Замена объекта аренды по договору аренды

Question

Добрый день! Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды. Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво. В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?

Виолетта Магола · Answer

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете? Вика Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:… И прописать, что в субаренду сдается… Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Вика Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

Дмитрий Скрябнев · Answer

Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?

Гор Казарян · Answer

ДС с элементами соглашения о новации? Вика А что мешает составить договор новации?

Сергей Вишневский · Answer

Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что Магола Виолетта Олеговна Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет , срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так? Вика Добрый день! В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

Наталья Янкина · Answer

Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения). Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными: kad.arbitr.ru/PdfDocument/6ff87a95-9def-409e-902d-513180e75329/A41-3388-2008_20081229_Reshenija%20i%20postanovlenija.pdf kad.arbitr.ru/PdfDocument/2af7af99-d55b-4d36-93ae-dfc1db5583e2/A26-237-2012_20120910_Postanovlenie%20kassacionnoj%20instancii.pdf Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от 30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды, относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, не следует.