Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Надо ли платить налог от продажи здания, если я владел им более трех лет?
Гражданка зарегистрирована как ИП. Приобрела здание нежилое как гражданка в 2008 году за 15 млн.руб. Здание использовала под мебельный магазин. Облагается налогом доходы минус расходы 15%. В 2012 году сдала в аренду и получала доход в виде арендных платежей и платила с них налог. Сейчас хочет продать за 13 млн.. Вопрос : надо будет платить какой-либо налог с данной продажи?
Здравствуйте, Денис!
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ
Доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Таким образом, поскольку указанное Вами имущество непосредственно использовалось физическим лицом в предпринимательской деятельности, при продаже этого имущества лицу будет необходимо уплатить налог. Единственный момент, требующий отдельного внимания, — определение налогового режима дохода от продажи имущества и, соответственно, налоговую ставку для такого дохода. Для этого следует понимать, зарегистрировано ли до сих пор это лицо в качестве индивидуального предпринимателя.
На мой взгляд, если лицо до сих пор зарегистрировано в качестве ИП, то доходы от продажи недвижимости, которая ранее использовалась им в предпринимательской деятельности, будут являться доходами от реализации — выручка от реализации имущественных прав (статьи 346.15, 249 НК РФ), подлежащими налогообложению в рамках УСН (15 % от суммы доходов, уменьшенную на величину расходов).
Если же лицо уже не является ИП (согласно данным ЕГРИП), то доходы от продажи недвижимости будут подлежать налогообложению в рамках режима НДФЛ (13 % от суммы дохода).
Но когда покупалось здание , сумму покупки не пускали в расходы, т.е. не уменьшали налогооблагаемую базу. Может можно при продаже заполнить декларацию, где показать за сколько покупалось и за сколько продается и с разницы заплатить налог 15 %
Ну само по себе решение не учитывать при определении налоговой базы расходы на приобретение объекта недвижимости налоговый орган посчитает не имеющим значения для определения цели использования такого объекта недвижимости, поскольку роль играет именно то, как он фактически использовался.
Что касается уменьшения налоговой базы за 2015 или 2016 год на расходы, понесенные в 2008 году, то с этим вопросом я ранее не сталкивался, поэтому не рискну дать определенную оценку правомерности такого подхода.
В соответствии с пунктом 5 статьи 346.18 НК РФ при определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода, которым в силу пункта 1 статьи 346.19 НК РФ признается календарный год.
В силу пункта 2 статьи 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. При этом в силу подпункта 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
Таким образом, формально, я бы не стал говорить о возможности учета указанных расходов при определении налоговой базы за соответствующий налоговый период, поскольку они были понесены не в этом налоговом периоде.
В то же время согласно пункту 7 статьи 346.18 НК РФ налогоплательщик, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить исчисленную по итогам налогового периода налоговую базу на сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял упрощенную систему налогообложения и использовал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. При этом под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со статьей 346.16 НК РФ, над доходами, определяемыми в соответствии со статьей 346.15 НК РФ.
Налогоплательщик вправе осуществлять перенос убытка на будущие налоговые периоды в течение 10 лет, следующих за тем налоговым периодом, в котором получен этот убыток.
Таким образом, если у налогоплательщика имели место убытки в указанный период времени, то можно попробовать в данном случае воспользоваться этой правовой конструкцией.
Но для получения компетентного ответа и письменных разъяснений по применению налогового законодательства в Вашем конкретном случае я бы порекомендовал налогоплательщику обратиться с обращением в Министерство финансов Российской Федерации.