| Дарья Буняк Автор статьи Юрист сайта Правовед.RU |
Казалось бы, вопрос, что означает загадочное словосочетание «кадастровая стоимость», должен мучить в основном граждан-физических лиц. Такое понятие ассоциируется с оплатой налогов за квартиры, земли под дачными строениями и тому подобным. Однако необходимость разбираться в ней не обошла и юридических лиц.
Знать и понимать, что же это такое, следует:
- при определении налоговой базы, исчислении и уплате налога на имущество (ст. ст. 378.2, 403 НК РФ);
- при определении размера арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом. Ее величина влияет на размер арендной платы за недвижимое имущество как коммерческого, так и некоммерческого назначения. Это связано с тем, что собственник заинтересован в «переложении» бремени уплаты налога на арендатора;
- для целей налогообложения в отношении земельных участков (ст. 65 ЗК РФ, ст. 390 НК РФ) и так далее.
На сайте Росреестра приведена любопытная диаграмма за 2018 год, показывающая, насколько бизнес-сообщество обеспокоено проблемой кадастровой стоимости.
Что «фантомного» в кадастровой стоимости?
В целях регулирования оборота данные о недвижимом имуществе подлежат учету в так называемых кадастрах или реестрах. В подобном упорядочении заинтересованы как государство, так и большинство добросовестных участников оборота. От слова «кадастр» и произошло наименование термина «кадастровая стоимость».
Нормативное понятие кадастровой стоимости закреплено сразу в двух законах:
- в принятом еще в прошлом веке Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – «Закон об оценке»);
- в принятом в 2016 году Федеральном законе от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее просто и скромнно — «Закон»). С 1 января 2017 года порядок государственной кадастровой оценки определяется именно им, но с рядом оговорок. С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года установлен переходный период., в который указанная оценка недвижимого имущества проводится как в соответствии с Законом, так и в соответствии с Законом об оценке. Решение о переходе к использованию нового Закона принимается в каждом субъекте РФ отдельно. А с 2020 года Закон вступит в силу в полном объеме.
Однако однозначного четкого ответа, что же такое кадастровая стоимость, о целях введения этого понятия и порядке ее определения законодательные акты не дают.
В Законе об оценке она определена как стоимость, установленная по итогам проведенной государственной кадастровой оценки или же в результате рассмотрения соответствующих споров. Практически аналогичное определение видим в Законе о кадастровой оценке. Следует с сожалением констатировать, что в законах не имеется содержательной дефиниции данного словосочетания
Что никак не облегчает понимание.
В самом определении не получило никакого отражения, для чего необходимо определять такую стоимость, а не рыночную.
Кадастровая стоимость чаще всего определяется с применением метода массовой оценки типовых объектов, при этом напрямую не подлежат учету показатели спроса и предложения. Когда же рассчитывается рыночная стоимость, в основу кладется конкурентоспособность объекта оценки, а также баланс спроса и предложений. Любопытную формулировку дал Конституционный Суд РФ. По его мнению, «кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок, а … их предполагаемую (условную) стоимость...». Она считается достоверной, пока не пересмотрена с установлением в итоге рыночной стоимости этих же объектов.
Такая условная стоимость зачастую выше рыночной, что безусловно оказывает негативное воздействие на расходы при ведении хозяйственной деятельности.
Как можно узнать кадастровую стоимость
Существует несколько вариантов:
- запросить представление данных через специальный сервис на сайте Росреестра тли направить заказное письмо с соответствующим запросом в его адрес;
- заказать выписку из ЕГРН через интернет, путем личного обращения или по почте
- обратиться лично в центр госуслуг «Мои документы» (если в городе такой имеется).
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Результаты кадастровой оценки все чаще вызывают несогласие у обладателей недвижимости, особенно в случаях, когда для сходных объектов их «выявленная» стоимость оказывается различной.
Статистический анализ результатов демонстрирует, что «погрешность» при установлении кадастровой стоимости (ее превышение над рыночной) составляет 30 — 50%.
Следует сразу отметить: по Закону механизм оспаривания результатов кадастровой оценки необходимо отличать от обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой. стоимости. Обращения рассматривают непосредственно бюджетные учреждения, которые оценку и проводили. По существу, это некий упрощенный способ изменения сведений кадастровой оценки, для которого не требуется применения механизма оспаривания. В Законе выделяются 4 вида ошибок, которые могут быть допущены, к примеру, единичная техническая ошибка (описка, опечатка, арифметическая ошибка) и системная техническая ошибка.
Если в результате ее определения были затронуты их права или обязанности
В отношении субъектов обращения необходимо учитывать позицию Пленума Верховного Суда РФ. Так, с заявлением, административным исковым заявлением (далее – «заявление») о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться:
- юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности или ином сходном праве, а также лица, когда результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
- бывший собственник объекта недвижимости — если результатами затрагивают права и обязанности такого лица как плательщика налогов;
- участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников;
- арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и так далее.
Закон предусматривает два пути оспаривания: в специально создаваемой комиссии или в суде. Основой для обращения является установленная в отношении объекта недвижимости рыночная стоимость, которая значительно меньше кадастровой.
