Как проверить квартиру перед покупкой: 8 пунктов до аванса

Проверку квартиры на вторичном рынке стоит начинать до передачи денег. Вот на что обратить внимание.

1. Продавец и его полномочия

Сверьте паспорт продавца со сведениями о собственнике. Если действует представитель, изучите срок доверенности и объём полномочий. Сведения о выдаче и отмене нотариальной доверенности проверьте через сервис Федеральной нотариальной палаты.

2. Выписка ЕГРН и документы на квартиру

Попросите собственника предоставить актуальную выписку ЕГРН. Проверьте характеристики квартиры, зарегистрированные права, ипотеку, аресты и другие ограничения. Учтите: в выписке, которую заказывает посторонний человек, персональные данные собственника могут быть закрыты.

Отдельно изучите документ, на основании которого продавец получил квартиру: договор купли-продажи, дарения, передачи в собственность при приватизации или свидетельство о праве на наследство.

3. Права супруга и детей

Если квартира приобреталась в браке, выясните режим имущества и необходимость нотариального согласия супруга. При продаже детских долей проверьте разрешение опеки и его условия. Если использовался маткапитал — выполнена ли обязанность оформить доли членам семьи.

4. Кто имеет право пользоваться квартирой

Запросите у продавца сведения о зарегистрированных жильцах. Отдельного внимания требуют права людей, отказавшихся от участия в приватизации: их положение нельзя оценивать только по тому, кто сейчас указан собственником.

5. Банкротство, долги и судебные споры

Проверьте сведения о продавце в ЕФРСБ, Картотеке арбитражных дел, на сайтах судов и в банке данных ФССП. Найденные дела нужно изучать по содержанию, сверяя данные человека: совпадения ФИО недостаточно.

6. Перепланировка

Сравните фактическую планировку с документами. Если стены, проёмы или расположение помещений изменены, запросите документы, подтверждающие законность изменений. Последствия самовольной перепланировки могут затронуть нового собственника.

7. Задолженность по квартире

Запросите сведения о расчётах за ЖКУ и отдельно - по взносам на капремонт. Долги прежнего владельца за коммунальные услуги по общему правилу остаются за ним. А задолженность прежнего частного собственника по взносам на капремонт переходит к покупателю.

8. Договор и порядок расчётов

Зафиксируйте полную цену, условия оплаты, сроки освобождения и передачи квартиры. Заранее определите, когда продавец получит деньги и что произойдёт при приостановлении или отказе в регистрации. Проверьте, требуется ли нотариальное удостоверение сделки.

Это базовые проверки. Дополнительные документы зависят от истории квартиры и состава участников сделки.

Планируете покупку? Напишите мне в личные сообщения — помогу проверить документы и оценить риски до внесения аванса.