За 12 дней до окончания срока мы съехали. Остаток аренды нам не вернули и еще требуют оплатить коммунальные расходы. Как нам быть?
, вопрос №3965774, Маргарита, г. Москва
Гражданское право
Здравствуйте Есть ли шаблон договора аренды не жилого помещения под хостел?
Здравствуйте Есть ли шаблон договора аренды не жилого помещения под хостел?
, вопрос №3965361, Джамал, г. Курск
Все
Здравствуйте Два года назад машины отдал под выкуп был договор
Здравствуйте. Два года назад машины отдал под выкуп, был договор что он будет платить по 40 тисяч рублей 25 месяц. В итоге конец остатки деньги отдаст, я ему отдал ниже стоимость аренду это машина стоить аренду в день 2000 рублей. Сейчас подходит в конце он не хочет отдать остатки деньги. Остался 350 тисич. Хотел забрать машина он от меня прячет машина. И по телефону угрожает вчера приехали 4 не знакомы мужчины и угрожали. Хотели что я снял машина с учёта. Кому я отдал машина очень близки бы знакомы. По этому не какой бумажные договора не составлял.машина в кредите. Ещё остался платить 350 тысяч. Я не давно Разговаривал он отказываться от нашей договора. Я ему сказал если не хочешь платить просто машина заберу. И будем читать как аренды. После этого он просто перестал отвечать в телефон. И начали меня и супруга поступать Угрозы по телефону. Что они приедут убьют или поймают накажут. Мы просто не знаем как поступить. Получается он отказываться платить. Остатки деньги. И нам не хочется остатки кредите платить за него. Помогите пожалуйста как быть
, вопрос №3965227, Александр, г. Одинцово
700 ₽
Вопрос решен
Недвижимость
Как правильно составить договор аренды и дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы - два документа
Как правильно составить договор аренды и дополнительное соглашение о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендной платы - два документа. Квартиру сдаю в плохом состоянии за 1/3 рыночной стоимости с условием проведения ремонта арендаторами. Арендатор уже найден и согласен на мои условия. Важно определить стоимость ремонта в счет арендной платы и правильно составить эти два документа.
, вопрос №3965209, Татьяна, г. Москва
Дата обновления страницы 21.01.2016