Здравствуйте квартира в собственности мама, она сделала дарственную и часть доли на несовершеннолетнего

Нет, мама не может просто «забрать назад» дарственную.
С того момента, как переход права собственности был зарегистрирован в Росреестре, ребенок стал полноценным законным владельцем своей доли. Аннулировать дарение можно только в исключительных случаях через суд (например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя), что к обычной продаже квартиры отношения не имеет.
 
Как вам теперь продать квартиру?
Поскольку один из собственников — несовершеннолетний, процедура усложняется:
Разрешение органов опеки: Это самое главное. Опека даст добро на продажу только при условии, что имущественные права ребенка не пострадают.
Покупка взамен: Обычно опека требует, чтобы одновременно с продажей старой квартиры ребенку была куплена доля в новой квартире. Причем эта доля должна быть не меньше по площади и не дешевле по стоимости, чем нынешняя.
Альтернатива (счет в банке): В редких случаях (например, при переезде в другой город) опека разрешает положить деньги от продажи доли ребенка на специальный блокированный счет на его имя. Снять их до 18-летия ребенка будет крайне сложно.
Нотариальная сделка: Любые сделки с недвижимостью, где участвуют несовершеннолетние или продаются доли, в обязательном порядке оформляются через нотариуса.
 
Можно ли «передумать» и вернуть долю маме?
Теоретически ребенок мог бы подарить долю обратно маме, но органы опеки никогда не разрешат такую сделку, так как это явное ухудшение положения ребенка (он лишается собственности, не получая ничего взамен).