Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

104 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
104 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Общие вопросы

Продажа недвижимости налог

Ситуация: продается 3-х комнатная квартира, в собственности менее 3-х лет, собственность по 1\3 доли у родителей и несовершеннолетнего. Цена продажи 3млн300тыр. Разрешение из опеки получено. В этом же году будет приобретена другая квартира стоимостью 3млн300тыр, но по 1\2 доли собственности только на родителей.

Вопрос: чем лучше воспользоваться - вычетом или зачетом сумм дохода и расхода? Какие будут суммы налогов?

11 Июля 2013, 10:34, вопрос №120358 Алексей, г. Саратов
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (6)

  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич
    получен
    гонорар
    30%
    Адвокат, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Алексей!

    В силу ст.220 НК РФ

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в
    целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в
    налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
    подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных
    бумаг. При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

    Т.е. если есть документы на покупку (ну или будут) то выгоднее второй вариант т.к тогда налогов вообще не будет

    11 Июля 2013, 10:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Если взять только продажу, то получается следующее.

    3 300 000 / 3 = 1 100 000 рублей — это доход каждого.

    Сумму дохода можно уменьшить на величину имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей на объект или на сумму документально подтвержденных расходов на его приобретение.

    Возьмем ИНВ (поскольку были ли расходы, Вы не написали).

    (3 300 000 — 1 000 000) / 3  = 766 666,67 * 13% = 99 666,67 рубля должен каждый заплатить НДФЛ с полученного дохода (за детей соответственно платят родители).

    Если были расходы на приобретение, то сумма НДФЛ может быть и меньше.

    11 Июля 2013, 10:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Березин Александр
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Пермь
    Общаться в чате

    Если Вы воспользуетесь имущественным вычетом, связанным с продажей имущества, находившегося в собственности менее трех лет, то налог в соответствии с абз.3 пп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ, возникнет у каждого в виде разницы между суммой дохода и суммой вычета.

    То есть у каждого собственника сложится следующая налоговая база — 1,1 млн (если предположить, что стоимость долей равная) — 1 млн = 100 тыс. руб., то есть налог 13 тыс. рублей.

    НО такой вычет возможно использовать, по мнению, высказанному в письме ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/18611@, только при условии, что в договоре купли-продажи каждый из собственников выступит продавцом своей доли, то есть иными словами объектами купли-продажи выступят доли в праве общей собственности и соответственно будет выделена стоимость каждой доли.

    Если же Вы будете использовать вариант «доходы минус расходы», то получится выгоднее. То есть, один собственник воспользуется вычетом и получит налог 13 тыс. рублей, а оба вторых воспользуются схемой «доход минус расход» (при условии, что купят именно в долях) по сути освободятся от налога, так как у них сумма расхода превысит сумму дохода с продажи.

    11 Июля 2013, 10:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Далее учитываем покупку.

    Сумма имущественного вычета на приобретение не может быть больше 2 000 000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

    При приобретении в долевую собственность вычет предоставляется пропорционально долям, то есть по 1 000 000 рублей.

    1 000 000 — 766 666,67 = 233 333,33 рубля вычета будет остаток вычета у каждого, который можно будет использовать позднее.

    Соответственно у родителей доход закроется вычетами, а НДФЛ составит 0 рублей, а за ребенка придётся заплатить НДФЛ.

    Так можно сделать, если продажа и покупка будет осуществлена в один год (зарегистрированы сделки в Росреестре, а если покупается квартира в новостройке, то получен акт приема-передачи).

    11 Июля 2013, 10:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Нормативка:

    ст. 220 НК РФ

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
    1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи… квартир… и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей,….
    Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов

    При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

    Конечно можно продать отдельно доли по разным договорам, но если будет продажа одному и тому же человеку в небольшой промежуток времени, то налоговая Вам просто доначислит налог.

    далее

    2) в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:
    — на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
    — на погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

    Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.

    При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты в общую совместную собственность).

    Если покупаете новую квартиру в кредит, то ещё вычет по процентам дополнительно к 2 миллионам можно получить (сейчас без ограничения суммы, но уже принят закон (он ещё не вступил в силу), которым сумму процентов ограничили 3 млн. руб.

    11 Июля 2013, 11:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Котов Виктор

    Здравствуйте!

    Имущественный вычет на приобретение жилья предоставляется в пределах 2 млн. рублей (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом при приобретении в долевую собственность вычет предоставляется пропорционально долям, то есть если по 1/2 зарегистрированы доли, то вычет будет по  1 000 000 рублей — каждому (таково Разъяснение МИнФИна РФ).

    Таким образом, 233 333,33 руб.  — неиспользованный вычет  у каждого, который можно будет использовать позднее. Соответственно у родителей доход не будет подлежать НО на основании использования вычетов, а НДФЛ составит 0 рублей, а НДФЛ на ребенка придётся исчислить.


    11 Июля 2013, 23:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats