Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

108 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
108 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Гражданское право

Бессрочная аренда федерального земельного участка

Договор аренды федеральной земли заключен в 2004 году без срока окончания действия. В постановлении администрации, на основании которого выделен участок, указан срок предоставления участка в аренду - 3 года. Тогда, как и сейчас, бессрочные договора аренды госрегистрации не подлежат. Участок выделен под установку временного торгового павильона, в договоре есть отдельный пункт, где сказано, что в случае смены собственника строения, размещенного на участке, все права и обязанности на аренду участка переходят к новому собственнику. Мин. имущ. отношений Самарской обл. подтверждает, что договор действителен, арендная плата вносится регулярно. Мы хотим продать павильон, но в МИО Самарс. обл говорят, что договор аренды не действителен, т.к. не зарегистрирован в Регпалате и новому собственнику строения придется подавать заявление на аренду участка на общих основаниях, т.е через торги. Право собственности на временный павильон, как я понял, зарегистрировать невозможно. Проблема в том, что участок выделен под установку временного павильона, но по условиям ландшафта (склон) пришлось построить полуподвал как фундамент для павильона. БТИ сделало техпаспорт с отметкой - самовольное капитальное строение. Техпаспорт нужен был только для алкогольной лицензии. Проблема №1: что нам будет если представители МИО увидят, что вместо временного мы поставили капитальный объект со всеми возможными коммуникациями? Проблема №2: как вообще что-то исправить, чтобы продать объект? Ситуация сложная, местные юристы думать не хотят, надеюсь на Вашу помощь. Спасибо заранее!!!

07 Февраля 2013, 13:15, вопрос №44392 Сергей, г. Самара
200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (5)

  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    42%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго Вам дня!

    Вы пишите: "Мин. имущ. отношений Самарской обл. подтверждает, что договор действителен" и "МИО Самарс. обл говорят, что договор аренды не действителен".

    Так как считают в МИО?

    Бессрочные договоры аренды регистрации не подлежат. Это уже давно сказал президиум ВАС в Информационном письме от 16.02.2001 N 59.


    Проблема №1: что нам будет если представители МИО увидят, что вместо временного мы поставили капитальный объект со всеми возможными коммуникациями?

    (ст. 46 ЗК РФ) Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
    - использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением

    (ст. 619 ГК РФ) По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества

    Вы нарушили целевое назначение з/у и построили объект капитального строительства.

    Далее администрация обращается в суд с иском о расторжении договора и обязании снести самовольную постройку.

    Кроме того, договор был заключен без указания срока в нарушение постановления. На этом основании он может быть признан вообще недействительным.


    Проблема №2: как вообще что-то исправить, чтобы продать объект?

    Крайне проблемный объект. Обратно фундамент не уберете ведь для использования з/у по назначению. В этом случае нарушите лицензионные требования.

    07 Февраля 2013, 13:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крайников Владимир

    Добрый день!

    Земельный кодекс определяет, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке , которые предусмотрены гражданским законодательством (статьи 619;620 ГК РФ). Но есть и специальные случаи, которые установлены ЗК РФ так аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

    использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса.

    В соответствии со ст. 64 ЗК РФ Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

    Таким образом Мин имущ.отнош. может обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды, поэтому я вам советую не доводить дело до суда и возможно удастся изменить целевое назначение этого земельного участка, чтобы узаконить капитальное строение, поэтому обратитесь непосредственно в мин. имуществ. отношен., объясните ситуацию, быть может они вам предложат выход из вашей непростой ситуации.

    07 Февраля 2013, 15:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Степанова Ольга Юрьевна

    Здравствуйте

    >>Проблема №1

    могут "прибрать его к рукам"

    >>Проблема №2: как вообще что-то исправить..

