Покупка земли от государства

Покупать участок из земель государственной или коммунальной собственности целесообразно в нескольких случаях.

Случай 1. Гражданин использовал свое право на бесплатную приватизацию по тому или иному виду землепользования. Но через какое-то время он получает в наследство дом, дачу или садовый домик. Гражданин уже утратил право бесплатно приватизировать участок, поскольку до этого получил землю с таким же целевым назначением (п. 4 ст. 116 Земельного кодекса Украины (ЗКУ). Поэтому получить право на землю под унаследованной недвижимостью он может только путем покупки ее у государства или территориальной общины.
Случай 2. Гражданин приватизировал участок, расположенный под принадлежащим ему объектом недвижимости. Но этот участок меньше того, который фактически находится в пользовании гражданина. Эту «разницу» также можно выкупить у государства.
Случай 3. И наконец, гражданин, использовавший право на приватизацию, может просто иметь желание по­строить еще один дом. Если ему приглянулись земли, находящиеся в государственной или коммунальной соб­ственности, то другого выхода, кроме покупки земли у государства или территориальной общины, нет.

Куда обращаться?
Продажу земли, находящейся в государственной или коммунальной собственности, осуществляют (п. 1 ст. 128 ЗКУ):
• местные государственные администрации – относительно земель государственной собственности, расположенных на территории соответствующего района;
• Совет Министров Автономной Республики Крым – относительно земель государственной собственности, находящихся на территории полуострова;
• органы местного самоуправления (местные советы) – относительно земель, находящихся в коммунальной собственности местных территориальных общин.
Шаг 1. Подача заявления
(п. 2 ст. 128 ЗКУ)
Начать нужно с визита в местную администрацию или местный совет. Туда следует обратиться с заявлением (ходатайством), в котором надо указать:
• место расположения земельного участка;
• его целевое назначение;
• размеры и площадь;
• согласие на оплату авансового взноса в счет цены земельного участка.
К заявлению прилагаются:
• документ, удостоверяющий право пользования земельным участком (в случае его наличия);
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке (если оно существует);
• копия паспорта.
Размер аванса
Предельный размер авансового платежа определен законодательством (п. 8 ст. 128 ЗКУ). Он не может превышать 20% от нормативной денежной оценки участка (оценка БТИ). Заметим, что ее размер, как правило, гораздо меньше размера экспертной оценки участка, отражающей рыночную стоимость объекта.

