Да сними же её, наконец! Как снять жилье и не оказаться на улице

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Год назад я решила переехать в Санкт-Петербург. Дело было летом: институт окончен, госы сданы, мотивация зашкаливает. Ну знаете, в 20 лет все хотят переехать в Питер, читать книги и апатично мокнуть под дождём.

Вопрос жилья встал еще до приезда, но искать квартиру дистанционно — плохая идея. Поэтому я взяла с собой подругу и смотрела варианты уже на месте.

Через 4 дня, увидев всё, в том числе ванную на общей кухне, мы наконец нашли её — квартиру, из-за которой появилась эта статья. Там, в центре старого Питера, я планировала жить год, но выехала (читай — сбежала) через 3 месяца.

Изучаем рынок и предложения

Первым делом научитесь понимать ценообразование. Перед смотринами квартиры в центре за 25 тысяч рублей, изучите пару десятков объявлений по городу. Цены сильно зависят от близости к метро и основным достопримечательностям. Если студия “рядом с метро” стоит как однушка в спальном районе, то это более чем подозрительно. Скорее всего, вам предложат картонную коробку за банкоматами в вестибюле метрополитена.

Чтобы быть в курсе подходящих вариантов, подпишитесь на Cian, Яндекс.Недвижимость, Domofond, группы Вконтакте. Отписаться всегда успеете, но зато точно ничего не пропустите.

Агенты по недвижимости и где они обитают

И тут вам печальным наигранным тоном сообщают, что квартиру сдали пару минут назад. Долго огорчаться вам не дадут, ведь в трубке тут же предложат посмотреть другие квартиры. Всё недорого, при этом чуть ли не царские хоромы. Есть одно “но” — вас просят подъехать в офис. Спойлер: не делайте этого.

В офисе вам покажут ещё много свободных вариантов, собственник готов устроить просмотр сегодня и даже согласен разбить залог на 3 месяца! Мечта, а не сделка. Но обычно на этом этапе вас спускают с небес и предлагают заплатить 5-10 тысяч рублей за контакты собственников и работу самих посредников. Смотреть квартиру с вами не поедут, передадут номера телефонов и откроют доступ к сайту с уймой объявлений, где вы, вроде как, точно найдёте себе жильё.

Возможно вы думаете: "Пф, да я бы никогда бы не отдал сомнительным типам свои деньги". Но поверьте, большинство тех, кто приехал в офис, заключает договор. Это особая уличная (читай – бездомная) магия.

Оплатили услуги агентов, посмотрели контакты, выписали интересные варианты и мчитесь на крыльях надежды в первую квартиру. Звонит телефон — вот незадача, её только что сдали. А собственники других квартир вдруг перестали отвечать на звонки. Вы понимаете — что-то пошло не так. Да, потому что этих квартир нет, как и их собственников.

В моём случае все было менее драматично: я не заключила договор, не отдала деньги, не поехала смотреть варианты. Но из цепких рук “агентов-посредников” убежать было очень сложно. Мне, к слову, пришлось сменить номер телефона.

Помните, что действия недобросовестных агентов подпадают под действие закона о защите прав потребителей. Вам оказали некачественную услугу, а значит, пишите претензию, подавайте в суд, взыскивайте расходы, неустойку, моральный вред и штраф. Спросите у нашего робота Фёдора Нейронова, как это сделать.

Как не попасть на посредников

Ищите жилье сами, читайте объявления внимательно, подробно отмечайте требования по цене, количеству комнат, удобствам, наличию мебели и техники, время езды до метро и центра города и т.д. Обязательно сверяйте расстояния по карте. Фраза “десять минут до метро” на деле может оказаться не “10 минут пешком”, а “10 минут на маршрутке от ближайшей остановки в километре от дома”.

В поиске также ставьте галочку «без комиссии» — так вы получите выборку вариантов от собственников. Если по телефону снова предлагают посмотреть другие варианты, то помним о правиле «не ехать в офис». Если приглянулось что-то с комиссией, то встречайтесь с агентом сразу на месте, в квартире.

Ещё одно правило – не скидывайте предоплату до просмотра квартиры. Вероятность потерять деньги слишком велика. Лучше поищите другие варианты или сразу договоритесь о просмотре без каких-либо доплат.

