Здравствуйте Мария!
В соответствии со ст.1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
То есть, если сделки, совершаются Вами с третьим лицом от Вашего имени и за счет принципала, то Вы приобретаете права и становитесь обязанным, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В таком случае денежные средства, получаемые от арендаторов за пользование помещениями, являются Вашим доходом. И следовательно налог на добавленную стоимость уплачиваете Вы.
Если сделки совершаются Вами с третьим лицом от имени и за счет принципала, то права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае все суммы поступающие на Ваш счет являются доходом принципала.
При этом Вы имеете право удерживать агентское вознаграждение в фиксированной сумме 500000 рублей в месяц, если это предусмотрено Вашим агентским договором. И следовательно данную сумму можете учитывать в составе доходов агента.
СОгласно ст.1008 ГК РФ в ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора.
Если агентским договором не предусмотрено иное, к отчету агента должны быть приложены необходимые доказательства расходов, произведенных агентом за счет принципала.
Таким образом, если Договор аренды заключается от имени принципала, то следовательно все обязательства по нему, в том числе по оплате коммунальных платежей, несет Принципал или арендатор. И следовательно обязанность по уплате налога лежит на Принципале.
Учитываются ли расходы на коммунальные услуги и иные аналогичные платежи при исчислении налога на прибыль? Подлежат ли вычету у арендодателя суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные энергоснабжающей организации в части электроэнергии, потребленной арендатором?
Ответы на поставленные вопросы будут зависеть от условий договора аренды, от обязанностей сторон, оговоренных в нем.
Для разрешения вопросов налогообложения коммунальных расходов рассмотрим возможные варианты:
1. Если суммы коммунальных и иных аналогичных платежей включены в состав арендной платы,
Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной.
Согласно п.п. 2, 3 ст. 614 ГК РФ и правовой позиции высших судебных органов (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002) стороны договора аренды могут предусмотреть как твердый размер арендной платы, так и порядок (механизм) ее расчета. Учесть изменение стоимости коммунальных услуг позволит условие договора, предусматривающее постоянную и переменную части арендной платы.
Постоянная часть является фиксированной и включает в себя оплату за пользование самим помещением. Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. Реализация услуг по предоставлению имущества в аренду признается объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из цен, установленных договором (п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 40 НК РФ). В данном случае вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению имущества в аренду.Поэтому арендодатель должен исчислить налог с полной суммы арендной платы. Если оплата коммунальных услуг производится в составе арендных платежей, то отдельно первичные документы на коммунальные платежи не оформляются. Арендодателю достаточно оформить счет на оплату аренды с приложением расчета переменной части арендной платы, а также копий первичных учетных документов коммунальных служб (счета, расчеты), если это предусмотрено договором аренды.
При таком варианте арендодатель, руководствуясь п.3 ст. 168 НК, выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную часть) без выделения отдельной строкой суммы коммунальных платежей в счете-фактуре и счете на оплату арендодателю, а арендатор принимает к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя (в том числе и в переменной части). Правомерность таких действий подтверждена разъяснениями налоговых и финансовых органов (Письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При соблюдении этих условий вычет предъявленных сумм налога на добавленную стоимость производится арендатором в общеустановленном порядке.
В данном случае у арендатора отсутствует риск как по принятию налога на добавленную стоимость, предъявленного арендодателем по переменной части арендной платы к вычету, так и по включению в расходы для целей исчисления налога на прибыль, суммы переменной части.
Что касается сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных поставщиками коммунальных услуг, арендодатель принимает их к вычету в полном размере в общеустановленном порядке, так как услуги приобретаются для осуществления операций, облагаемых НДС (услуги по сдаче помещений в аренду облагаются налогом на добавленную стоимость) (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Такую же позицию выразил ФАС Северо-Западного округа в Постановлениях от 10.01.2007 № А05-7971/2006-13 и от 04.07.2007 № А56-38904/2006.
2. Если в соответствии с условиями договора аренды, арендодатель в интересах арендатора совершает действия, связанные с обеспечением помещения электроэнергией, водоснабжением и иными коммунальными услугами, а арендатор обязуется возместить расходы арендодателя, понесенные им в связи с выполнением поручения, то деятельность арендодателя по предоставлению коммунальных услуг следует рассматривать как посредническую, а договор аренды как смешанный договор. Такие отношения характерны для агентского договора (ст. 1005 ГК РФ) или договора комиссии (ст. 990 ГК РФ), в зависимости от того, действует агент от имени принципала или от своего имени (ст. 1011 ГК РФ).
При передаче энергии, воды, газа, услуг связи арендатору арендодатель не совершает операций по реализации и не обязан исчислять и уплачивать налог на добавленную стоимость, так как товары, приобретенные арендодателем-агентом для арендатора-принципала, являются собственностью принципала (п.1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Операции по приобретению и переадресации услуг для арендодателя – транзитные, потребляются арендатором, поэтому не увеличивают ни выручку, ни затраты арендодателя.
Внесение подобных условий в договор аренды вполне допустимо. Действующим законодательством предусмотрена возможность заключения смешанных договоров. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре (п.3 ст. 421 ГК РФ). Следовательно, договор аренды с элементами договора агентирования не противоречит действующему законодательству.
При этом необходимо отметить, что все посреднические договоры являются возмездными. При отсутствии в посреднических договорах условия о размере вознаграждения или о порядке его уплаты, вознаграждение уплачивается после исполнения поручения в размере, определяемом в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 991, ст. 1006 ГК РФ). С учетом положений гражданского законодательства, возможно указать на включение в арендную плату вознаграждения за оказание посреднических услуг, без выделения отдельной суммой. Вознаграждение арендодателя-посредника на общих основаниях облагается налогом на добавленную стоимость (ст. 146, 156 НК РФ).
Согласно Правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, Книг покупок и Книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 914 от 02.12.2000, основанием для вычета налога на добавленную стоимость налогоплательщиком (приобретателем) является счет-фактура, выставленный посредником, в котором отражаются показатели счета-фактуры, выставленного продавцом услуги.
Письмом ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/85@ был разъяснен порядок перевыставления счетов-фактур при приобретении товаров (работ, услуг) черезпосредника. Если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия налога на добавленную стоимость к вычету является счет-фактура, полученный от посредника. Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Действия арендодателя-агента (комиссионера) в случае передачи в аренду части помещений будут следующими:
- он получает от коммунальных служб счета-фактуры и хранит их в журнале учета полученных счетов-фактур;
- регистрирует счета-фактуры в книге покупок только в части стоимости коммунальных услуг, потребляемых лично;
- выставляет арендатору от своего имени счета-фактуры на стоимость коммунальных услуг, потребляемых арендатором, с отражением показателей из счетов-фактур поставщиков услуг;
- счета-фактуры, выставленные арендатору, регистрирует в журнале выставленных счетов-фактур, не регистрируя их при этом в книге продаж;
- выставляет арендатору счет-фактуру на сумму посреднического вознаграждения, регистрирует его в журнале выставленных счетов-фактур и в книге продаж; в случае включения агентского вознаграждения в арендную плату, счет-фактура выставляется на сумму арендной платы.
То есть, если арендодатель обеспечивает арендатора всеми услугами, то такие действия считаются аналогичными действиям агента и подлежат вознаграждению.
Поэтому, если Вы осуществляете оплату коммунальных платежей от имени арендодателя, то Вы фактически совершаете действия СУБАГЕНТА.
СОглансо ст.1009 ГК РФ если иное не предусмотрено агентским договором, агент вправе в целях исполнения договора заключить субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом. В агентском договоре может быть предусмотрена обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.
То есть, в таком случае Вам следует дополнительно заключить с ПРинципалом субагентский Договор на оплату коммунальных услуг и получать соответствующее вознаграждение.
При этом сумма коммунальных платежей, поступающая на Ваш счет будет считаться доходом той или иной стороны в зависимости от СУбагентского Договора.
Таким образом, Вам следует исходить из вышеизложенного и при необходимости оформить Ваши отношения с Принципалом по оплате коммунальных услуг по ДОговору аренды.
С уважением Ф. Тамара
Здравствуйте!
Если изложить проще, то арендная плата определяется договорно следующими способами.
1) арендная плата делится на постоянную и переменную части, последняя — коммунальные платежи. Вся плата облагается НДС. Расходами на оплату НДС нагружается арендатор, но принимает его к вычету. Арендодатель НДС, соответственно, уплачивает и вычитает НДС только с коммуналки;
2) арендная плата не включает коммуналку, она возмещается отдельно:
а) либо арендатором напрямую снабжающей организации, если у него есть энергопринимающее устройство. НДС арендатор уплачивает поставщику и принимает к вычету.
б) либо транзитом через арендодателя, если энергопринимающее устройство у последнего. В этом случае арендодатель становится агентом для арендатора, сумму НДС за аренду и агентирование получает от арендатора и уплачивает в бюджет, НДС за коммуналку, грубо говоря, транзитом следует через арендодателя поставщику. Арендатор принимает весь НДС к вычету.
3) арендная плата включает все, но это может быть неудобно, когда меняются тарифы на энергоснабжение, потому как страдает арендодатель.
Вы — агент, и судя по всему, не самостоятельно заключаете договоры аренды, а от имени арендодателя, поэтому все права и обязанности по договорам аренды возникают у него, в силу абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК РФ.
Деньги получаемые от арендаторов — это следуемые деньги и, согласно пп. 9 п. 1 ст. 251, они не являются даже Вашими расходами. Следовательно, для целей налога на прибыль, эти деньги являются внереализационным доходом арендодателя (п. 4 ст. 250 НК РФ), если коммуналка включена в арендную плату в вариантах: пункт 1), а также, полагаю, пп. б) п. 2) и п. 3) этого ответа. В подпункте а) пункта 2, это доход снабжающей организации.
Кроме того, не нужно заключать субагентский вообще. Он нужен только для варианта б) п. 2) и уже заключен. Имеющийся агентский договор является, в части обеспечения коммунальных услуг, по своей сути, субагентским. (В соответствие с п. 1 ст. 1009 ГК РФ, для заключения субагентского не требуется согласия принципала, если иное прямо не предусмотрено в агентском.)