120 юристов сейчас на сайте

Консультируйтесь с юристом онлайн

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Покупка квартиры с обременением

Добрый день!

Решилась на покупку квартиры через ипотеку. Подобрала вариант, но он проблемный. 1. Есть задолженность по ку платежам, порядка 100 тысяч рублей. 2. Налажено обременение бывшей гражданской женой по неуплате алиментов (есть общий ребёнок, на данный момент 23 года). В квартире никто не прописан, собственник один.

По 2 пункту: жена согласна снять обременение, если получит сумму в размере 100 тысяч рублей. Так договорились между собой.

Собственник самостоятельно не может изыскасть необходимую сумму и просит "задаток" в размере 200 тысяч рублей. Общая стоимость квартиры 1 300 000, 300 тысяч первоначальный взнос, остальное ипотека.

Скажите, пожалуйста, насколько правильны все эти действия? Как правильно провести сделку в таком случае (алгоритм)? Как грамотно это прописать в договоре купли-продажи? Какие расписки или иные бумаги нужно брать? как обезопасить себя и свои деньги?

22 Декабря 2015, 09:16, вопрос №1080235
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос

Ответы юристов (8)

получен
гонорар
33%
Адвокат - Дмитрий
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Скажите, пожалуйста, насколько правильны все эти действия? Как правильно провести сделку в таком случае (алгоритм)? Как грамотно это прописать в договоре купли-продажи? Какие расписки или иные бумаги нужно брать? как обезопасить себя и свои деньги?
Светлана

Добрый день.

Схема достаточно сложная и здесь в принципе не все так просто. В частности обезопасить себя в части снятия обременения по алиментам достаточно сложно. Если Вы передадите деньги, однако бывшей жене их не передадут или она просто откажется от добровольного снятия обремения, то сделать это можно будет только через суд, причем обращаться в суд должен будет сам собственник, если же он этого не захочет сделать, то единственное, что Вы сможете сделать — это потребовать свои деньги обратно, однако вернуть их также может быть затруднительно.

Более того, пока на квартиру наложено обременение, сам банк эту квартиру не одобрит в силу наличия обременения.

Единственный вариант — еще до подачи документов в банк на одобрение конкретной квартиру договориться о погашении задолженности, погасить ее (Вам должны дать расписку о получении денег), снять обременение и тогда уже подать документы в банк. Но описанный выше риск все равно остается, поэтому лучше все таки отказаться от покупки этой квартиры.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

22 Декабря 2015, 09:24
q Отблагодарить
1 0
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Составляем договор о хранении денежных средств, снимаем запрет и в случае успешного проведения сделки, она оставляет деньги себе, а если что то срывается возвращает их мне и опять накладывает запрет. И нужно ли нотариально заверить данный договор?
Светлана

Где Вы планируете хранить денежные средства?

22 Декабря 2015, 17:34
Светлана
клиент, г. Пермь

У жены, а там по усмотрению или в банке или на руках

22 Декабря 2015, 18:12
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Лучше как задаток, так как задаток можно вернуть в двойном размере, а аванс нет.

Однако нужно учитывать, что взыскать эти деньги то Вы с них конечно можете, но если по факту они их потратят, то могут быть серьезные проблемы с тем, чтобы фактически их получить.

23 Декабря 2015, 05:32
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
У жены, а там по усмотрению или в банке или на руках
Светлана

Если все таки решитесь, то рекомендую остановить свою выбор на банке.

23 Декабря 2015, 05:33
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

Опять таки, такой договор не можеть иметь юридической силы, она сможет его легко оспорить.

23 Декабря 2015, 05:34
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

Все равно. Ну вот Вы прописали, а он пошел и потратил их на себя. Вы обратитесь в суд, расторгнете договор, взыщите с него эти деньги, а потом выяснится, что денег у него никаких нет и будут приставы в Вашу пользу взыскивать годами деньги, если вообще смогут взыскать.

23 Декабря 2015, 05:35
Светлана
клиент, г. Пермь

На руки ему деньги не будут выданы, они согласны на то, что я лично выдавала деньги своими руками жене, и выдавала деньги на погашение ку. Т.Е. Заключаем соглашение о задатке, в размере 200 000 тысяч, прописываем на что какая сумма идёт, прописать, что в этом случае покупатель лицо, непосредственно погагающее задолжности по данной квартире и продавец признает это задатком. Так же прописать, что при заключении договора к/п сумма задатка учитывается в качестве обеспечительного платежа.

Далее составить договор предварительной к/п

23 Декабря 2015, 06:28
10,0
Рейтинг Правовед.ru
12723
ответа
4648
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
адвокат, г. Москва
Общаться в чате
На руки ему деньги не будут выданы, они согласны на то, что я лично выдавала деньги своими руками жене, и выдавала деньги на погашение ку. Т.Е. Заключаем соглашение о задатке, в размере 200 000 тысяч, прописываем на что какая сумма идёт, прописать, что в этом случае покупатель лицо, непосредственно
Светлана

то есть Вы хотите прямо в соглашении указать, что сумма идет на погашение задолженности?

23 Декабря 2015, 09:12
Юрист - Евгений
7,1
Рейтинг Правовед.ru
13613
ответов
3728
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день!

Скажите, пожалуйста, насколько правильны все эти действия? Как правильно провести сделку в таком случае (алгоритм)? Как грамотно это прописать в договоре купли-продажи? Какие расписки или иные бумаги нужно брать? как обезопасить себя и свои деньги?
Светлана

Порядок действий следующий и он поможет Вам максимально себя обезопасить в данной ситуации:

1. Передаете аванс продавцу в сумме 300000 в счет первоначального взноса за квартиру, о чем указываете в (предварительном) договоре купли-продажи и подкрепляете распиской, одновременно берете расписку от жены продавца в том, что она получила сумму в счет оплаты алиментов за ребенка (Ф.И.О. и дата рождения ребёнка). едете к приставам для того чтобы они вынесли постановление о снятии ограничения с квартиры. Отвозите это постановление в Росреестр в течении 10 дней должны снять запрет. После снятия ограничения предоставляете пакет документов в банк для оформления кредитного договора. С уважением, Урванцев Евгений.

22 Декабря 2015, 09:25
q Отблагодарить
0 0
7,1
Рейтинг Правовед.ru
13613
ответов
3728
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Есть задолженность по ку платежам, порядка 100 тысяч рублей.
Светлана

Также и с коммунальными платежами, расписку напишет на триста, а по факту получит сумму уменьшенную на размер задолженности по коммунальным платежам.

22 Декабря 2015, 09:36
7,1
Рейтинг Правовед.ru
13613
ответов
3728
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Так же прописать, что при заключении договора к/п сумма задатка учитывается в качестве обеспечительного платежа. Далее составить договор предварительной к/п
Светлана

Не уверен, что банк такая расписка устроит. Почему не хотите передать 200000 рублей по расписке? По факту после подписания расписки одновременно жена подписывает расписку в счет получения алиментов, а Вы оставляете себе 100000 на коммунальные платежи.

23 Декабря 2015, 06:36
Светлана
клиент, г. Пермь

Тоже как вариант

23 Декабря 2015, 06:52
7,1
Рейтинг Правовед.ru
13613
ответов
3728
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Тоже как вариант
Светлана

касаемо жены, то деньги в счет алиментов вообще желательно передать в отделе судебных приставов

23 Декабря 2015, 07:07
7,1
Рейтинг Правовед.ru
13613
ответов
3728
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Кемерово
Общаться в чате
Мне не нравится, что он требует в качестве аванса деньги за коммунальные услуги. Он может расплатиться с долгом после продажи квартиры, так как долг не препятствует этому.
Григорьев Руслан

А банк может не устроить, что в квартире долг за коммунальные платежи.

23 Декабря 2015, 07:13
Юрист - Сергей
7,0
Рейтинг Правовед.ru
1661
ответ
1331
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Добрый день, Светлана!

На квартиру наложен арест приставами? Чтобы сняли арест нужно погасить долг.

Собственник берет у Вас деньги и пишет Вам расписку. Гасит долг, снимает обременение. Заключаете договор к/п, в нем можно указать, что долг по расписке идет взаимозачетом по договору к/п квартиры.

22 Декабря 2015, 09:27
q Отблагодарить
0 0
7,0
Рейтинг Правовед.ru
1661
ответ
1331
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Имейте ввиду, что после того, как Вы передадите деньги собственнику, он может их потратить и не погасить долг, а также может передумать продавать квартиру, так что такой вариант покупки квартиры очень рискованный.