Проверяем документы, заключаем договор, въезжаем

Наконец, отличный вариант найден. Объявление от собственника, осталось посмотреть квартиру и заключить договор... Стоп, не так быстро.

А вы точно собственник?

Давайте проверим добросовестность наймодателя без детектора лжи и сыворотки правды. Попросите показать Свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру, сверьте паспортные данные собственника, адрес квартиры, ее площадь. У собственника нет свидетельства, а какие-то листочки с буковками? Это выписка из единого реестра прав. Её дают всем, кто оформил собственность на жилье после 15 июля 2016 года.

Выписка похожа на творение начинающего мастера фотошопа и выглядит так, будто её распечатали дом на на принтере? Прочь сомнения – на сайте госуслуг или Росреестра всегда можно самому заказать выписку и убедиться в добросовестности собственника. Размер госпошлины на сайте Госуслуг 750.

Если собственник имеет в квартире долю, например 1/3, у него должно быть письменное согласие других собственников или доверенность на сдачу квартиры. Объем прав ищите в графах “вид права” или "объект права" в Свидетельстве.

Договор может заключить и третье лицо. Например, Петров — хозяин квартиры, уехал из города и поручил Иванову сдать ее.

В этом случае у Иванова должны быть действующая доверенность. Советуем внимательно изучить её содержание, сверить полномочия, паспортные данные и срок.

Давайте без договора...

Даже если вы едите риск на завтрак, оформляйте все отношения на бумаге. Это непреложная истина — никаких устных договоренностей! Если собственник выглядит исключительно приятным человеком или снять квартиру предлагают друзья — составляйте договор. Ещё Воланд говорил, что людей испортил квартирный вопрос. Друг спорит с другом, а брат идёт войной на брата, когда речь заходит о квадратных метрах. Поэтому защитите себя и подпишите договор.

Ваша сделка называется “договором найма”, все подробности описаны в статье для тех, кто сдаёт жильё. Договор обозвали арендой? Не страшно, если в нем прописаны все важные условия найма.

В договоре пропишите порядок оплаты и то, как часто собственник сможет её повышать. В идеале не чаще раза в один-два года, и не более чем на 5-10%. Сами понимаете, у нас тут НДС и инфляция не стоят на месте.

По общему правилу ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан платить за коммунальные услуги. Если лень и не хочется, то лучше в договоре согласовать кто, когда и в каком объеме платит за коммуналку.

Не забудьте указать срок действия договора, иначе он автоматически заключается на 5 лет.

Любите неожиданный гостей? Здорово, мы тоже, но лучше в графе “Обязанности наймодателя” зафиксируйте, как часто хозяин квартиры будет приходить и проверять ее состояние. Реже — лучше. И без неожиданных визитов в разгар романтического вечера. Пусть собственник предупреждает заранее или приходит только в определенное время. Точно так же лучше согласовать оплату, чтобы ко дню Икс не остаться без копейки:

Постарайтесь прописать в договоре всех, даже кошку и случайно заглянувших гостей. Иначе рискуете оказаться оштрафованным за то, что кто-то посторонний пересек порог не-вашей квартиры.

Чтобы спокойно звать друзей на новоселье, внимательно изучайте договор на разного рода запреты. Если по условиям договора позвать друзей не получится, обсудите этот ужасный пункт с хозяином и придите к компромиссу.

Представьте, что мама сделала сюрприз и приехала на 2 дня с пирогами и блинами, а вы не предупредили собственника. Хорошо, если не узнает. Плохо, если придется заплатить штраф 20 тысяч и выехать с квартиры вместе с мамиными гостинцами.

Ниже реальные примеры из договора.

Меня просят внести залог. Это нормально? Не переживайте, залог берут почти все собственники. Гражданский кодекс в ст. 381.1 определяет залог в качестве обеспечительного платежа, который покроет убытки хозяина квартиры, если жильцы что-то сломают или потеряют.

Обязательно укажите в договоре факт передачи денег в качестве залога, либо оформите дополнительную расписку. Когда будете каждый месяц платить за квартиру – тоже фиксируйте все платежи, берите расписки с хозяина или сохраняйте все чеки из онлайн-банка.

