Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужно ли мне платить налог с продажи этого помещения?
Добрый день, я построил не жилое имущество Дата возникновения права
14-01-2021. Дата прекращения права 26-05-2024, в собственности оно было менее 5 лет, в 2024г я его продал за 1400000р., расходы понес при строительстве 2500000р. В этом здании велась предпринимательская деятельность другим человеком кафе. Нужно ли мне платить налог с продажи этого помещения?
Сергей, добрый день.
Срок владения в этом случае значения не имеет.
Как следует из разъяснений Минфина
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Письмо Минфина № 03-04-05/60201 от 28.06.2023
То есть только при условии, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности можно говорить о налогообложении в рамках главы 23 НК РФ.
В Вашем же случае поскольку оно использовалось в предпринимательских целях, то следует доход учитывать согласно той системе налогообложения которая Вами применяется (в рамках предпринимательской деятельности) — если Вы ИП.
---
Плюс ко всему не маловажную роль в данном случае так же имеет назначение помещения.
Поскольку назначение помещения позволяет оценить могло ли оно использоваться в коммерческих целях или нт.
В ряде случаев назначение помещения указывает на цель — осуществление предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 2 ГК РФ:
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
То есть дохода от предпринимательской деятельности может и не быть, но могут быть действия направленные на получение дохода. И здесь как раз таки факт приобретения нежилого помещения, можно расценивать как нацеленное на получение дохода то есть является предпринимательской деятельностью.
Здравствуйте, Сергей!
Да, нужн заплатить налог с продажи помещения. Вот почему:
Владение менее 5 лет и использование в коммерческих целях, не важно кто именно использовал, сдача в аренду — это тоже коммерческие цели.
Если в помещении был бизнес, то налог платить нужно, даже если владеешь им меньше 5 лет. Минфин так и сказал в письме от 24.04.2025 № 03-04-05/41400.
Как уменьшить налог
Есть шанс уменьшить налог за счет расходов на строительство. Расходы 2 500 000 рублей, а доход 1 400 000 рублей. Получается, что расходы больше дохода, и налог платить не нужно, потому что база равна нулю.
Имущественный вычет (250 000 рублей) не действует для помещений, которые использовали в бизнесе.
Подается декларация по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля 2025 года. Даже если налог платить не нужно, все равно подавать.
Чтобы подтвердить расходы на строительство, нужны:
Документы на расходы
Договоры с подрядчиками
Чеки и квитанции
Выписка из ЕГРН о праве собственности
Налоговый орган в определенный момент проверки запросит расходники
Если цена продажи ниже кадастровой стоимости здания
Основное правило: 70% от кадастровой стоимости
Если продано помещение ниже 70% от кадастровой стоимости, для расчета НДФЛ используется 70% от кадастровой стоимости вместо фактической цены продажи.
Механизм применения правила
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, при продаже недвижимости за цену ниже 70% от ее кадастровой стоимости налогооблагаемым доходом считается 70% от кадастровой стоимости.
Пример расчета
Кадастровая стоимость: 3 000 000 руб.
Цена продажи: 1 400 000 руб.
70% от кадастровой стоимости: 2 100 000 руб.
Налогооблагаемый доход: 2 100 000 руб., если 1 400 000 руб. < 2 100 000 руб.
Применимость к недвижимости в предпринимательской деятельности
Правило о 70% полностью применяется к недвижимости, используемой в бизнесе.
Окончательный расчет налога
Если кадастровая стоимость больше цены продажи
Пример:
Кадастровая стоимость: 2 500 000 руб.
Налог: 1 750 000 руб. — 2 500 000 руб. = отрицательная величина.
Результат: налога к доплате нет, если расходы на строительство превышают доход.
Если цена продажи больше кадастровой стоимости
Налогооблагаемым доходом остается фактическая цена продажи.
В этом случае положение о минимальном сроке владения для целей освобождения от налога на Вас не распространяется
То есть п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ не применима к Вам в виду прямого указания так согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ:
То есть у Вас обязанность сдать декларацию и уплатить налог возникает не на основании того, что не соблюден минимальный срок владения, а на основании того, что указанное имущество использовалось Вами в предпринимательской деятельности + имеет статус нежилого.
Если являетесь ИП, то облагаете в соответствии со своей системой налогообложения.
Если не являетесь ИП, то учитываете в рамках НДФЛ.
---
При этом отмечу,
Учитывая вышеизложенное Вы так же не можете получить имущественный налоговый вычет, поскольку согласно пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ:
---
Резюмируя, доход от реализации данного имущества у Вас образует налогооблагаемый доход и Вам следует уплатить налог.
При возникновении вопросов обращайтесь.