Есть вариант, что Вы потом будете судиться с этим собственником, пытаясь вернуть свои деньги обратно

22 Декабря 2015, 09:31
7,0
Рейтинг Правовед.ru
1661
ответ
1331
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате

Светлана, для понимания ситуации приведу следующую судебную практику, которая подтверждает вывод о том, что снять обременение в судебном порядке (на случай, если собственник по каким-либо причинам этого не сделает) не получится.

Ситуация схожая с Вашей, но даже более простая, поскольку договор к/п уже заключен, а Вам для этого еще необходимо будет оформить ипотеку, которую при наличии обременения просто-напросто не оформят.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 31.07.2014 по делу N 11-7335/2014:

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорная квартира, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N ****, квартира N **** принадлежит на праве общей долевой собственности П.С., Л.О., Л.Б. по 1/3 доли каждому (л.д. 10).
Согласно договору купли-продажи от 20 октября 2011 года П.С., Л.О., Л.Б. продали, а К.И., К.Н. купили квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N ****, квартира N ****. В этот же день между сторонами произведен расчет по договору (л.д. 9, 11, 12, 13).
20 октября 2011 года П.С., Л.О., Л.Б. К.И., К.Н. обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о регистрации указанного договора купли-продажи.
28 октября 2011 года в адрес П.С., Л.О., Л.Б., К.И., К.Н. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры.
Установлено, что судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска возбуждено исполнительное производство в отношении Л.О., у которого имеется задолженность по алиментам перед Л.Н. 17 октября 2011 постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска наложен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске, принадлежащую Л.О. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 20 октября 2011 года заключенным и освобождении имущества от ареста, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания, с которыми закон связывает возможность удовлетворения указанных требований, отсутствуют. Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на положениях действующего законодательства, соответствуют имеющимся в деле доказательствам и правильны по существу.
Доводы К.И., К.Н. о том, что истцами были представлены все доказательства, указывающие на возникновение у них права в отношении спорного жилого помещения, договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, исполнен, регистрация перехода права собственности не была осуществлена по независящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам, в связи с наложением ареста после подачи комплекта документов на регистрацию, истцы действовали добросовестно и с должной степенью осмотрительности и заботливости, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе договора купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ возникновение, прекращение и переход права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, которая является в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество» доказательством зарегистрированного права.
На основании ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает только с момента регистрации сделки.
Согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 511 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
В силу п. 3 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент подачи заявления о государственной регистрации договора и перехода прав), государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений — не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Согласно п. 4 ст. 19 указанного Федерального закона, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Судом первой инстанции установлено, что запись о наложении запретительных мер в отношении спорной квартиры не была внесена до обращения с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
27 октября 2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступила копия постановления судебного пристава-исполнителя от 17 октября 2011 года о запрете регистрационных действий в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру N в **** доме N **** по ул. **** в г. Челябинске.
Таким образом, сроки, установленные действующим законодательством для внесения записи в единый государственный реестр прав, регистрирующим органом не нарушены.
Как разъяснено в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи.
В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает права К-ным требовать признания сделки заключенной в обход установленных обеспечительных мер.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Между тем, доказательств уклонения П.С., Л.О., Л.Б. от регистрации сделки не имеется, а невозможность регистрации сделки обусловлена наличием обеспечительных мер.
В таких условиях положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ неприменимы.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении к возникшим правоотношениям норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не установил соразмерность обеспечительной меры предмету спора, не учел интересы всех заинтересованных лиц, а также не принял во внимание, что квартира не является единоличной собственностью Л.О., данное помещение являлось единственным, и на него не может быть наложен арест в силу ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия отклоняет, как не имеющие значения для разрешения настоящего спора. Кроме того, действия судебного пристава-исполнителя Л.О. не были оспорены.
В силу ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса РФ только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.
Иск об освобождении имущества от ареста является иском о защите права собственности или иного вещного права, а потому на момент наложения ареста истцы должны являться собственниками имущества, либо владеть им в силу закона или договора.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку по существу они аналогичны тем, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании материального и процессуального закона, подлежащего применению для разрешения возникшего спора и фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ в постановленном по делу решении, и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.
Оснований для отмены решения по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 29 апреля 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И., К.Н. — без удовлетворения.

Т.е. никакие расписки и договоры купли-продажи не помогут Вам в итоге получить квартиру, если не будет снято обременение.

Хороший вариант предложил коллега Васин Максим, в части порядка оплаты через аккредитив или счёт эскроу.

22 Декабря 2015, 11:11
7,0
Рейтинг Правовед.ru
1661
ответ
1331
отзыв
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Краснодар
Общаться в чате
На сегодня действует масса микрофинансовых организаций, позволяющих в короткий срок решить такую проблему даже с самой плохой кредитной историей, при этом даже не придётся обращаться ни к соседям ни к родственникам.
Рублёвский Иван

Вопрос снятия обременения это все-таки не дело нескольких часов, а за тот период, пока он будет этим заниматься, ему в этих микрофинансовых организациях набежит еще столько же процентов. У них проценты очень высокие. Врядли собственника устроит такой вариант.

22 Декабря 2015, 20:45
Юрист - Лада
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 21772ответа
  • 6496отзывов
Скажите, пожалуйста, насколько правильны все эти действия? Как правильно провести сделку в таком случае (алгоритм)?
Светлана

Я бы не советовала передавать этому продавцу никакие деньги, категорически, потому что даже, получив с него расписку, совсем не факт, что когда-нибудь, вы сможете получить с него хоть что -то. Деньги можно передавать, если у наго есть еще какое то имущество, то под его залог ( гараж, машина, дача).

22 Декабря 2015, 09:29
q Отблагодарить
0 0
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Также и с коммунальными платежами, расписку напишет на триста, а по факту получит сумму уменьшенную на размер задолженности по коммунальным платежам.
Урванцев Евгений

Коммунальные платежи, кроме кап.ремонта, в любом случае будут на прошлом собственнике, но я считаю, что никакие деньги отдавать ему или за него, при том, что у него кругом ( и в коммунальных платежах, и в алиментах, и не известно где еще) не следует, без получения от него что-то в залог.

22 Декабря 2015, 09:44
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Я бы вам посоветовал в этой ситуации подписать с продавцом соглашение о задатке, в котором отдельно указать, что из общей суммы задатка конкретные суммы идут на погашение задолженности по КУ и по алиментам.
Васин Максим

Коллега, уважаемый, но как клиентка потом будет " выжимать " из него этот задаток, если окажется, что имущества на нем нет НИКАКОГО больше, а сплошные долги ?

22 Декабря 2015, 09:57
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

НИ В коем случае!!! Жена к этому делу, к этой сделке вообще не имеет отношение

22 Декабря 2015, 18:23
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

Светлана, а у этого гражданина есть еще какое-то имущество кроме квартиры? Дача, гараж, машина ?

22 Декабря 2015, 18:31
Светлана
клиент, г. Пермь

Не уточняла.

22 Декабря 2015, 18:41
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Не уточняла.
Светлана

Смотрите, если у него что то есть, то вы ему можете передать первые деньги, те, что для жены, под залог этого имущества и будете защищены

22 Декабря 2015, 18:42
21772
ответа
6496
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

Все равно риск большой.Будьте внимательны и УДАЧИ вам !!

22 Декабря 2015, 19:29
Светлана
клиент, г. Пермь

Спасибо! Надеюсь у меня получится грамотно выстроить цепочку

22 Декабря 2015, 19:33
получен
гонорар
33%
Юрист - Александр
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте.

Скажите, пожалуйста, насколько правильны все эти действия?
Светлана

Моё мнение, не правильны. Если человек не рассчитывается по алиментам, КУ и к тому же еще и берёт ипотеку, то гарантий что он Вас не «кинет» никаких.

Как правильно провести сделку в таком случае (алгоритм)?
Светлана

Прописывать в договоре КП что задаток идёт на погашение задолженности по алиментам и продавец обязуется погасить задолженность и снять обременение.

Как грамотно это прописать в договоре купли-продажи? Какие расписки или иные бумаги нужно брать? как обезопасить себя и свои деньги?
Светлана

Прописать что указал выше, но тут нужно конкретно смотреть по нюансам.

Обезопасить себя никак не сможете, никакими пунктами договора или расписками, т.к. если продавец ничего не погасит, то взыскивать деньги придётся через суд, а взять с него нечего я как понимаю.

Тут вариант подойдёт если Вы сами его жене передадите деньги под расписку что она претензий больше не имеет, но тоже вариант ненадёжный.

Задолженность кроме кап.ремонта, останется на нём в любом случае, тут волноваться не стоит. Но в целом я бы не советовал с этой квартирой связываться, слишком большой риск потерять деньги и ничего не получить в итоге. Даже если понудите заключить договор через суд, то останется обременение по алиментам, если он сам долг не погасит. А так же долг за кап. ремонт который взыщут с Вас.

Плюс тут еще согласие банка нужно на перемену лиц по ипотеке, тоже дополнительная волокита.

22 Декабря 2015, 09:32
q Отблагодарить
0 0
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Составляем договор о хранении денежных средств, снимаем запрет и в случае успешного проведения сделки, она оставляет деньги себе, а если что то срывается возвращает их мне и опять накладывает запрет. И нужно ли нотариально заверить данный договор?
Светлана

Договор хранения как второстепенный договор, главное чтобы эти деньги она приняла в счёт оплаты алиментов и был составлен документ об этом.

Если не будет документа, ну снимет она обременение, получит деньги и опять наложит.

22 Декабря 2015, 18:15
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки
Светлана

Э нет, не пойдёт так. Вы кто для этой жены? Да никто. Получит деньги и обратно ИЛ подаст. Договор должен быть именно между мужем и женой.

22 Декабря 2015, 18:20
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

В теории да, так можно. Но где гарантия что:

1. Эти деньги пойдут бывшей жене?

2. Что она снимет обременение, то бишь отзовёт исполнительный?

Много рисков у Вас в таких схемах.

22 Декабря 2015, 19:25
Светлана
клиент, г. Пермь

Мы вместе едем к приставам, вместе едем гасить долги по ку. Т.Е. Деньги лично выдаются из моих рук

22 Декабря 2015, 19:29
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате

Тогда прописывайте в договоре за что идёт задаток точно.

А доп. соглашение с бывшей женой бессмысленно, нет у не такой обязанности отзывать исполнительный. Если отзовёт сама, то хорошо, а нет так просто закончат производство в связи с погашением долга.

22 Декабря 2015, 19:33
8,9
Рейтинг Правовед.ru
11177
ответов
6925
отзывов
эксперт
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Москва
Общаться в чате
Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Задаток, чтобы в случае неисполнения своих обязательств можно было в 2-м размере вернуть. Этим задаток от аванса и отличается

22 Декабря 2015, 20:35
Юрист - Руслан
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Здравствуйте! Вы в целом данный вариант рассматриваете? То есть, имеете ли в наличии необходимую денежную сумму в 500 000 рублей? Если так, то заключаете предварительный договор купли-продажи с передачей собственнику обеспечительного платежа в размере 200 000 рублей.

Но, передать обеспечительный платеж нужно в присутствии бывшей супруги, которая в свою очередь сразу напишет расписку судебному приставу-исполнителю о выплате долга по алиментам в полном объеме.

Далее собственник должен решить вопрос с судебным приставом-исполнителем об отмене запрета на регистрационные действия на квартиру.

После этого заключаете основной договор, заключаете с банком кредитный договор и договор ипотеки. Если банк одобрит кредит, то регистрируете переход права в Росреестре. Соответственно вносите 300 000 рублей в счет первоначального взноса, плюс 200 000 уже будет выплачено в качестве обеспечительного платежа, а 800 000 рублей кредитные средства, которые заплатит продавцу банк.

Или я не совсем понял на счет первоначального взноса?

22 Декабря 2015, 09:38
q Отблагодарить
0 0
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Если с женой пришли к соглашению, что она снимает запрет и сумму заявленную для погашения долга на время проведения сделки берет на хранение, что в этом случае?
Светлана

У нее нет полномочий снять запрет. Это полномочия судебного пристава исполнителя. Если она отзовет исполнительный лист, то в этом случае принудительные меры будут отменены.

Но, все равно мне эта схема не нравится. Куда она берет на хранение?

22 Декабря 2015, 18:03
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Да, предварительно с собственником составляется договор о задатка, где прописывается куда какая сумма идёт. А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

Сумма по договору о задатке может пойти только в счет оплаты по договору купли-продажи. Не пойдет этот вариант. Остаюсь при своем мнении в первом ответе.

22 Декабря 2015, 18:51
Светлана
клиент, г. Пермь

Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?

22 Декабря 2015, 19:23
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

На оплату стоимости квартиры по основному договору купли-продажи. Если Вы имеете в виду на что он будет использован Продавцом, то на что пожелает.

22 Декабря 2015, 19:24
Светлана
клиент, г. Пермь

Ни на что угодно, а именно на погашение долгов

22 Декабря 2015, 19:31
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Мы вместе едем к приставам, вместе едем гасить долги по ку. Т.Е. Деньги лично выдаются из моих рук
Светлана

Я Вам писал в первом ответе всю схему:

Если так, то заключаете предварительный договор купли-продажи с передачей собственнику обеспечительного платежа в размере 200 000 рублей.
Но, передать обеспечительный платеж нужно в присутствии бывшей супруги, которая в свою очередь сразу напишет расписку судебному приставу-исполнителю о выплате долга по алиментам в полном объеме.

Все это делаете вместе у судебного пристава-исполнителя. Она при Вас пишет расписку о том, что долг выплачен в полном объеме и претензий не имеет.

Пристав снимает запрет.
После этого заключаете основной договор, заключаете с банком кредитный договор и договор ипотеки. Если банк одобрит кредит, то регистрируете переход права в Росреестре. Соответственно вносите 300 000 рублей в счет первоначального взноса, плюс 200 000 уже будет выплачено в качестве обеспечительного платежа, а 800 000 рублей кредитные средства, которые заплатит продавцу банк.

Это если я правильно понял, что первоначальный взнос по кредиту 300 000 рублей.

Если так, то сейчас в наличии Вы должны иметь 500 000 рублей.

22 Декабря 2015, 19:48
Светлана
клиент, г. Пермь

Первоначальный взнос 300 и миллион от банка.

22 Декабря 2015, 19:55
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Первоначальный взнос 300 и миллион от банка.
Светлана

Вы пишите, что стоимость квартиры 1 300 000. Считаем. Перв. взнос — 300 000. Обеспечительный платеж — 200 000. Кредит 800 000.

22 Декабря 2015, 19:56
Светлана
клиент, г. Пермь

Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях

22 Декабря 2015, 20:33
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Как угодно. Можете аванс, можете задаток, можете обеспечительный платеж. Все они войдут в счет оплаты стоимости квартиры. Лично мне больше нравится обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи.

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

22 Декабря 2015, 21:07
14955
ответов
8256
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист, г. Рыбинск
Общаться в чате
Заключаем соглашение о задатке, в размере 200 000 тысяч, прописываем на что какая сумма идёт, прописать, что в этом случае покупатель лицо, непосредственно погагающее задолжности по данной квартире и продавец признает это задатком. Так же прописать, что при заключении договора к/п сумма задатка учитывается в качестве обеспечительного платежа. Далее составить договор предварительной к/п
Светлана

Мне не нравится, что он требует в качестве аванса деньги за коммунальные услуги. Он может расплатиться с долгом после продажи квартиры, так как долг не препятствует этому.

Прослеживается, что бывшая жена с ним заодно и заплатив им 200 000 рублей не факт, что сделка состоится. Придется обращаться в суд и взыскивать сумму задатка. Сейчас суды настроены на то, что если при предварительном договоре происходит оплата стоимости полностью или частично, то такой договор не признается предварительным. Можно конечно попробовать доказать, что это договор купли-продажи в рассрочку, но это долго и сложно. Если стоимость квартиры сильно занижена, то есть очень большие риски, что сделка не состоится.

Возможно следует настоять на том, что Вы приобретете квартиру после снятия запрета, а как этот запрет будет снят не Ваши проблемы. Собственник может взять кредит 100 000 рублей и после продажи квартиры досрочно его погасить. При этом он немного потеряет на процентах.

А пока можно заключить предварительный договор купли-продажи без задатка и аванса и указать срок заключения основного договора.

В сделке прежде всего заинтересован продавец, поэтому я бы не шел у него на поводу.