Всё имущество опишите в акте приёмки. По закону вы будете нести ответственность за состояние квартиры во время проживания. Поэтому в акте-приёмки, который составляется дополнительно к договору, пропишите всю мебель, технику, предметы интерьера. Опишите не только количество предметов, но и их состояние. А лучше потратьте полчаса и внимательно всё осмотрите, пропишите недостатки. Особое внимание уделяйте электропроводке, отоплению, состоянию туалета и ванной, работоспособности техники.

Текущий ремонт — ваша забота. Согласно ст. 681 ГК, текущий ремонт (заменить розетки, подклеить обои) делаете вы, а вот капитальный (замена проводки, перекладка пола) делает собственник. Все вопросы по распределению ваших трат на ремонт и улучшения в квартире нужно прописать в договоре.

Надо ли регистрироваться в съемной квартире?

Да, иначе штраф грозит и вам, и собственнику квартиры. В Москве и Санкт-Петербурге придется заплатить 3-5 тысяч рублей, а для собственника жилья штраф составит 5-7 тысяч рублей. Оформить временную регистрацию по месту пребывания можно в МФЦ, через сайт Госуслуг или в территориальном органе МВД. Для этого потребуется ваше заявление с письменным согласием собственника и копия договора. Формы заявлений можно найти на сайте МВД.

Что делать, если условия договора мне не подходят?

В таком случае советую попробовать договориться с собственником и составить протокол разногласий. Это приложение к договору, где стороны описывают новые условия, которые отличаются от первоначального договора.

Если же собственник не идет на компромисс, лучше поищите другой вариант. Рай в шалаше и спокойная жизнь гораздо приятнее, чем неадекватные условия проживания в крутой квартире.

Добби свободен! Прощаемся с хозяином и правильно съезжаем с квартиры

По закону вы имеете право съехать, предупредив собственника за 3 месяца. Уведомить собственника нужно в письменном виде и под роспись. Чтобы не было споров, отправьте ему заказное письмо с уведомлением о вручении.

Уведомили? Отлично. Живите в квартире еще 3 месяца и потом припеваючи съезжайте. Собственник не должен удерживать из залога штрафы за досрочный отъезд.

Если в договоре вы согласовали другие условия – следуйте им, при этом не соглашайтесь на огромный штраф за досрочный выезд. Помните, что в любой ситуации можно попробовать договориться с собственником “по-хорошему”. Или подать в суд, если хозяин начинает перегибать палку.

Как ни крути, но при выезде придется навести в квартире порядок, докупить разбитые тарелки, протереть пыль со шкафов. В противном случае собственник имеет право вычесть определенную сумму из залога за уборку. Но, опять же, это должно предусматриваться договором. Договор — полезная штука, да?

Составьте акт приема-передачи. Он подтверждает то, что вы покинули помещение, вернули ключи и не оставили после себя никаких повреждений. Акт подписывается двумя сторонами с указанием на отсутствие взаимных претензий.

На этом все.

А теперь коротко и для тех, кому лень читать всю статью:

• ищите квартиры от собственников, ставьте галочку “без комиссии” во время поиска. Если же вас зовут в офис — бегите, но не в офис, а подальше от этого объявления;

• перед заключением договора тщательно проверяйте документы собственника. Если перед вами представитель — попросите доверенность на заключение сделок с недвижимым имуществом собственника;

• в акте передачи жилого помещение подробно опишите все недостатки имущества, чтобы потом не платить за чужие царапины на столе. Оправдания “это не я, чесслово”, не сработают;

• в договоре согласуйте: кто и в каком объеме платит за коммуналку, как часто хозяин квартиры приходит в гости и повышает стоимость аренды;

• сразу решите, можно ли будет сделать ремонт или купить новый холодильник в счет оплаты жилья;

• не соглашайтесь на договор с огромным количеством запретов и штрафов, если хотите жить в квартире спокойно и иметь личную жизнь;

• об отъезде уведомляйте собственника в письменном виде за 3 месяца;

• перед финальным осмотром тщательно уберитесь (иначе за это могут взять часть залога) и докупите все разбитые тарелки (за это тоже).

Дарья Веркашанцева,
устраивает дискотеки в квартире
и не платит штраф.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года