Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Имеется земельный участок КН 61: 55: 0011603: 1 в границах данного участка расположены 2 дома с квартирами( в одном 8, в другом 4), и 3 отдельно стоящих дома
Здравствуйте Вам сегодня уже задавали вопрос касаемо МКД и межевания. Может я понятней объясню чем Николай. Имеется земельный участок КН 61:55:0011603:1 в границах данного участка расположены 2 дома с квартирами( в одном 8, в другом 4), и 3 отдельно стоящих дома. Один из собственников жилого дома решил свой дом продать в сентябре сдали документы на переход права к покупателю и регистратор сделала приостановку в котором написано: на государственную регистрацию предоставлен договор купли продажи недвижимого имущества в соответствии с которым происходит отчуждение жилого дома. В отношении земельного участка, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, отсутствуют сведения об местоположении границ. В целях устранения причин приостановления госрегистрации права собственности на здание, необходимо осуществить межевание участка. И этого дня начался кошмар. Не можем прийти к общему знаменателю, а именно сначала вообще не хотели слышать о межевании, хотя человек который продает дом взял затраты на себя, потом вроде бы согласились, но опять возникла стена. Они уже были в БТИ у геодезистов и им объяснили, что этот адрес является многоквартирным домом и необходимо собрание и протокол на проведение межевания, но они мне доказывают что отдельно стоящие дома не входят с состав МКД, хотя и расположены на одном участке, имеют один въезд и выезд. Подскажите правы они или нет.
Ирина, здравствуйте!
Росреестр правомерно приостановил регистрацию, потому что в соответствии с п. 21.2 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» учетно-регистрационные действия не допускаются, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположено здание, по которому подано заявление.
Это означает, что пока не уточнены границы участка 61:55:0011603:1, Росреестр в принципе не сможет завершить регистрацию перехода права собственности ни по продаваемому жилому дому, ни по другим объектам, стоящим на этом участке, – по тем же основаниям п. 21.2 ст. 26 закона № 218-ФЗ.
В ст. 36 ЖК РФ прямо сказано, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу и принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, а ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» уточняет, что такой участок в существующей застройке является общей долевой собственностью собственников помещений в доме и бесплатно переходит к ним со дня постановки участка на кадастровый учет.
Части 3–4 ст. 16 закона № 189-ФЗ дают любому собственнику помещения в МКД право обратиться в орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка под домом, а для органов власти образование такого участка является обязанностью, а не «желанием».
По ст. 44–46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом и принимает решения по вопросам, связанным с общим имуществом (в том числе земельным участком под домом), при наличии кворума и большинством голосов от числа участвующих собственников, если для конкретного вопроса не установлен более высокий порог.
Для вашей ситуации это означает, что если участок 61:55:0011603:1 в ЕГРН сформирован именно как земля под МКД, то решение о его межевании и утверждении границ логично оформлять либо через протокол общего собрания собственников помещений в двух многоквартирных домах, либо хотя бы через их коллективное согласие в документах кадастрового инженера, даже если на том же участке стоят и отдельные жилые дома.
Отдельно стоящие жилые дома формально не являются частью многоквартирного дома (ЖК РФ рассматривает МКД как одно здание с несколькими квартирами), но как здания, расположенные на том же земельном участке, они попадают под общий правовой режим земли, на которой размещены несколько объектов, что связано, в том числе, с правилами о предоставлении участков собственникам зданий по ст. 39.20 Земельного кодекса РФ.
Из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ и разъяснений к нему следует, что исключительное право на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют собственники зданий и сооружений, расположенных на таких участках, и что участок, на котором находятся объекты нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность одному из них, а обычно оформляется в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поэтому, хотя соседи формально правы, говоря, что их отдельно стоящие дома «не входят в состав МКД» по виду объекта, это не освобождает их от участия в решении вопросов о межевании и правовом режиме участка 61:55:0011603:1, поскольку их дома находятся на том же земельном участке и прямо затронуты его формированием и установлением границ.
Вам нужно опираться именно на эти нормы — п. 21.2 ст. 26 закона № 218-ФЗ, ст. 16 закона № 189-ФЗ, ст. 36, 44–46 ЖК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ — чтобы обосновывать необходимость межевания и либо добиться коллективного решения (протокола общего собрания и подписей правообладателей), либо подать заявление в администрацию об образовании/уточнении участка, иначе любые сделки с домами на этом участке и дальше будут упираться в приостановки из-за отсутствия в ЕГРН границ.
Здравствуйте! Определение МКД дано в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением...»
6. Многоквартирным домом признается здание, соответствующее признакам, установленным частью 6 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для межевания общего участка требуется согласование с кадастровым инженером и подача межевого плана в Росреестр ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но поскольку участок общий, рекомендуется получение согласия всех сособственников для избежания споров ст. 247 ГК РФ. ОСС МКД не применяется к индивидуальным домам.
Добрый день! Участок находится в аренде, возможно срок аренды уже закончился, уточнить эту информацию можно из выписки из ЕГРН. Росреестр верно приостановил переход права, с 1 марта 2025 года необходимо, чтобы отчуждаемый объект находился на участке, прошедшем процедуру межевания.
Уточнение границ участка (межевание), который находится в собственности муниципалитета, регулируется ст 43 218-ФФЗ от 13.07.2015 года
Государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, сведения о котором, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков или в содержащемся в Едином государственном реестре недвижимости описании местоположения границ которого выявлена ошибка, указанная в части 3 статьи 61 настоящего Федерального закона (далее — уточнение границ земельного участка).
Не видя документов, сложно говорить, но при межевании участка в акте согласования необходимо чтобы согласование границ осуществил собственник — муниципалитет и арендаторы (те кто заключал договор аренды участка). Собственники объектов, которые не брали землю в аренду подписи не ставят. Собрание в силу ст 36 ЖК РФ собственников помещений МКД не требуется, так как участок в настоящий момент не является общим имуществом жильцов, потому как он находится в аренде и на нем расположены иные объекты, не входящие в состав МКД.
Но так как консультирую я вас, не видя документов, вам проще всего чтобы не было приостановки со стороны Росреестра, обратиться с этим делом, со всеми документами в местное управление Росреестра на бесплатную консультацию.
Можно просто собрать подписи всех собственников на акте согласования границ — это самый быстрый и законный способ.
Протокол общего собрания собственников помещений в МКД здесь нЕ нужен — он требуется только для образования земельного участка под МКД ч. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Подписи всех сособственников участка достаточны и полностью заменяют любое собрание.
Отдельные жилые дома (блокировки или индивидуальные) не являются частью МКД, поэтому их собственники участвуют в согласовании именно как сособственники общего участка, а не как участники ОСС МКД.