Да сними же её, наконец! Как снять жилье и не оказаться на улице
Да сними же её, наконец! Как снять жилье и не оказаться на улице

Да сними же её, наконец! Как снять жилье и не оказаться на улице

Пошаговое руководство о поиске и найме жилья, основанное на личных граблях

Год назад я решила переехать в Санкт-Петербург. Дело было летом: институт окончен, госы сданы, мотивация зашкаливает. Ну знаете, в 20 лет все хотят переехать в Питер, читать книги и апатично мокнуть под дождём.

Вопрос жилья встал еще до приезда, но искать квартиру дистанционно — плохая идея. Поэтому я взяла с собой подругу и смотрела варианты уже на месте.

Через 4 дня, увидев всё, в том числе ванную на общей кухне, мы наконец нашли её — квартиру, из-за которой появилась эта статья. Там, в центре старого Питера, я планировала жить год, но выехала (читай — сбежала) через 3 месяца.

После этого за год я сменила еще 2 квартиры, прокачала опыт и теперь точно знаю, как найти жильё, сберечь нервы и деньги.

Читайте также
Как сдать жильё и не облажаться

Изучаем рынок и предложения

Первым делом научитесь понимать ценообразование. Перед смотринами квартиры в центре за 25 тысяч рублей, изучите пару десятков объявлений по городу. Цены сильно зависят от близости к метро и основным достопримечательностям. Если студия “рядом с метро” стоит как однушка в спальном районе, то это более чем подозрительно. Скорее всего, вам предложат картонную коробку за банкоматами в вестибюле метрополитена.

Чтобы быть в курсе подходящих вариантов, подпишитесь на Cian, Яндекс.Недвижимость, Domofond, группы Вконтакте. Отписаться всегда успеете, но зато точно ничего не пропустите.

Агенты по недвижимости и где они обитают

Представьте: вы звоните по номеру в надежде снять эту прекрасную квартиру хоть сегодня, готовы перевезти вещи, отдать все деньги, въехать!

Читайте также
Фриланс vs Налоговая

И тут вам печальным наигранным тоном сообщают, что квартиру сдали пару минут назад. Долго огорчаться вам не дадут, ведь в трубке тут же предложат посмотреть другие квартиры. Всё недорого, при этом чуть ли не царские хоромы. Есть одно “но” — вас просят подъехать в офис. Спойлер: не делайте этого.

В офисе вам покажут ещё много свободных вариантов, собственник готов устроить просмотр сегодня и даже согласен разбить залог на 3 месяца! Мечта, а не сделка. Но обычно на этом этапе вас спускают с небес и предлагают заплатить 5-10 тысяч рублей за контакты собственников и работу самих посредников. Смотреть квартиру с вами не поедут, передадут номера телефонов и откроют доступ к сайту с уймой объявлений, где вы, вроде как, точно найдёте себе жильё.

Возможно вы думаете: "Пф, да я бы никогда бы не отдал сомнительным типам свои деньги". Но поверьте, большинство тех, кто приехал в офис, заключает договор. Это особая уличная (читай – бездомная) магия.

Оплатили услуги агентов, посмотрели контакты, выписали интересные варианты и мчитесь на крыльях надежды в первую квартиру. Звонит телефон — вот незадача, её только что сдали. А собственники других квартир вдруг перестали отвечать на звонки. Вы понимаете — что-то пошло не так. Да, потому что этих квартир нет, как и их собственников.

В моём случае все было менее драматично: я не заключила договор, не отдала деньги, не поехала смотреть варианты. Но из цепких рук “агентов-посредников” убежать было очень сложно. Мне, к слову, пришлось сменить номер телефона.

Помните, что действия недобросовестных агентов подпадают под действие закона о защите прав потребителей. Вам оказали некачественную услугу, а значит, пишите претензию, подавайте в суд, взыскивайте расходы, неустойку, моральный вред и штраф. Спросите у нашего робота Фёдора Нейронова, как это сделать.

Как не попасть на посредников

Ищите жилье сами, читайте объявления внимательно, подробно отмечайте требования по цене, количеству комнат, удобствам, наличию мебели и техники, время езды до метро и центра города и т.д. Обязательно сверяйте расстояния по карте. Фраза “десять минут до метро” на деле может оказаться не “10 минут пешком”, а “10 минут на маршрутке от ближайшей остановки в километре от дома”.

В поиске также ставьте галочку «без комиссии» — так вы получите выборку вариантов от собственников. Если по телефону снова предлагают посмотреть другие варианты, то помним о правиле «не ехать в офис». Если приглянулось что-то с комиссией, то встречайтесь с агентом сразу на месте, в квартире.

Ещё одно правило – не скидывайте предоплату до просмотра квартиры. Вероятность потерять деньги слишком велика. Лучше поищите другие варианты или сразу договоритесь о просмотре без каких-либо доплат.

Проверяем документы, заключаем договор, въезжаем

Наконец, отличный вариант найден. Объявление от собственника, осталось посмотреть квартиру и заключить договор... Стоп, не так быстро.

А вы точно собственник?

Давайте проверим добросовестность наймодателя без детектора лжи и сыворотки правды. Попросите показать Свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру, сверьте паспортные данные собственника, адрес квартиры, ее площадь. У собственника нет свидетельства, а какие-то листочки с буковками? Это выписка из единого реестра прав. Её дают всем, кто оформил собственность на жилье после 15 июля 2016 года.

Выписка похожа на творение начинающего мастера фотошопа и выглядит так, будто её распечатали дом на на принтере? Прочь сомнения – на сайте госуслуг или Росреестра всегда можно самому заказать выписку и убедиться в добросовестности собственника. Размер госпошлины на сайте Госуслуг 750.

Если собственник имеет в квартире долю, например 1/3, у него должно быть письменное согласие других собственников или доверенность на сдачу квартиры. Объем прав ищите в графах “вид права” или "объект права" в Свидетельстве.

Договор может заключить и третье лицо. Например, Петров — хозяин квартиры, уехал из города и поручил Иванову сдать ее.

В этом случае у Иванова должны быть действующая доверенность. Советуем внимательно изучить её содержание, сверить полномочия, паспортные данные и срок.

Давайте без договора...

Даже если вы едите риск на завтрак, оформляйте все отношения на бумаге. Это непреложная истина — никаких устных договоренностей! Если собственник выглядит исключительно приятным человеком или снять квартиру предлагают друзья — составляйте договор. Ещё Воланд говорил, что людей испортил квартирный вопрос. Друг спорит с другом, а брат идёт войной на брата, когда речь заходит о квадратных метрах. Поэтому защитите себя и подпишите договор.

Ваша сделка называется “договором найма”, все подробности описаны в статье для тех, кто сдаёт жильё. Договор обозвали арендой? Не страшно, если в нем прописаны все важные условия найма.

В договоре пропишите порядок оплаты и то, как часто собственник сможет её повышать. В идеале не чаще раза в один-два года, и не более чем на 5-10%. Сами понимаете, у нас тут НДС и инфляция не стоят на месте.

По общему правилу ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан платить за коммунальные услуги. Если лень и не хочется, то лучше в договоре согласовать кто, когда и в каком объеме платит за коммуналку.

Не забудьте указать срок действия договора, иначе он автоматически заключается на 5 лет.

Любите неожиданный гостей? Здорово, мы тоже, но лучше в графе “Обязанности наймодателя” зафиксируйте, как часто хозяин квартиры будет приходить и проверять ее состояние. Реже — лучше. И без неожиданных визитов в разгар романтического вечера. Пусть собственник предупреждает заранее или приходит только в определенное время. Точно так же лучше согласовать оплату, чтобы ко дню Икс не остаться без копейки:

Постарайтесь прописать в договоре всех, даже кошку и случайно заглянувших гостей. Иначе рискуете оказаться оштрафованным за то, что кто-то посторонний пересек порог не-вашей квартиры.

Чтобы спокойно звать друзей на новоселье, внимательно изучайте договор на разного рода запреты. Если по условиям договора позвать друзей не получится, обсудите этот ужасный пункт с хозяином и придите к компромиссу.

Представьте, что мама сделала сюрприз и приехала на 2 дня с пирогами и блинами, а вы не предупредили собственника. Хорошо, если не узнает. Плохо, если придется заплатить штраф 20 тысяч и выехать с квартиры вместе с мамиными гостинцами.

Ниже реальные примеры из договора.

Меня просят внести залог. Это нормально? Не переживайте, залог берут почти все собственники. Гражданский кодекс в ст. 381.1 определяет залог в качестве обеспечительного платежа, который покроет убытки хозяина квартиры, если жильцы что-то сломают или потеряют.

Обязательно укажите в договоре факт передачи денег в качестве залога, либо оформите дополнительную расписку. Когда будете каждый месяц платить за квартиру – тоже фиксируйте все платежи, берите расписки с хозяина или сохраняйте все чеки из онлайн-банка.

Всё имущество опишите в акте приёмки. По закону вы будете нести ответственность за состояние квартиры во время проживания. Поэтому в акте-приёмки, который составляется дополнительно к договору, пропишите всю мебель, технику, предметы интерьера. Опишите не только количество предметов, но и их состояние. А лучше потратьте полчаса и внимательно всё осмотрите, пропишите недостатки. Особое внимание уделяйте электропроводке, отоплению, состоянию туалета и ванной, работоспособности техники.

Текущий ремонт — ваша забота. Согласно ст. 681 ГК, текущий ремонт (заменить розетки, подклеить обои) делаете вы, а вот капитальный (замена проводки, перекладка пола) делает собственник. Все вопросы по распределению ваших трат на ремонт и улучшения в квартире нужно прописать в договоре.

Надо ли регистрироваться в съемной квартире?

Да, иначе штраф грозит и вам, и собственнику квартиры. В Москве и Санкт-Петербурге придется заплатить 3-5 тысяч рублей, а для собственника жилья штраф составит 5-7 тысяч рублей. Оформить временную регистрацию по месту пребывания можно в МФЦ, через сайт Госуслуг или в территориальном органе МВД. Для этого потребуется ваше заявление с письменным согласием собственника и копия договора. Формы заявлений можно найти на сайте МВД.

Что делать, если условия договора мне не подходят?

В таком случае советую попробовать договориться с собственником и составить протокол разногласий. Это приложение к договору, где стороны описывают новые условия, которые отличаются от первоначального договора.

Если же собственник не идет на компромисс, лучше поищите другой вариант. Рай в шалаше и спокойная жизнь гораздо приятнее, чем неадекватные условия проживания в крутой квартире.

Добби свободен! Прощаемся с хозяином и правильно съезжаем с квартиры

По закону вы имеете право съехать, предупредив собственника за 3 месяца. Уведомить собственника нужно в письменном виде и под роспись. Чтобы не было споров, отправьте ему заказное письмо с уведомлением о вручении.

Уведомили? Отлично. Живите в квартире еще 3 месяца и потом припеваючи съезжайте. Собственник не должен удерживать из залога штрафы за досрочный отъезд.

Если в договоре вы согласовали другие условия – следуйте им, при этом не соглашайтесь на огромный штраф за досрочный выезд. Помните, что в любой ситуации можно попробовать договориться с собственником “по-хорошему”. Или подать в суд, если хозяин начинает перегибать палку.

Как ни крути, но при выезде придется навести в квартире порядок, докупить разбитые тарелки, протереть пыль со шкафов. В противном случае собственник имеет право вычесть определенную сумму из залога за уборку. Но, опять же, это должно предусматриваться договором. Договор — полезная штука, да?

Составьте акт приема-передачи. Он подтверждает то, что вы покинули помещение, вернули ключи и не оставили после себя никаких повреждений. Акт подписывается двумя сторонами с указанием на отсутствие взаимных претензий.

На этом все.

А теперь коротко и для тех, кому лень читать всю статью:

  • ищите квартиры от собственников, ставьте галочку “без комиссии” во время поиска. Если же вас зовут в офис — бегите, но не в офис, а подальше от этого объявления;

  • перед заключением договора тщательно проверяйте документы собственника. Если перед вами представитель — попросите доверенность на заключение сделок с недвижимым имуществом собственника;

  • в акте передачи жилого помещение подробно опишите все недостатки имущества, чтобы потом не платить за чужие царапины на столе. Оправдания “это не я, чесслово”, не сработают;

  • в договоре согласуйте: кто и в каком объеме платит за коммуналку, как часто хозяин квартиры приходит в гости и повышает стоимость аренды;

  • сразу решите, можно ли будет сделать ремонт или купить новый холодильник в счет оплаты жилья;

  • не соглашайтесь на договор с огромным количеством запретов и штрафов, если хотите жить в квартире спокойно и иметь личную жизнь;

  • об отъезде уведомляйте собственника в письменном виде за 3 месяца;

  • перед финальным осмотром тщательно уберитесь (иначе за это могут взять часть залога) и докупите все разбитые тарелки (за это тоже).

Дарья Веркашанцева,
устраивает дискотеки в квартире
и не платит штраф.

Содержание

Изучаем рынок и предложения
Агенты по недвижимости и где они обитают
Как не попасть на посредников
Проверяем документы, заключаем договор, въезжаем
А вы точно собственник?
Давайте без договора...
Надо ли регистрироваться в съемной квартире?
Добби свободен! Прощаемся с хозяином и правильно съезжаем с квартиры
А теперь коротко и для тех, кому лень читать всю статью:

Юрист по жилищному праву

Ответ за 15 минут

Вам может быть интересно

Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Что делать, если нечем платить кредит
Как добраться до дна долговой ямы, оглядеться, обжиться — и успокоиться.
Больничный лист — когда записки от родителей уже недостаточно
Больничный лист — когда записки от родителей уже недостаточно
Больничный лист — когда записки от родителей уже недостаточно
Лечиться дома или болеть на работе — вот в чем вопрос
А нас вылечат? Телемедицина как она есть
А нас вылечат? Телемедицина как она есть
А нас вылечат? Телемедицина как она есть
Врачи в вашем телефоне, планшете, ноутбуке и даже телевизоре, если там есть интернет
6 способов поделить ипотеку после развода
6 способов поделить ипотеку после развода
6 способов поделить ипотеку после развода
Сколько у вас шансов получить жилье, деньги и свободную жизнь.
Онлайн-кассы и где они обитают
Онлайн-кассы и где они обитают
Онлайн-кассы и где они обитают
Самый полный ответ на вопрос “а оно мне надо?”
Они заплатят за это! Сколько стоит быть самозанятым
Они заплатят за это! Сколько стоит быть самозанятым
Они заплатят за это! Сколько стоит быть самозанятым
Разбираемся в новом налоге для самозанятых граждан