Комиссии | Суд | |
Условия и предпосылки обращения | Комиссия должна быть создана в субъекте РФ. С приказами о создании комиссий в рамках Закона об оценке возможно ознакомиться на сайте Росреестра. По Закону ответственность за работу новых комиссий возложена на региональные органы власти. | Могут быть также оспорены действия/бездействие комиссии. По Закону для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным, однако необходимо учитывать особенности переходного периода (до 1 января 2020 года). Решение о дате перехода к проведению кадастровой оценки в соответствии с Законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. |
Как обратиться | Заявление об оспаривании может быть подано: o путем его направления в уполномоченный орган субъекта РФ лично (для юридического лица – через представителя с соответствующими полномочиями), o почтовым отправлением с уведомлением о вручении, o через Интернет. ü К заявлению должен быть приложен ряд документов, подтверждающих требование. | ü Подаётся заявление, составленное по правилам, изложенным в статьях 125, 126, 246 КАС РФ. В нем обязательно указываются, в т.ч.: наименование суда и наименование сторон, сведения о нарушенных правах, требования административного истца к административному ответчику и доводы, на которых они основаны, перечень прилагаемых документов. |
Срок принятия решения | Срок рассмотрения комиссией заявления об оспаривании не может быть более 30 дней со дня его поступления. | Срок рассмотрения в Верховном Суде РФ - до трех месяцев, в других судах - до истечения двух месяцев со дня поступления заявления в суд. |
Возможность обжалования | Решение, действие или бездействие могут быть оспорены в суд. | В судебном порядке – путем апелляционного, кассационного и надзорного производств. |
Виды принимаемых решений | По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение: o об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или o решение об отклонении заявления. | По результатам рассмотрения заявления комиссия вправе принять решение: o отказать в удовлетворении требований, o удовлетворить заявленные требования. |
Немного практики и статистики
На сайте Росреестра размещен ряд данных за 2018 год, наглядно демонстрирующих эффективность обжалования, в частности:
В судах инициировано 16 114 споров о величине кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости. В качестве административного ответчика комиссии привлекались 412 раз.
По состоянию на 31 декабря 2018 года из вышеназванных рассмотрено 10 112 исков. При этом, требования истцов удовлетворены в отношении 9 283 исков, не удовлетворены – в отношении 829 исков. Как можно заметить, статистика для истцов выглядит весьма оптимистично.
В результате вынесенных решений по искам, поступившим в суды в 2018 году, видно значительное уменьшение суммарной величины кадастровой стоимости в общем примерно на 718,2 млрд. руб. (40,6 %).
В исках указывались следующие основания для обращения в суд:
- установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (15 429 исков);
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, в т.ч. об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (111 исков);
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (574 иска).
На практике часто встречаются ситуации, когда комиссии своим решением отклоняют заявления. Указанные решения в большинстве случаев потом с успехом оспариваются в суде. Примером может служить решение Московского городского суда от 26.12.2017 по делу N 3А-3114/2017. Административные истцы обратились в Московский городской суд с заявлением, прося установить кадастровую стоимость равной рыночной ряда нежилых помещений. Комиссией все доводы истцов о пересмотре кадастровой стоимости недвижимого имущества не приняты во внимание. После этого истцы обратились с иском в суд. Им постановлено, что кадастровая стоимость нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта, представленном истцами.
По Закону комиссия больше не является необходимой инстанцией перед обращением в суд для юридических лиц. В связи с этим, решение – обращаться в специальную комиссию или нет – будет отдано на откуп заявителям. На январь 2019 года статистика по обращениям в комиссии (созданные в соответствии с Законом об оценке) такова:
Приведенные выше цифры демонстрируют, что хоть судебный процесс и гораздо более затяжной, но он же и более эффективный.
Подводя итог
Возможно предложить следующий своеобразный алгоритм действий для успешного оспаривания результатов кадастровой оценки:
1. До подачи заявления в комиссию или в суд необходимо осуществить рыночную оценку объекта недвижимости с привлечением оценщиков. Доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости будет отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости независимого оценщика. Это подчеркивалось и Конституционным Судом РФ.
2. Крайне желательно провести экспертизу отчета рыночной стоимости объекта недвижимости на его соответствие требованиям законодательства.
3. Подготовить заявление в комиссию или в суд с приложением всех необходимых документов (а если необходимо, и ходатайство о восстановлении пропущенного срока).
4. Подать заявление в комиссию или в суд в соответствии с подсудностью.
5. Если в ходе судебного разбирательства будут выявлены существенные замечания к представленному отчету об определении рыночной стоимости или будет существенным образом расходиться кадастровая и рыночная стоимости, то в абсолютном большинстве случаев судом будет назначена экспертиза.
6. Вступившее в силу решение комиссии или суда - основание для внесения в ЕГРН новой стоимости объекта недвижимости. Соответственно, рыночная стоимость как бы получает статус кадастровой.
Решая вопрос о необходимости обращения в суд, следует помнить о важном факте. Именно на истца-заявителя ложится обязанность доказать реальную цену недвижимости либо допущенную органами ошибку при оценке. В связи с этим все расходы изначально ложатся исключительно на него.
Кроме того, по данным статистки, если компания обращается за взысканием судебных расходов после вынесения решения судом в свою пользу, то в 90 % случаев ей отказывают. При этом судом делается ссылка на особую категорию дел, в которой нет проигравшей стороны. Является ли в подобных случаях такая ссылка уместной – спорный вопрос. Ряд судов сходится на том, что при решении вопросов о взыскании судебных расходов необходимо различать две ситуации. Первая: когда истец реализует свое право на установление кадастровой стоимости равной рыночной (что не оспаривается ответчиком). Вторая: когда результаты определения стоимости оспариваются на основании того, что сведения об объекте оценки недостоверны, или если оспаривается решение или действие комиссии. В первом случае истцу не следует надеяться на получение суммы судебных расходов назад. Попадет ли конкретная ситуация под первый или второй случай зависит от обоснованности требований и совокупности доказательств.
Эта статья участвует в Конкурсе на лучшую бизнес-статью.
| Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |