Хочу выделить долю в ипотечной квартире (использовался материнский капитал) своим детям(27, 23, 10 лет)

Добрый день! получить долю в приобретенном на средства материнского капитала жилье — это право, а не обязанность человека. Поэтому совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в долевой собственности на жилье.

Для этого вашему сыну нужно обратиться к нотариусу и заверить отказ от участия в выделении долей. 

По практике, не все нотариусы делают такие отказы. Пообзванивайте нотариусов в ашем регионе, и спросите, сделают ли вам отказ.