23 Декабря 2015, 07:11
получен
гонорар
33%
Юрист - Иван
2271
ответ
929
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
  • 2271ответ
  • 929отзывов

Добрый день, Светлана! Я бы вам посоветовал в этой ситуации подписать с продавцом соглашение о задатке, в котором отдельно указать, что из общей суммы задатка конкретные суммы идут на погашение задолженности по КУ и по алиментам. Так же указать, что погашение задолженности производится непосредственно вами, и это признаётся получением продавцом задатка. Так же в соглашении указать, что при заключении договора купли продажи сумма задатка учитывается в качестве авансового платежа. Далее, вы сами передаёте сумму задолженности по алиментам жене, предварительно согласовав с ней, что она отзывает исп. лист, получает постановление пристава об окончании исп. производства (если возбуждалось) и предпринимает необходимые действия для снятии обременения (в зависимости от того на каком основании наложено обременение). Передачу денег жене в этом случае можно, для подстраховки, произвести через аккредитив или счёт эскроу (ст. 860.7 ГК РФ) Одновременно с эти вы погашаете задолженность по КУ, получив при этом подтверждающий документ. После этого получаете одобрение на получение кредита и заключаете договор купли продажи квартиры. Риски, безусловно, присутствуют и в этой схеме. В частности риск, что продавец откажется от сделки после получения задатка в таком виде, но при этом вы будете защищены ст.381 ГК РФ. Ну и процедура довольно сложная. Но если вам нужна именно эта квартира, то такой вариант, по-моему, наиболее снижает ваши риски.

Удачи вам!

22 Декабря 2015, 09:53
q Отблагодарить
1 0
2271
ответ
929
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате
Коллега, уважаемый, но как клиентка потом будет " выжимать " из него этот задаток, если окажется, что имущества на нем нет НИКАКОГО больше, а сплошные долги?
Колковская Лада Фаридовна

Не «выжимать», а взыскивать в судебном порядке на основании соглашения о задатке и руководствуясь статьями ГК РФ, в том числе ст. 860.7 ГК РФ, если такая необходимость возникнет. Но, так как продавец, вероятно, сам заинтересован в заключении сделки КП и погашении долгов, то риск необоснованного отказа от сделки не велик. Я указал, что риски присутствуют, как и в любой сделке. Конечно, наиболее правильным в данном случае, найти другой вариант, без такой «истории», но клиент (извините, Светлана, что о вас в третьем лице), спрашивает, как обезопасить себя именно в этой ситуации. На этот вопрос мной и дан ответ.

22 Декабря 2015, 10:05
Светлана
клиент, г. Пермь

Если с женой пришли к соглашению, что она снимает запрет и сумму заявленную для погашения долга на время проведения сделки берет на хранение, что в этом случае? Т.Е. Составляем договор о хранении денежных средств, снимаем запрет и в случае успешного проведения сделки, она оставляет деньги себе, а если что то срывается возвращает их мне и опять накладывает запрет. И нужно ли нотариально заверить данный договор?

22 Декабря 2015, 17:31
2271
ответ
929
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
юрист
Общаться в чате

«Если с женой пришли к соглашению, что она снимает запрет и сумму заявленную для погашения долга на время проведения сделки берет на хранение, что в этом случае?»

Я правильно вас понимаю, что вы не хотите передавать деньги жене до снятия обременения? В таком случае тоже можно воспользоваться безотзывным аккредитивом или счётом эскроу в банке, условием раскрытия, или условием для перечисления денег по которым будет снятие обременения и предоставление в банк выписки из ЕГРП подтверждающей снятие обременения. Но, всё равно, лучше даже это проделать в рамках соглашения о задатке. Договор хранения денег мне лично в этом случае кажется не уместным и не снижающие ваши риски.

22 Декабря 2015, 17:52
Светлана
клиент, г. Пермь

Да, предварительно с собственником составляется договор о задатка, где прописывается куда какая сумма идёт. А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику

22 Декабря 2015, 18:19
Юрист - Иван
255
ответов
86
отзывов
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации
Юрист, г. Новосибирск
Общаться в чате
Бесплатная оценка вашей ситуации

Если данный вариант квартиры на ваш взгляд представляется ценным и обе стороны заинтересованы в сделке, предложите ему привлечь заемные средства с третей стороны для погашения своих обязательств. На сегодня действует масса микрофинансовых организаций, позволяющих в короткий срок решить такую проблему даже с самой плохой кредитной историей, при этом даже не придётся обращаться ни к соседям ни к родственникам. Дальнейшая схема действий представляется следующей: он гасит действующую задолженность перед женой и прочими, вы проверяете документы и выходите на сделку, естественно с сопровождением юриста. После регистрации прав он получает окончательный расчет и закрывает все договоренности с кредиторами. Если человек заинтересован в продаже, он не откажется, если нет — возможно это не ваш вариант.

22 Декабря 2015, 20:23
q Отблагодарить
1 0
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще!

120 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут