Здравствуйте. Построил в складчину (50+50) с товарищем нежилое здание. Изначально все строительные и разрешительные документы были на меня. Сейчас зарегистрировал здание на себя, и должен передать 1/2 товарищу. Подскажите, как грамотно сделать передачу чтоб на НДФЛ не прилипнуть, ведь каждый останется при своём. Дохода нет.
Добрый день, Александр.
По сути, Ваш товарищ дал Вам заём на строительство здания.
Поэтому Вы можете оформить договор займа с ним, а затем в счёт погашения Вашего долга перед ним передать ему 1/2 доли в здании по договору об отступном:
ГК РФ Статья 409. Отступное
По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества.
Возврат займа, в том числе путём предоставления имущества в погашение займа, не образует дохода у Вашего товарища.
Главное, чтобы сумма займа и цена 1/2 доли в здании были равны по стоимости, тогда у Вашего товарища не возникнет налогооблагаемого дохода.
С уважением, Роман.
Добрый день.
Дохода нет.
Это в Вашем понимании, как построевшего объект, его нет. А вообще-то он, согласно НК РФ, есть.
Я не соглашусь с уважаемым коллегой. Вот именно в данном вопросе считаю его ответ ошибочным. Передача имущества в качестве отступногооднозначно трактуется как реализация, а следовательно, у того, кто передал имущество, образуется объект для налогооблажения НДФЛ. Касаемо приведенного коллегой Письма, то оно именно о налогооблажении той части вменяемого дохода, которая равна разнице между стоимостью имущества и суммой займа. Это если внимательно прочесть, о чем письмо
В этой связи, в случае превышения стоимости имущества, переданного в качестве отступного при прекращении обязательства no возврату заемных средств, над размером суммы предоставленного займа, сумма такого превышения является доходом налогоплательщика и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц
Однако, это не говорит о том, что сама передача недвижимости не является реализацией.
Вместе с тем, согласно ст.41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, которую можно оценить. В данном случае заемщик получает доходы от реализации недвижимого имущества (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Поэтому доход есть.
И уменьшить такие доходы для целей исчисления НДФЛ возможно только на налоговые вычеты, в частности. в размере документально подтвержденных расходов на строительство (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ). Вместе с тем, существует ограничение при применении данного вычета, он не может применяться в отношении имущества, используемого в предпринимательстве. При этом при оценке того, имел ли место быть такой факт не имеет значение регистрация в качестве ИП, и кроме того, о предпринимательской деятельности налоговый орган может судить, исходя из целей его создания/приобретения, назначения. Если это нежилое помещение, то останутся в любом случае риски того, что ИФНС при проведении камеральной проверки усмотрит занижение налоговой базы в связи с неправомерным применением вычета. И прогнозировать, случится ли это или нет, невозможно.
В ситуации нет безрискового и безналогового варианта, дарение тоже повлечет налог уже у одаряемого, если он не является близким родственником (см. п.18.1 ст.217 НК РФ, п.6 ст.217 НК РФ).
Также следует учесть, что сумма дохода при отступном или при продаже не может быть меньше кадастровой стоимости *0,7.
Как вариант, Вам регистрироваться в качестве ИП с применением УСН с объектом «доход» и оквэдами по продаже, аренде недвижимости, и продавать, будучи ИП. В этом случае и ставка налога будет не 13%, а 6%.
При необходимости подробных разъяснений по вопросам налогооблажения они возможны в чате в рамках отдельной услуги.
Стоимость лучше тогда уж не кадастровую указывать, а кадастровую*0,7. Это минимизирует доход. Реестр — не подтверждает оплату, нужны платежные документы. Все остальное, включая нюансы, может быть рассмотрено в рамках отдельной индивидуальной консультации в чате.
Я так и понял, Вы вправе погасить заём имуществом.
Если заём был реальным, то у налоговой нет оснований трактовать возврат займа как продажу. Вы сможете оспорить это в суде. Либо как более сложный вариант, Вам можно заключить договор, например, подряда, согласно которому Вы с товарищем договорились за счёт общих средств построить здание с распределением долей по 1/2 каждому. Товарищ обращается в суд с иском о признании права собственности на 1/2 доли в праве собственности, Вы признаёте иск. Судебное решение будет основанием для регистрации права за товарищем, налоговых последствий при этом не возникает.