При продаже земельного участка сельхозназначения, оказалось, что на участке находится сервитут ( проложен

Здравствуйте, Татьяна!

Обнаружение сервитута на участке, о котором собственник не был уведомлен, — проблема, которая действительно накладывает существенные ограничения и снижает рыночную стоимость земли. 

1. Сервитут — это установленное законом или договором право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 274 Гражданского кодекса РФ). В вашем случае это публичный сервитут для прокладки и эксплуатации линий связи (кабеля «Интер»).

   Какие ограничения накладывает сервитут для использования земли сельхозназначения:

1) Ограничение в использовании территории. В зоне, где проложен кабель, вы не сможете:

2) Производить глубокую обработку почвы: Вспашку, глубокое рыхление, мелиоративные работы, которые могут повредить кабель.
3) Строить капитальные объекты. Возводить фундаменты зданий, сооружений, складов на месте прохождения трассы.
4) Проводить посадку многолетних насаждений. Деревьев с мощной корневой системой.
5) Создавать водоемы или производить планировку рельефа, меняющую глубину залегания кабеля.
6) Обязанность обеспечивать доступ. Вы обязаны обеспечивать доступ представителям организации-собственника кабеля (как правило, это крупная телеком-компания) для его обслуживания, ремонта и замены. Они могут заезжать на вашу территорию спецтехникой.
7) Повышенные риски. При проведении любых сельхозработ вы несете риск повредить кабель, что может привести к материальной ответственности перед компанией за ущерб и перерыв в предоставлении услуг, а также к расходам на восстановление.
8) Снижение рыночной стоимости. Наличие обременения в виде сервитута делает участок менее привлекательным для покупателей, что закономерно снижает его цену.

2. Публичный сервитут устанавливается законом или нормативным актом органа власти (федерального, регионального или местного) в интересах государства и общества.

Однако, это не освобождает от обязанности:

1) Уведомить собственника.
2) Внести сведения о сервитуте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Ваши права, которые, скорее всего, были нарушены:

1) Право на информацию. Собственник должен быть уведомлен о планируемом установлении сервитута. Если этого не было, процедура установления может быть оспорена.
2) Право на возмещение убытков. Сервитут обременяет участок, а значит, собственник имеет право на соразмерную плату от лица, в интересах которого установлен сервитут (телеком-компании). Если сервитут установлен, но плата не взималась, вы можете потребовать ее за весь период (ст. 274 ГК РФ).
3) Право на оспаривание. Если сервитут существенно затрудняет использование участка по целевому назначению (сельхозпроизводство), вы можете требовать прекращения сервитута через суд или выкупа всего участка с возмещением убытков органом власти или компанией, в чьих интересах он установлен.

3. Закажите актуальную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на участок. Там должны быть указаны:

Наличие обременения в виде сервитута.
Основание его установления (реквизиты нормативного акта, решения суда или договора).
Срок действия сервитута (может быть бессрочным).
Лицо, в пользу которого установлен сервитут (например, ПАО «Ростелеком»).

   Найдите основание для установления сервитута.
По реквизитам из выписки ЕГРН найдите сам документ (постановление администрации, решение суда). Изучите его. Было ли проведено межевание с определением зоны (полосы) действия сервитута? Указана ли его точная схема?

    Обратитесь к организации-пользователю сервитута.
Направьте официальный письменный запрос с требованием:

Предоставить схему прохождения кабеля по вашему участку.
Предоставить копию документа, на основании которого произведена прокладка.
Обсудить вопрос о выплате соразмерной платы за пользование сервитутом за весь прошедший период и заключить соответствующее соглашение.
Потребовать компенсации, если уже понесен ущерб (например, невозможность обработать часть земли).

   Направьте жалобу в администрацию района/поселения с требованием разъяснить, каким образом был установлен сервитут, почему вы не были уведомлены, и как они намерены исправлять ситуацию.

    Объясните покупателю, какие именно ограничения это накладывает (зону, где нельзя пахать/строить).
Будьте готовы существенно снизить цену участка, так как сервитут — это серьезный минус.
Покупатель может сам оценить риски и либо отказаться от сделки, либо принять условия.

Возможно также обратиться в суд (если переговоры не дали результата).
Можно требовать в суде:

1) Оспорить акт об установлении сервитута, если нарушена процедура (не уведомляли).
2) Взыскать плату за пользование сервитутом за прошлые годы.
3) Потребовать возмещения убытков, вызванных обременением (снижение стоимости участка, невозможность использовать часть земли).
4) Потребовать прекращения сервитута, если он делает использование участка по назначению невозможным (сложно, но реально при веских доказательствах).

    В сделке купли-продажи вы обязаны раскрыть информацию о сервитуте (ст. 460 ГК РФ). Сокрытие такой информации может стать основанием для признания сделки недействительной и взыскания с вас убытков.
Рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на земельном праве. Он поможет правильно составить запросы, оценить шансы на взыскание платы и, при необходимости, подготовить исковое заявление в суд.
 

Если у вас остались вопросы или нужна помощь по оформлению документов, вы можете задать их мне лично в чате, нажав на кнопку «Общаться в чате», рядом с моим фото.