Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Замена объекта аренды по договору аренды
Добрый день!
Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды.
Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво.
В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?
Вика
Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…
И прописать, что в субаренду сдается…
Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя
Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика
Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)
Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?
нет, объект не указывался. у нас на самом деле уведомительный порядок для собственника - 5 дней с даты заключения договора субаренды для его уведомления о заключении договора субаренды. в уведомлении указываем только дату заключения договора субаренды и наименование Субарендатора. в текущий момент срок пропущен, если заключать новый договор от фактической даты - конец декабря 2015 г.
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.
Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.
Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика
По-моему не совсем так. Если под объектом понимать помещение, а под предметом — права и обязанности касательно этого объекта, то смена объекта, не всегда может привести к изменению предмета предыдущего договора.
То есть, если меняется только помещение а права и обязанности сторон идентичны предмету первого договора, то в таком случае нужно заключать Доп. Согл., если же предмет меняется — допустима новация.
Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что
Магола Виолетта Олеговна
Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.
С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика
Добрый день!
В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.
Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения).
Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными:
Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от
30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды
в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава
арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора
аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей
не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,
относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения
изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее
заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об
обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные
отношения, не следует.
Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.
А возможности заключить договор задним числом не является возможным?
Вы в ДС будете прописывать новый пункт, я не вижу ничего критичного в данной ситуации