    право собственности на самовольную постройку может быть признано только судом, поэтому вы можете обратиться с иском о признании право собственности за капитальным самовольным строением на арендованной земле, но шансы признания за вами права собственности невелики, поскольку в 2006 г. в п.3 ст.222 ГК РФ была норма о том что,Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, но такая норма утратила силу с 1 сентября 2006г.

    теперь п.3 ст.222 Гк РФ регламентировано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, за лицом, в собственности постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

    судебная практика в настоящее время признает право собственности на самовольную постройку за лицом в пользовании которого находится земельный участок, тем не менее есть и противоположная практика :

    Определение ВАС РФ от 17.09.2008 N 7485/07 по делу N А32-15082/2006-21/291-2007-41/174 В передаче дела по иску о признании права собственности на ряд объектов недвижимого имущества и связанные с ними сооружения газопровода и водопровода для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как постройки соответствуют строительным, градостроительным и санитарным нормам и правилам, их сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, земельный участок находится у истца на праве аренды.http://sudbiblioteka.ru/as/text2/vasud_big_36728.htm

    07 Февраля 2013, 17:14
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте!
    В соответствии со ст. 25 и ст. 26 Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

    Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    То есть, государственной регистрации подлежат Договора аренды, заключенные более чем на один год.

    В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

    То есть, если Вашим Договором не установлен срок его действия ,то он считается бессрочным. ПРи этом, наличие указания срока предоставления земельного участка в Постановлении Администрации не изменяет условий Договора аренды, в том числе в части срока аренды.

    По вопросу регистрации Договоров недвижимого имущества имеется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенные в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

    Согласно п. 7 и п.11 Письма при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

    Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

    Если в Вашем договоре аренды нет прямого указания на срок его действия, превышающий год,то такой договор считается не подлежащим государственной регистрации.

    Таким образом, если Ваш Договор аренды бы заключен на неопределнный срок, то он считается заключенным и действует без государственной регистрации.


    Согласно ст. 42,ст.46 ЗК РФ и ст. 615 ГК РФ Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаныиспользовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

    Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

    Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

    Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

    То есть, если земельный участок был предоставлен под установку временного павильона, но Вы возвели ( начали ) капитальное строение,то арендатор имеет право требовать расторжения Договора .

    Однако Вы имеете право требовать изменения условий Договора в части разрешенного строительства на нем в связи с условиями ландшафта (склон). Для этого следует подать соответствующее заявление в Администрацию документами, подтверждающими невозможность исполнения условия Договора в части создания временной постройки.


    В силу ст. 450 и ст.451 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.2.

    Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

    Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

    То есть, если ВЫ не достигните согласия по вопросу изменения условий Договора в части целевого использования земельного участка ( вида сооружения на нем) , то ВЫ имеете право требовать изменения Договора в судебном порядке.

    ПРи подаче обоснованного иска Вы имеете все шансы на решении вопроса в Вашу пользу.

    Смогу оказать услугу по составлению заявления в Администрацию и иска а также проконсультировать по успешному решению вопроса.
    Копию Договора и др. документов можете высылать на эл.почту tomaraf@mail.ru

    С уважением Ф. Тамара

    07 Февраля 2013, 17:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Относительно регистрации права собственности на постройку Вам следует исходить из следующего.

    В соответствии со ст. 222 ГК РФ Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

    ПРименение данной статьи разъяснено Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав

    СОгласно п. 25 и п. 26 Постановления право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

    Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

    Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

    Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

    Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

    То есть, ВЫ имеете право требовать признания права собственности на павильон в судебном порядке.

    При этом,если у Вас есть какие-то документы, подтверждающие Ваши попытки получить разрешение на строительство,то ВЫ имеете все шансы на приобретение права собственности в судебном порядке.

    Таким образом, Вам следует подавать исковое заявление о признании права собственности на объект.

    С могу оказать услугу по составлению иска, а также проконсультировать по успешному решению вопроса.

    По данному вопросу можете со мной связаться по скайпу tamarafilatova0

    C уважением Ф. Тамара

    07 Февраля 2013, 17:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats