продано домовладение общей стоимостью 1500000 руб. По наследству дом оформлен в собственность в 2009 году, земля - в октябре 2017, продано в декабре 2017 года, какой налог надо заплатить за землю? В договоре купли - продажи цена за дом и землю пишется общая. Применяется ли в этом случае налоговый вычет в размере 1000000 рублей?
Добрый день!
В ГК РФ не содержится норм о том, что в случае реализации земельного участка и расположенного на нем дома в договоре купли-продажи является обязательным выделение стоимости каждого из них.
Однако для целей определения доходов от продажи объектов и применения имущественного вычета рекомендуется все в договоре разделять стоимости объектов.
В Письме Минфина России от 21.03.2013 N 03-04-05/7-262 сказано, что НК РФ не содержит механизма определения стоимости объектов недвижимого имущества, проданных без разделения их стоимости в договоре купли-продажи.
Вместе с тем определить стоимость проданного жилого дома, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, в общей стоимости проданного земельного участка вместе с жилым домом возможно на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при условии отражения определенной таким образом стоимости в договоре купли-продажи.
В ином случае налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета.
Согласно пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, определить стоимость земельного участка в общей стоимости можно на основании отчета оценщика и отражении этой стоимости в договоре. Если же это не сделать, то п. 2 ст. 220 НК РФ допускает возможность уменьшить общие доходы от продажи дома и земельного участка на 1 млн. руб. При этом уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы нельзя будет, так как расходов Вы не понесли, ведь участок получен в порядке наследования.
Обращаю Ваше внимание, еще на нормы п. 5 ст. 217.1 НК РФ в случае, если доходы от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях НДФЛ доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Однако если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не применяются.
Эта норма действует в отношении объектов, полученных в собственность после 01.01.2016.
При невыделении стоимости земельного участка в договоре, конечно, сложно определить какие доходы получены от продажи именно земельного участка. Однако все-таки есть определенные риски значительного занижения доходов. То есть, по общему правилу, если доходы от продажи земельного участка ниже кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, доходы будут определены как кадастровая стоимость, умноженная на 0,7.
Именно к этой сумме, по общему правилу, применяется уже имущественный вычет.
В общем, если в целом цена в районе рыночной (сравните все же с кадастровой стоимостью Вашего участка), Вы вправе применить вычет 1 млн. руб. к общей сумме доходов (1, 5 млн. руб) и, соответственно, уплачить НДФЛ поставке 13% с 500 000 руб.
Добрый день! По выписке из ЕГРН кадастровая стоимость зем. участка — 920038,74 руб., а дома — 793030,98 руб.
В таком случае, думаю, рисков в части применения п. 5 ст. 217.1 НК РФ не должно быть. Продажная цена за дом и землю не сильно отличается от кадастровой стоимости.
Можно применить имущественный вычет к 1,5 млн. в размере 1 млн. руб., а налог уплатить с 500 000 руб по ставке 13% = 65 000 руб.
Если бы цена земли в договоре была выделена, можно было бы вообще не платить налог, и вычет применить только к доходам от продажи земли, а раз цена общая, то приходится применять вычет к общей сумме (от продажи дома и земли).