Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возможно ли это оспорить до подписания акта приема передачи?
Здравствуйте, мой вопрос касается ДДУ (договор прикреплен), а именно:
1. в п. 1.1.1 указана характеристика квартиры с общей площадью 76.66 кв.м с указанием площадей комнат и помещений, в том числе площадь лоджии/балкона с учетом понижающего коэффициента равна 1,95 кв.м.
2. п. 1.1.2 указано в каком состоянии передается квартира, в том числе указано, 1.1.1.4 - без перегородок (без стен)
3. п. 3.3 указано, что цена договора может измениться в результате обмеров.
Прошу разъяснить несколько моментов по обозначенным мною пунктам. Мои вопросы следующие:
1. если в п.1.1.1 указан не правильный коэффициент, так как фактически вместо лоджии построен балкон выходящий за фасад здания (тех.план идет к ДДУ), и согласно определениям норм, является таковым. в ДДУ должен был применяться понижающий коэффициент равный 0,3 для балконов, вместо 0,5 как в договоре. Возможно ли это оспорить?
2. если в 1.1.1.4 указано без перегородок, но на тех. плане указаны перегородки, то должен ли Застройщик построить эти перегородки для соответствия проектной документации?
3. Обмер БТИ квартиры проходил в отсутствии перегородок ,что повлияло на увеличение квадратных метров. Отличается на 0,74 от заявленной ранее площади. Ведь толщина стены, кирпича или блока, занимает определенную площадь, что влияет всю площадь квартиры. Возможно ли это оспорить до подписания акта приема передачи?
И могу ли я подписать акт приема-передачи, если я не заплатил Застройщику разницу за увеличение квадратных метров?
спасибо.
- ДДУ.pdf
Здравствуйте!
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 4, установлено, то по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок создать МКД и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства вам — участнику.
Согласно норме, вы как участник долевого строительства, обязываетесь принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД.
В договоре указывается цена договора, с учетом положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 5.
Ниже я дополню свой ответ.
Добрый день, Дмитрий.
1. если в п.1.1.1 указан не правильный коэффициент, так как фактически вместо лоджии построен балкон выходящий за фасад здания (тех.план идет к ДДУ), и согласно определениям норм, является таковым. в ДДУ должен был применяться понижающий коэффициент равный 0,3 для балконов, вместо 0,5 как в договоре. Возможно ли это оспорить?
Это можно оспорить, если докажите что у Вас не лоджия, а балкон. Для этого потребуется экспертное заключение. Если Застройщик не согласится с данным заключением, то оспаривание возможно только в судебном порядке.
Согласно пункту 3.1.2. «СП 54.13330.2022. Здания жилые многоквартирные СНиП 31-01-2003», утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 13.05.2022 № 361/пр, балкон в жилом многоквартирном здании — выступающая из плоскости наружной стены огражденная площадка, имеющая ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением примыкающего помещения; может выполняться с покрытием и остеклением.
если в 1.1.1.4 указано без перегородок, но на тех. плане указаны перегородки, то должен ли Застройщик построить эти перегородки для соответствия проектной документации?
Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства должен быть построен в соответствии проектной документацией. В данном случае необходимо ориентироваться на содержание проектной документации. Если проектной документацией установлено, что перегородки должны быть, то условия договора противоречат условиям проектной документации. Если проектной документацией не предусмотрены перегородки, то условия договора не противоречат проектной документацией. Технический план не является основополагающим документом в данном случае.
3. Обмер БТИ квартиры проходил в отсутствии перегородок, что повлияло на увеличение квадратных метров. Отличается на 0,74 от заявленной ранее площади. Ведь толщина стены, кирпича или блока, занимает определенную площадь, что влияет всю площадь квартиры. Возможно ли это оспорить до подписания акта приема передачи?
А откуда взялись перегородки, если Застройщик должен передать объект долевого строительства без перегородок? В соответствии с пунктом 3.3. Договора долевого участия Вы должны доплатить разницу в случае увеличения площади передаваемого объекта. Если есть сомнения в замерах, то рекомендую провести их повторно, наняв кадастрового инженера.
И могу ли я подписать акт приема-передачи, если я не заплатил Застройщику разницу за увеличение квадратных метров? спасибо.
Законодательством это не запрещено.
вопрос 1 — оспорить применение неверного коэффициента я не могу, если только пригласить эксперта и в судебном порядке работать над этим?
Оспаривание применимого коэффициента возможно только после того, как докажите, что у Вас балкон, а не лоджия. В принципе при подаче иска в порядке Закона о защите прав потребителе Вы можете не прикладывать доказательства. Застройщик сам должен доказать, что у Вас лоджия, а не балкон. В любом случае потребуется экспертное заключение. Только эксперт установит балкон у Вас или лоджия.
вопрос 2 и вопрос 3 — Перегородок по факту нет (просто коробка), т.е. если перегородок нет фактически, то Застройщик обязан их построить согласно техническому плану, который идет в приложении к ДДУ и является определяющим, несмотря на то, что в п.1.1.1.4 указано, что их не будет?
Технический план не является основополагающим документом. Объект долевого строительства должен соответствовать условиям договора и проектной документацией. Ориентируетесь на проектную документацию. У Вас и выписке из ЕГРН должен быть план объекта без перегородок. Если же они там будут, то соответственно есть нарушений условий договора.
Акт передачи соответственно до этого лучше не подписывать?
Подписать акт приема-передачи Вы можете со своими замечаниями.
Я дополняю свой ответ:
На мой взгляд, это будет проблематично оспорить, учитывая ваши существенные условия договора договора, требования положений ГК РФ Статья 421. «Свобода договора».
Согласно норме, стороны ДДУ свободны в заключении договора.
Кроме того, нормой установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Ниже дополню.
Да, в данном случае ваша претензия будет обоснована.
Согласно ГК РФ Статья 309. «Общие положения», установлено, что взятые сторонами договора обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
Если перегородки не построены, а в документации они предусмотрены, вы вправе требовать их построить согласно проектной документации и вашим условиям договора.
Если ваши требования в данной части не будут выполнены, то согласно Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статья 10. «Ответственность за нарушение обязательств по договору», вы вправе требовать уплаты вам неустойки и возместить в полном объеме причиненные вам убытки.
Ниже дополню.