Если купил квартиру за 5 млн а продал через год за 6 млн, то с какой суммы нужно платить налог?

Добрый вечер!

Налог насчитывается с 1 млн.

Добрый вечер! Да, вы вправе заявить расходы, которые понесли при покупке квартиры и платить с 1 млн. 

Так же есть нюансы, например, при наличии двух детей до 18 лет (в случае обучения до 24 лет) и при приобретении новой квартиры большей площади в том же году, и при соблюдении ряда условий, установленных пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ, налог можно не платить

Здравствуйте!

1. Факты

Квартира куплена: 5 000 000 ₽

Продана через год: 6 000 000 ₽
Срок владения < 3/5 лет, т.е. минимальный срок владения не соблюдён, НДФЛ платить и подавать 3-НДФЛ нужно. 

Вопрос: налог считать с 1 млн (разница) или со всех 6 млн?

2. Нормативная база

Минимальный срок владения, когда налога нет

Общий срок – 5 лет;
3 года – только для отдельных случаев (наследство, единственное жильё, приватизация и др.).
Норма: ст. 217.1 НК РФ. 

Имущественные вычеты при продаже квартиры (ст. 220 НК РФ)
При продаже жилья у физлица есть выбор, как уменьшить доход:

пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ – фиксированный вычет 1 000 000 ₽ (доход минус 1 млн); 
пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ – вычет в сумме фактических расходов на покупку (доход минус цена покупки, если есть подтверждающие документы). 

Особенность по кадастровой стоимости
Если цена продажи меньше 70 % кадастровой стоимости, доход для налога считают как 0,7 × кадастровая стоимость, а не по договору (ст. 214.10, п. 5 ст. 217.1 НК РФ + разъяснения ФНС).
Ставка НДФЛ

Доходы физлица облагаются по прогрессивной шкале (13/15 % и выше, в зависимости от суммарного годового дохода; изменения с 01.01.2025 – ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ). 

3. Как считается налог в вашей ситуации

База для НДФЛ — это не всегда вся сумма 6 млн

Вариант 1. Есть документы на покупку за 5 млн (ДКП, платёжки)

Тогда вы вправе выбрать вычет по расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

Доход от продажи: 6 000 000 ₽ (при условии, что это не меньше 70 % кадастровой).
Расходы на приобретение: 5 000 000 ₽.
Налоговая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 ₽. 

Т.е. налог платите с 1 млн, а не с 6 млн.

Вариант 2. Нет документов, подтверждающих покупку за 5 млн

Тогда можно применить только фиксированный вычет 1 000 000 ₽:

Доход: 6 000 000 ₽;
Вычет: 1 000 000 ₽;
Налоговая база = 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 ₽. 

Здесь налог фактически будет с 5 млн.

4. Краткая практика и разъяснения

ФНС в разъяснениях и методичках прямо пишет: при продаже недвижимости раньше минимального срока владения доход можно уменьшить либо на 1 млн, либо на документально подтверждённые расходы; НДФЛ начисляется на положительную разницу. 
Вычет по продаже (1 млн) можно применять неограниченное число раз, но в пределах 1 млн в год по всем сделкам продажи жилья (ст. 220 НК РФ, разъяснения ФНС и омбудсмена). 

5. Пошаговый алгоритм

Проверьте кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи (ЕГРН/Росреестр) – убедитесь, что ваша цена 6 млн не ниже 70 % кадастра; если ниже – доход будет считаться исходя из 0,7 × кадастр.
Соберите документы на покупку: договор, акт, платёжные документы (банковские выписки, расписка и т.п.).
Выберите способ вычета:

если есть подтверждённые расходы 5 млн – выбирайте вычет «по расходам»;
если документов нет – остаётся вычет 1 млн.

Рассчитайте налоговую базу:

либо 6 – 5 = 1 млн,
либо 6 – 1 = 5 млн (или с учётом кадастра, если сработало правило 70 %).

Подайте декларацию 3-НДФЛ за год продажи до 30 апреля следующего года и уплатите НДФЛ до 15 июля. 

6. Итог

Если есть документы, подтверждающие покупку за 5 млн, и цена продажи не ниже 70 % кадастровой стоимости, налог платите с 1 000 000 ₽ (6 млн – 5 млн).
Если документов на покупку нет — налог с 5 000 000 ₽ (6 млн – 1 млн вычета).

Буду рада Вашей положительной оценке ответа (плюсику).

Если мои материалы вам полезны, Вы можете отблагодарить меня по ссылке m.pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4241969/

Спасибо за любую поддержку! 

С уважением,

Набатова Екатерина