ООО покупает у физлица дом. участок , ООО выписывает этому физическому лицу доверенность на сделку(генеральная ) может физическое лицо и за покупателя и продавец?
Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор , ОТ ООО- это физическое лицо?
может физическое лицо и за покупателя и продавец?
Ольга
Увы нет, доверенность должна быть выписана на третье лицо
Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор, ОТ ООО- это физическое лицо?
Ольга
У риэлтора должна быть доверенность от физ лица, а у физ лица от Вас
Доверенность должна быть нотариально заверенной
Статья 185 ГК РФ. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи.
Здравствуйте.
«Может физическое лицо и за покупателя и продавец» — имеете в виду, договор подписать как покупатель и как поверенный продавца? Нет, не может, будет иметь место совпадение сторон и Росреестр переход права не зарегистрирует.
Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор, ОТ ООО- это физическое лицо?
Ольга
Непонятно, почему от ООО физ. лицо. Проще физ. лицу-продавцу действовать от себя лично, от ООО выдать доверенность риелтору.
может физическое лицо и за покупателя и продавец?
Ольга
Добрый день.
Нет не может. Прямой запрет предусмотрен в ст. 182 ГК РФ
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.,
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор, ОТ ООО- это физическое лицо?
Ольга
А почему физ лицо не может выступать самостоятельно в сделке?
ООО покупает у физлица дом. участок, ООО выписывает этому физическому лицу доверенность на сделку(генеральная )
Ольга
Подождите — а в связи с чем и для каких целей вписывается доверенность? На представление интересов в Росреестре при регистрации права собственности на покупку дома?
Если для подачи документов на регистрацию уже совершенной сделки, что будет прямо оговорено в доверенности — то закон, запрета на этот счет не содержит.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как вариант, могу предложить следующий алгоритм действий, при условии, что доверенность выдана на физическое лицо — продавца недвижимости. В том случае, если ей закреплено право передоверия полномочий, физ. лицо обладает возможностью передать часть полномочий по совершению сделки третьему лицу.
Статья 187 ГК РФ
1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные.
3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.
Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.
При таком раскладе — договор купли-продажи от имени ООО подписывает третье лицо, действуя на основании оформленной в порядке передоверия доверенности, физ.лицо выступает от своего имени.
Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор, ОТ ООО- это физическое лицо?
Ольга
Нет, данная схема тоже не может быть, так как поверенный ООО (то есть физлицо-продавец) будет действовать в своем интересе
Статья 182. Представительство
3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
ООО должно выдать доверенность риелтору, а физлицо должно действовать от своего имени
«Если нет, то от этого физического лица будет риэлтор, ОТ ООО- это физическое лицо?»
«ООО покупает у физлица дом. участок, ООО выписывает этому физическому лицу доверенность на сделку(генеральная ) может физическое лицо и за покупателя и продавец?»
Ольга, ООО, как сторона Покупателя в сделке может выдать Физ лицу — Продавцу или 3-му лицу доверенность на представительство в органах УФРС с правом сдачи на регистрацию Договора купли-продажи, получения документов с регистрации. То есть, как Покупатель, так и Продавец могут действовать за все Стороны при регистрации договора. Такая Доверенность выдается самим Обществом, заверяется его же печатью.
Здравствуйте, Ольга!
В Вашем случае может быть доверенность от ООО на одно лицо не на заключение договора, а на подачу документов в рег палату. А договор может заключить само ООО в лице уполномоченного представителя (генерального директора или лица по доверенности, но не являющегося продавцом)
Ольга, здравствуйте!
К сожалению оба перечисленных Вами варианта не возможны. В силу п.3. ст. 182 Гражданского кодекса РФ:
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Физическое лицо продавец не сможет подписать договор за покупателя — ООО, со стороны ООО должен выступить руководитель, либо иное лицо, действующее на основании доверенности.
Но сдать документы на государственную регистрацию от имени покупателя — ООО может физическое лицо — продавец на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Если Вы поясните с чем связана необходимость подписания договора от имении покупателя — ООО продавцом- физическим лицом, то можно попробовать предложить выход из ситуации.
Здравствуйте, Ольга!
Коллеги абсолютно правы, не может продавец одновременно подписать в договоре и за себя и за покупателя по доверенности.
Продавец пусть подпишет за себя лично, а покупатель ООО пусть выдаст доверенность (не обязательно нотариальную) третьему лицу на подписание договора.
Также может встать вопрос о крупности для ООО сделки, для совершения которой необходим протокол внеочередного собрания участников ООО, а вот он должен быть нотариальным, если, конечно, иное не предусмотрено уставом либо иным решением (пп.3 п.3 ст.67.1 ГК РФ).
Для представления интересов в Росреестре необходимы нотариальные доверенности.
С уважением Федоров Денис Николаевич.
Здравствуйте, Ольга!
«Методические рекомендации по удостоверению доверенностей»
(утв. Решением ФНП от 07 — 08.07.2003, Протокол N 03/03)
3.2. При удостоверении доверенности следует иметь в виду правила, предусмотренные в п. 3 и 4 ст. 182 ГК РФ, в соответствии с которыми:
1) представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.
Например, один из супругов не может действовать в качестве представителя по доверенности представляемого — третьего лица и от его имени приобрести имущество на имя своего супруга, поскольку имущество супругов является совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 33 СК РФ), следовательно, в данном случае сделка представителем будет совершена в своих личных интересах, т.е. в отношении себя лично.
Однако следует отличать случаи, когда представитель может совершать сделку от имени представляемого и от себя лично, если их интересы совпадают. Например, когда представитель действует от имени представляемого и от себя лично при одновременном отчуждении ими своих долей в праве общей долевой собственности на имущество. В данном случае оба участника сделки имеют общую цель — продать выгодно имущество, находящееся в их общей долевой собственности, и их интересы совпадают. Отказ в удостоверении доверенности для такого случая следует полагать необоснованным, поскольку запрет, предусмотренный правилами, изложенными в п. 3 ст. 182 ГК РФ, распространяется на ситуации, когда интересы представляемого и представителя противоположны, и интересы представителя могут быть поставлены выше интересов представляемого;
Т.о., физ. лицо не может быть продавцом и одновременно представителем покупателя, поскольку интересы представляемого и представителя противоположны и интересы представителя могут быть поставлены выше интересов представляемого.
Сделка, которая совершена с нарушением этих правил и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.
Здравствуйте Ольга.
Предлагаемый Вам вариант возможен только если имеет место коммерческое представительство.
Статья 184 ГК РФ. Коммерческое представительство
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
1. Коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. 2. Одновременное коммерческое представительство разных сторон в сделке допускается с согласия этих сторон, а также в других случаях, предусмотренных законом. Если коммерческий представитель действует на организованных торгах, предполагается, поскольку не доказано иное, что представляемый согласен на одновременное представительство таким представителем другой стороны или других сторон.
3. Особенности коммерческого представительства в отдельных сферах предпринимательской деятельности устанавливаются законом и иными правовыми актами.
Если физ. лицо действует в данной сделке как ИП, то в этом случае подобная сделка возможна, если нет, то увы.
Марина, а разве имущество ИП и физлица разделимо?
Горюнов Евгений
Не совсем поняла в связи с чем задан вопрос? Очевидно, что неразделимо, но физ. лицо вправе заключать сделки собственно как физ. лицо и если оно зарегистрировано как ИП, то и как ИП. Правовой статус у этих лиц будет разный, несмотря на то, что это одно и тоже лицо, т.к. физ. лицо как сторона сделки не осуществляет предпринимательсокй деятельности, а ИП осуществляет. Или Вы к тому, что он не может быть коммерческим представителем самого себя? Я считаю, что указанная статья позволяет ему действовать как в своих интересах, так и в интересах ООО и указанная норма и является исключением из правил.
Кстати, до внесения изменений в статью 182 пункт 3 был изложен в следующей редакции «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.» Теперь законодатель расширил границы применения данной нормы и указал и на иные случаи которые могут быть предусмотрены законом.
Кроме того, если обратить внимание на конструкцию п.3 ст. 182 ГК РФ в настоящей редакции, то в принципе Ольга вправе заключить сделку и по предложенной ею схеме, т.к. нарушение абзаца 1 данного пункта не влечет недействительность или не заключенность данной сделки, т.к. в соотвествии с абзацем 2 она становится оспоримой и пока представляемый, т.е. ООО, не обратиться с иском о признании сделки недействительной, то данная сделка является законной и обоснованной.
А не исключено, что с данной позиции можно говорить о заинтересованности в совершении сделки?
Петров Михаил Игоревич
А физ. лицо кем в ООО является с точки зрения указанной статьи?
Члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества, а также лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания.
Даже если предположить, что он заинтересованное лицо, одобрят решением общего собрания участников общества, а если участник один и одобрять ничего не надо.
Наоборот только, как продавец и как поверенный покупателя.