Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Выделение и продажа доли дома и земельного участка
Добрый день!
Моя мама владеет недвижимым имуществом:
— невыделенная ½ загородного дома
— выделенный земельный участок под индивидуальное строительство, на котором стоит 1\2 дома
Фактически дом расположен на 2 участках совладельцев долей дома (сосед и моя мама), есть 2 отдельных входа, забор, сам дом разделен пополам стеной.
Сосед (сособственник) на своей территории сделал огромную пристройку в 4 этажа, и не выделил свою часть, по документам доли дома не выделены и получается, что мама владеет 1\2 дома в 500 кв.м. (с учетом пристройки), хотя реально пользуется только той частью (площадью) дома, что стоит на ее участке (ок.70 кв м), все остальное на своей территории построил сосед без согласований.
В связи с этим указанная в документах (выписка из Росреестра) кадастровая стоимость доли дома значительно завышена, так как считается от совокупных параметров дома+пристройки соседа.
1) Доля дома и участок мамы планируется к продаже (в первую очередь соседу, как установлено законом). Хотелось бы узнать реальную рыночную/кадастровую стоимость фактически используемой нами площади (дома). Мы обращались в оценочную компанию, и нам сказали, что все равно будут отталкиваться от параметров всего дома (включая пристройку соседа) так как в документах (выписка из Росреестра) фигурируют именно они. Никому не интересно, что физически и фактически наша часть дома мала. Хотелось бы иметь документальное основание для продажной цены, которая очевидно должна быть меньше заявленной в выписке. Как это можно сделать?
2) В случае, если сосед не купит невыделенную долю дома и участок, нужно ли его согласие на то, чтобы мы выделили свою часть и каким образом происходит выделение части дома?
Здравствуйте!
В первую очередь необходимо отметить, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом согласно ст 209 ГКРФ, поэтому устанавливать продажную стоимость своей доли Вы вправе п своему желанию, независимо от кадастровой стоимости. Это Ваше право
Кроме того, согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»
1. Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).
Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости (далее — объекты недвижимости) на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также — заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).
Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).http://www.consultant.ru/docum...
каким образом происходит выделение части дома?Анна
ст. 252 ГК РФ
у участника долевой собственности, есть право на выделение доли в натуре из общего имущества. Если согласия между участниками долевой собственности о способе и условиях раздела достичь не удаётся участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Законодатель предлагает как вариант раздела — блокированную застройку. Признание дома домом блокированной застройки в вашем случае возможно, т.к.
1. Ваша часть дома находится на самостоятельном земельном участке.
2. Вид разрешённого использования земельного участка должен быть — под блокированную застройку. В большинстве случае этот ВРИ предусмотрен как вспоомогательный и изменяется обращением в Росреестр.
3. Часть дома как я понимаю является обособленной, то есть имеет возможность функционировать независимо друг от друга. На каждую часть дома должен быть техплан.
Как отметил, Верховный Суд РФ, дом должен отвечать требованиям ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ:
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
если сосед не купит невыделенную долю дома и участок, нужно ли его согласие на то, чтобы мы выделили свою частьАнна
Данный вопрос можно решить в добровольном порядке при обращении в суд. Вы подаете исковое о выделении вашей доли в натуре путем признания дома блокированной застройки, а ваш сосед, будучи ответчиком соглашается с иском. Если с иском не соглашается, то суд рассматривает дело и в конечном счет иск все равно будет удовлетворен.
Как это можно сделать?Анна
В данном случае я бы обратилась не к оценщикам, а именно в экспертную организацию, которая проведет полноценную экспертизу стоимости вашей 1/2 доли.
Спасибо! Понимаем, что мы по соглашению с соседом можем изменить свою долю дома, с 1/2 до 1/10, например. Мы просто хотим чтобы в случае покупки посторонним человеком, продавались конкретные метры и человек понимал, что он покупает и где это находится. Чтоб было написано: дом такой-то, квартира 2, например
Анна, добрый вечер! Не скажу вам про реальную рыночную стоимость используемой вами площади, но есть вопрос. Если у вас хорошие отношения с соседями и вам нужно продать, что мешает вас с соседом до продажи заключить соглашение о перераспределении долей? В итоге у вас получится соответствующая вашей площади доля в доме. В таком случае если сосед не купит, другие покупатели будут покупать адекватную соразмерную долю используемой площади. Не надо никаких «реальных разделов» , если вы собрались продавать. Соглашение подаете в Росреестр и через полторы недели у вас нужная вам доля в праве общей долевой собсвтенности. Ведь вы и налоги должны оплачивать космические (или мама освобождена, поэтому ее это не беспокоит, но нового покупателя-то беспокоить будет).
Это все регулируется ст 247-250 ГК РФ. Соглашение делаете в простой письменной форме и сдаете в МФЦ.
На второй вопрос могу ответить, что если вы хотите осуществить выдел в натуре, то на основании выше указанных статей, надо обратиться в экспертную организацию, вам определят техническую возможность раздела. Потом придется обращаться в суд с иском о выделе конкретных помещений из жилого дома, ответчик — сосед, суд районный .
И придется все это делать в суде, поскольку доли у вас не пересчитаны. Я считаю, что можно было бы и без суда раздел осуществить, но в таком случае сначала надо перераспределить доли. А потом обратиться с соседом к кадастровому инженеру для изготовления технического плана на два отдельных жилых дома (можно блока ), экспертное заключение не помешает.
К тому же, может быть вам поможет, если будете подавать в суд, есть такое понятие как отклонение от идеальной доли, ведь по факту 1/2 от 500 кв.м. больше по площади, чем та площадь, что вы пользуетесь и хотите выделить. Понятное дело вы непретендуете на площадь соседа, но из-за него у вас возникают проблемы. По идее он первым должен быть заинтересован в перераспределении долей. Раз соседу удобно такое положение а вам нет, то можно в исковом говорить о денежной компенсации за отклонение выделяемой площади от площади идеальной доли (ведь по документам она у вас в собственности). Но это более как элемент «устрашения» для соседа, так как он вынуждает вас обращаться в суд, хотя вы могли бы обойтись меньшими нервами и тратами.
Всего хорошего и удачи!
То есть в случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственник объекта недвижимости вправе оспорить кадастровую стоимость, в том числе в судебном порядке.
Что касается выделения части в натуре. Безусловно, для этого требуется согласие соседа, однако, в настоящее время с этим сложности, поскольку части дома с 2018 года не регистрируют как обычный раздел