Шаг 2. Решение по заявлению
Официальный орган в месячный срок рассматривает заявление и принимает решение (п. 3 ст. 128 ЗКУ):
• о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства для отвода земельного участка (если его нет) и/или о проведении экспертной денежной оценки земельного участка (если проект отвода уже выполнен);
• или же об отказе в продаже данного участка с указанием причин.
Основанием для отказа в продаже земельного участка могут быть следующие обстоятельства (п. 5 ст. 128 ЗКУ):
• непредоставление документов, необходимых для принятия решения о продаже участка;
• выявление в предоставленных документах недостоверных сведений;
• отказ заявителя от заключения договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка;
• если Земельным кодексом Украины установлен запрет на передачу земельного участка в частную собственность.
Избежать отказа по причинам, перечисленным в первых трех пунктах, возможно. Для этого нужно всего лишь внимательно и точно подготовить документы, а также дать согласие на оплату авансового взноса (раз уж такое требование содержится в законодательстве).
Заранее знать о том, существуют ли запреты относительно передачи участка в частную собственность, практически невозможно. Потому что очень сложно получить информацию относительно не принадлежащего вам участка.
Несмотря на это, существенные правовые препятствия к его продаже возникнуть все же могут:
• земельный участок может уже находится в частной собственности;
• он может принадлежать к категории земель, на которых жилая застройка запрещена;
• продажа участка может попадать под мораторий.
Если отказ получен неправо­мерно, гражданин имеет право оспорить его в суде (п. 10 ст. 128 ЗКУ).
Внимание! Собираясь покупать землю у государства, постарайтесь собрать максимально полные сведения об интересующем вас участке. Чем больше вы знаете, тем меньше шансов получить отказ.
Шаг 3. Договор
Если принято решение о предоставлении разрешения на изготовление проекта отвода или на проведение экспертной оценки земельного участка, следующим этапом будет заключение договора на оплату авансового платежа.
Его форма (простая письменная или нотариальная) законом не установлена. Поэтому вопрос решается на местах. Обычно используется типовой договор, в который покупатель не может внести изменения. Ему остается только внимательно прочесть договор и согласиться с ним или отказаться от покупки земли.
После заключения договора покупатель оплачивает необходимую сумму в порядке, предусмотренном договором. Сумма уплаченного авансового платежа в будущем зачисляется в счет оплаты цены земельного участка.
Внимание! При отказе покупателя от последующего заключения договора купли-продажи участка авансовый взнос не возвращается (ч. 2 п. 8 ст. 128 ЗКУ).
Шаг 4. Экспертная оценка
Цена земли, отчуждаемой­ из государственной или­ коммунальной собственности, определяется на уровне экспертной денежной оценки (п. 8 ст. 128 ЗКУ). Ее выполняют лицензированные организации. Заказывает услугу орган, который принимает решение о продаже земли. Финансирование работ по оценке осуществляется за счет авансового взноса покупателя.
Шаг 5. Утверждение документации
После выполнения проекта отвода земельного участка и экспертной денежной оценки (если проект отвода не выполнялся, то после проведения экспертной денежной оценки) соответствующий орган принимает решение об утверждении проекта отвода и/или экспертной денежной оценки и продаже земельного участка заявителю.
Шаг 6. Заключение договора купли-продажи
Решение об утверждении проекта отвода и/или экспертной денежной оценки и, соответственно, о продаже земельного участка заявителю является основанием для заключения договора купли-продажи. Он подлежит нотариальному заверению (п. 6, 7 ст. 128 ЗКУ).
Обычно официальный орган утверждает типовой договор. Как правило, договор заверяет нотариус, постоянно сотрудничающий с официальными органами и принимавший участие в разработке (согласовании) типового договора.
Порядок распределения затрат на оплату нотариальных услуг законом не установлен.
Но, так как законом не предусмотрено право официальных органов использовать бюджетные средства для этих целей, затраты оплачивает покупатель.
Порядок оплаты
Процедура регламентируется п. 9 ст. 128 ЗКУ и Постановлением Кабинета Министров Украины от 22.04.2009 г. №381 «Об утверждении Порядка расчетов с рассрочкой платежа за приобретение земельного участка государ­ственной и коммунальной собственности» (далее – Постановление 381).
Очень важным условием договора купли-продажи земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности является возможность рассрочки платежа.
Ее срок устанавливается по соглашению сторон договора, но не может превышать пяти лет (п. 9 ст. 128 ЗКУ).
Рассрочка предоставляется покупателю при условии (п. 3 Постановления 381):
• оплаты им на протяжении 30 календарных дней после нотариального удостоверения договора купли-продажи не менее 50% суммы (средства зачисляются в государственный и местный бюджеты). Конкретный размер этой суммы определяется органом, который продает земельный участок, и указывается в договоре купли-продажи;
• наложения запрета на отчуждение покупателем земельного участка до полного расчета по договору купли-продажи (запрет налагается нотариусом в момент совершения сделки).
Оставшаяся часть стоимости земельного участка оплачивается равными частями не реже, чем один раз в три месяца (согласно графику, который является неотъемлемой частью договора купли-продажи) или одноразовым платежом в полном объеме в срок, не превышающий трех месяцев после полного внесения первого или очередного платежа (ч. 1 п. 4 Постановления 381).
Каждый очередной платеж увеличивается (уменьшается) в соответствии с индексом инфляции, установленным Госкомстатом Украины за период с месяца, который наступает за тем, в котором был внесен первый платеж, по месяц, предшествующий месяцу внесения очередного платежа (ч. 2 п. 4 Постановления 381).
В случае просрочки погашения части платежа покупатель платит неустойку (п. 5 Постановления 381).
Поскольку закон не устанавливает определенного размера пени, сумма неустойки определяется договором.
Если же гражданин просрочит очередной платеж более чем на два месяца, рассрочка платежа прекращается – гражданин обязан погасить оставшуюся неоплаченной часть стоимости земельного участка одним платежом.
В противном случае продавец может ее взыскать в судебном порядке (п. 6 Постановления 381).
Шаг 7. Получение государственного акта
Покупатель земельного участка имеет право получить госакт после полной оплаты стоимости участка. Если участок приобретается с рассрочкой платежа – после внесения первого платежа (п. 7 ст. 128 ЗКУ).
Основанием для получения государственного акта на право частной собственности на землю являются договор купли­продажи и документ об оплате цены земельного участка или о внесении первого платежа.
Для получения государственного акта, кроме вышеуказанных документов, необходима также техническая документация на приобретенный земельный участок. Ее изготавливают организации, имеющие лицензии на проведение землеустроительных работ (земле­устроительные организации). Покупателю целесообразно обращаться в структуру, работающую в районе местонахождения земельного участка. Информацию о таких организациях можно получить в районном отделе земельных ресурсов.
Землеустроительные организации передают техническую документацию и все другие документы и сведения, необходимые для получения акта, в местные органы государственного земельного кадастра, которые и готовят акт. Обычно эти организации берут на себя обязательство получения государственного акта на право частной собственности на землю в органах государственного земельного кадастра, при условии выдачи покупателем (заказчиком ­технической документации) соответствующей доверенности. Покупатель может получить акт и лично после того, как землеустроительная организация уведомит его о том, что акт готов.

Добрый день! Посмотрите PDF презентацию во вложении, там есть полезная для Вас информация по получению земельного участка. Там все разложено в схемах. Там и найдете ответ на свой вопрос.