Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Застройщик банкрот: торги vs требование квартиры
Здравствуйте. Представьте ситуацию:
- Есть незавершенный объект строительства (половина квартир не продана и денег от их продажи хватило бы на достройку, но регистрации новых ДДУ остановлена по законодательству из-за 6 месячной просрочки).
- Суд признаёт застройщика банкротом.
- Дольщики не согласны на ЖСК.
- Конкурсный управляющий выставляет незавершенный объект строительства на торги.
Вопросы:
1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах?
2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры)
Почему все дольщики с требованиями квартиры так боятся торгов? (боятся остаться с мизерными выплатами) Для таких опасений нет основания?
Добрый день.
В случае состоявшихся торгов требования дольщиков по передачи квартир переходят к лицу, только если им приобретены права на застройку. В ином случае вырученные с торгов деньги должны уплачиваться кредиторам, находящимся в соответствующем реестре кредиторов с денежными требованиями (например неустойки или возврата уплаченных средств)
ответ на второй вопрос вытекает из первого.
1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах?Евгений
Здравствуйте.
Если решение о передаче недостроя ЖСК принято не будет, то конкурсный управляющий должен будет перейти к расчетам в предусмотренном
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
порядке. То есть денежные требования дольщиков к застройщику будут погашаться первыми в составе третьей очереди кредиторов. Также возможна реализация предмета залога (незавершенного объекта строительства и земельного участка, согласно ст. 201.14 упомянутого закона. Как вариант можно рассматривать также получение возмещения от страховой компании.Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика
2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры)
Покупатель приобретает не квартиры — их еще нет, он приобретает объект незавершенного строительства со всеми обязательствами, которые присутствуют на момент приобретения. Согласно ст.201.15-1Закона,
Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства
1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.
Т.е. приобретатель, на торгах забирающий имущество застройщика-банкрота, взамен выполняет перед дольщиками обязательства по достройке квартир.
1. Дом достроят и вы получите своё жильё. Хотите деньги, заявляйте требования в рамках банкротства.
2. Вы в любом случае получите жильё после ввода МКД в эксплуатацию, только от другой организации.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Добрый день,
Есть определенная путаница в способах приобретения незавершенного строительства в банкротстве.
Существует два вида такого приобретения:
-с торгов (практикуется когда степень достройки маленькая, квартиры проданы в большом количестве и застройщику не имеет смысла вкладываться в достройку, так как он не окупит проект), в силу социальной значимости объектов ДДУ практически не применяется, так как тогда дольщики лишаются квартир и получают мизерную компенсацию.
Противоречивое отношению судебной практики к залогу (якобы сохранение прав дольщиков залогодержателей на проданный с торгов объект) делает эту процедуру макимально мутной. Хотя в любом случае, при исключении первоначального застройщика из ЕГРЮЛ по причине банкротства залог утрачивается. Следовательно и для дольщиков это очень невыгодный ход событий.
-второй, самый распространенный способ, находится в добровольно-принудительном порядке новый застройщик, которому передается незавершенка, а он обязуется за это достроить и передать уже оплаченные дольщиками квартиры. Данный вид погашения обязательств появился именно вследствие того, что ЖСК оказался неэффективной схемой застройки, а страховые компании банкротились синхронно с застройщиком.
В вашем случае скорее всего применят второй способ, максимально эффективный для дольщиков. Но проблема в том, что есть уже более свежие решения для дольщиков и однозначно сказать, какая схема «спасения» будет применена можно только изучив дело о банкротстве и редакцию закона о банкротстве и закона о ДДУ на дату возникновения банкротства и дату заключения и исполнения договора о долевом участии.
Подскажите, в каких случаях покупателю недостроенного ЖК бывает смысл его покупать без права на застройку?
Обязательства всегда переходят в рамках ФЗ о банкротстве.