Добрый день Мы брали с мужем ипотеку в совместную собственность

Илья, добрый день!

Краткий вывод:
Вы можете составить соглашение о разделе долей в квартире без обращения к нотариусу, но оно должно быть правильно оформлено и подписано всеми собственниками. Доли распределяются так, как договоритесь между собой, главное — чтобы их сумма была равна 1 (100 %). Распределять доли детям и родителям можно любым способом, но нужно точно указать доли каждого.

Правовая логика:

Основание: ст. 244, 246 ГК РФ — долевая собственность; ст. 245 ГК РФ — переход долей в совместную собственность; ст. 247 ГК РФ — соглашение о порядке пользования и распределении долей.
Доли:

Если вы хотите прописать детям по 2/45, сумма долей детей = 2/45 × 2 = 4/45.
Остальное (41/45) может принадлежать родителям в совместной собственности, или можно распределить между всеми членами семьи пропорционально.
Важно: доли не могут суммарно превышать 1, и каждый должен дать письменное согласие.
Составление соглашения:

Указать всех собственников полностью: дети, родители, супруги.
Указать размер долей каждого в виде дроби или процента.
Подписи всех собственников и дата.
После составления соглашения нужно зарегистрировать переход прав в Росреестре, иначе ваши доли юридически не будут признаны.
Практические последствия и риски:

Неправильно рассчитанные доли приведут к необходимости перерасчета через суд или нотариуса.
Если не зарегистрировать соглашение в Росреестре, дети и родители не будут официальными собственниками долей.
Совместная собственность родителей подразумевает, что они могут распоряжаться своей частью только совместно.
Уточняющий вопрос:
Все собственники, включая родителей и детей, согласны с предлагаемым распределением долей? Это важно, чтобы избежать споров при регистрации.

Если нужно — могу подробно составить пример правильного соглашения о распределении долей, чтобы сразу можно было подать в Росреестр.

Если мой ответ был полезен, вы можете поддержать консультацию: pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4362307/

Здравствуйте!

Вы можете оформить соглашение о выделении долей в квартире в простой письменной форме, не обращаясь к нотариусу, если такое соглашение будет касаться исключительно распределения долей между родителями и детьми, без изменения режима совместной собственности супругов на их доли. Если же соглашение будет предусматривать раздел совместно нажитого имущества между супругами или изменение их долей, то потребуется нотариальное удостоверение.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.
Законодательство не устанавливает обязательного требования о нотариальном удостоверении соглашения об определении долей в праве собственности родителей и их детей, если такое соглашение не содержит элементов брачного договора или соглашения о разделе совместно нажитого имущества супругов. В случае, когда соглашение определяет только доли несовершеннолетних детей, без распределения долей между супругами, нотариальное удостоверение не требуется. Такое соглашение может быть составлено в простой письменной форме и подано для государственной регистрации в Росреестр через МФЦ.

Однако, если соглашение предусматривает раздел общего имущества супругов или изменение режима их совместной собственности на долевую, оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ.

В вашем случае, если вы хотите выделить доли детям, оставив оставшуюся часть в совместной собственности родителей, такое соглашение может быть составлено в простой письменной форме. Если же вы планируете распределить доли между родителями, то есть изменить режим их совместной собственности, потребуется нотариальное удостоверение.

Что касается распределения долей, то закон не устанавливает конкретных минимальных размеров долей для каждого члена семьи. Доли определяются по соглашению сторон. Распространенной практикой является определение долей исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. Вы можете самостоятельно определить доли для каждого ребенка и родителей. Например, вы можете выделить каждому ребенку по 2/45 доли, а оставшуюся часть оформить в совместную собственность родителей. Или же, если вы хотите, чтобы каждый член семьи (включая родителей) имел равные доли, вы можете распределить их соответствующим образом.

Почему нотариус обязателен?
1.Закон об ипотеке и материнском капитале: Если средства материнского капитала были использованы на покупку жилья, у вас возникает обязательство по оформлению жилья в общую собственность всех членов семьи (родители и дети) с определением долей.
2.Обязательная нотариальная форма: Любое соглашение об определении долей в праве общей собственности на недвижимость, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это требование закона (ст. 24 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, даже если вы составите идеальное соглашение сами, Росреестр не примет его на регистрацию без подписи и печати нотариуса.

Как правильно рассчитать доли?
Ваш подход логичен, но формулировка «совместная собственность родителей» в данном случае уже не применяется. После выделения долей собственность перестает быть совместной и становится долевой. То есть у каждого члена семьи (мама, папа, каждый ребенок) будет своя конкретная доля в праве.

Самый распространенный и справедливый способ расчета (который обычно рекомендуют нотариусы) следующий:

Исходим из того, что имущество делится на всех членов семьи поровну.
В вашей семье 4 человека: вы, муж и двое детей.
Следовательно, каждому полагается по 1/4 (одна четвертая) доле в праве собственности на квартиру.
Пример записи в нотариальном соглашении:

Супругу А. — 1/4 доли.
Супруге Б. — 1/4 доли.
Ребенку 1 — 1/4 доли.
Ребенку 2 — 1/4 доли.
Это самый простой, прозрачный и юридически чистый вариант.

Что насчет формулы 2/45 и остатка?
Подход, который вы описали (2/45 детям, а остальное родителям), иногда применяется, если хотят учесть первоначальный взнос супругов или их личные средства, вложенные до использования маткапитала. Однако:

1.Он заметно сложнее для расчета и объяснения.
2.Он может вызвать лишние вопросы у нотариуса и органов опеки (если дети несовершеннолетние).
3.В случае спора его сложнее защитить.
4.При равенстве долей (по 1/4) права детей защищены не меньше, а проще.
Если вы все же хотите пойти по этому пути, расчет будет иным. Вам нужно определить, какую часть от стоимости квартиры составлял маткапитал на момент покупки, и распределить именно эту часть поровну между всеми членами семьи, а остальную стоимость — только между супругами. Нотариус поможет с этим расчетом.

Порядок ваших действий:
1.Обратиться к нотариусу. Это обязательный шаг.
2.Объяснить нотариусу ситуацию: квартира куплена в браке с использованием маткапитала, ипотека погашена, обременение снято.
3.Обсудить вариант распределения долей. Большинство нотариусов сразу предложат стандартный вариант с равными долями (по 1/4).
4.Подписать нотариальное соглашение. Нотариус сам подготовит его текст.
5.Подать соглашение на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать через нотариуса (он отправит документы электронно) или самостоятельно через МФЦ.
Итог:
Без нотариуса не обойтись — это законное требование при участии детей.
Самый надежный и простой вариант — оформить долевую собственность с определением каждому члену семьи (вам, мужу и двум детям) равных долей, то есть по 1/4.
Другие варианты (вроде 2/45) возможны, но их сложность не оправдана, и они все равно требуют нотариального оформления.

Ставь отзыв или лайк