Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
А росреест говорит, что все верно и ничего не мешало мне зарегистрировать право собственности после его возникновения в 1998 году
В 1995 году я получила долю в квартире по договору на безвозмездную передачу квартиры в собственность, штамп о регистрационной надписи в БТИ от марта 1998 года.
Я была ребенком и не знала об этом, в росреесте зарегистрировала право собственности в 2023 году. В 2025 году свою долю продала.
Но налоговая прислала мне уведомление о налоговой декларации в связи с необходимостью уплаты налога на доход с продажи. Договор в налоговую отправляла, пришел ответ, что они лишь получают информацию от росрееста. А росреест говорит, что все верно и ничего не мешало мне зарегистрировать право собственности после его возникновения в 1998 году. Подскажите, как доказать, что право собственности у меня появилось давно и налог платить не нужно?
Краткий ответ: Да, вы можете и должны доказать, что не обязаны платить НДФЛ. Ключ — подтвердить, что момент возникновения права собственности (1995/1998 год) был раньше минимального срока владения (в вашем случае, скорее всего, 5 лет).
Давайте разберем по шагам, что делать.
1. Правовая основа: почему налоговая ошибается
Налоговая инспекция видит в своей базе только дату государственной регистрации права в ЕГРН (2023 год). Они автоматически считают срок владения с этой даты. Это их стандартная процедура.
Однако, согласно п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, для освобождения от налога с продажи доли в квартире применяется минимальный предельный срок владения объектом недвижимости (3 или 5 лет). Отсчет этого срока начинается не с даты регистрации в Росреестре, а с даты возникновения права собственности.
Ваша дата возникновения права собственности — март 1998 года (штамп БТИ о регистрационной надписи). Это документ, который действовал в то время и подтверждал ваше право. Регистрация в Росреестре в 2023 году — это лишь техническая процедура внесения сведений в новый реестр (ЕГРН), которая не меняет дату возникновения вашего права.
2. Как доказать и куда обращаться
Вам нужно вступить в диалог с налоговой инспекцией на юридическом языке, предоставив им документы, которые они обязаны принять во внимание.
Шаг 1: Подготовьте пакет документов
Соберите копии (для подачи лучше иметь и оригиналы для сверки):
1.Договор на безвозмездную передачу квартиры в собственность 1995 года.
2.Свидетельство о государственной регистрации права (или выписка из БТИ) с отметкой (штампом) от марта 1998 года. Это ваш ГЛАВНЫЙ ДОКАЗАТЕЛЬНЫЙ ДОКУМЕНТ. Именно он фиксирует дату.
3.Выписка из ЕГРН, где будет видно, что право зарегистрировано в 2023 году, но в разделе «История» может быть отсылка к более ранним документам.
4.Ваш паспорт.
Шаг 2: Подайте уточненную налоговую декларацию (3-НДФЛ)
Не игнорируйте требование. Нужно подать уточненную декларацию за 2025 год.
В разделе, где указываются доходы от продажи, вы указываете сумму от продажи доли.
НО, вы заявляете налоговый вычет в полной сумме полученного дохода на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ («Имущественный вычет при продаже»). Основание для применения вычета — владение объектом более минимального срока.
К уточненной декларации обязательно приложите пояснение и копии документов из п.1. В пояснении четко изложите хронологию:
1995 г. — заключен договор.
Март 1998 г. — зарегистрировано право (штамп БТИ).
2023 г. — внесение сведений в ЕГРН в связи с требованиями современного законодательства.
2025 г. — продажа доли, которой вы владели на тот момент более 25 лет.
Ссылайтесь на ст. 217.1, ст. 220 НК РФ и на п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ, где сказано, что право возникает с момента госрегистрации, а порядок такой регистрации устанавливается законом (а закон и порядок в 1998 году были иными).
Шаг 3: Подайте документы и ждите ответа
Подать уточненную декларацию с пакетом документов можно:
Лично в вашу налоговую инспекцию (по месту жительства).
Через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС (документы приложить в виде сканов).
Заказным письмом с описью вложения.
После этого налоговая обязана провести камеральную проверку. Если они откажут (что маловероятно при грамотном оформлении), у вас будет официальный отказ, который можно обжаловать.
3. Важные нюансы
Минимальный срок владения: По общему правилу для квартир, купленных после 01.01.2016, это 5 лет. Для прав, возникших до этой даты, часто применяется старый срок в 3 года. Но в вашем случае это не имеет значения, так как вы владели долей более 25 лет.
Приватизация: Ваш договор «безвозмездной передачи» — это, по сути, и есть приватизация. Право собственности на приватизированную недвижимость никогда не облагается НДФЛ при продаже, независимо от срока владения (пп. 1 п. 1 ст. 217.1 НК РФ). Это еще один железный аргумент в вашу пользу. Подчеркните это в пояснении.
Росреестр: Их ответ технически верен. Они не могли зарегистрировать право «задним числом». Их функция — внести в единый реестр сведения на основании представленных документов. Они не определяют налоговые обязательства.
Что делать, если налоговая все равно не согласится?
Если после подачи уточненной декларации вам придут требования об уплате налога и пени, необходимо:
1.Обжаловать решение налоговой в вышестоящий орган (управление ФНС по субъекту РФ).
2.Обратиться в суд с заявлением о признании решения недействительным. Судебная практика единогласна в подобных случаях: срок владения считается с момента первичной регистрации права (по правилам, действовавшим на тот момент), а не с внесения в ЕГРН. Шансы на победу в суде у вас близки к 100%.
Вывод: Не платите налог. Готовьте убедительный пакет документов, подавайте уточненную декларацию с пояснением и ссылками на законы. Скорее всего, этого будет достаточно для того, чтобы инспекция сняла требования.
Ставь отзыв или лайк