Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Продолжительность договора 12 месяцев, стоимость строительства 12, 0 млн
Какие варианты защиты Подрядчика в тексте или в положениях договора подряда на строительство с использованием эскроу счетов могут предложить Правоведы для того, чтобы защитить Подрядчика от произвола частного Заказчика, который не подписывает акт окончательной приемки объекта строительства, обосновывая свою позицию голословными и многочисленными обвинениями в низком качестве работ? Продолжительность договора 12 месяцев, стоимость строительства 12,0 млн. р.
Андрей, добрый день
При необоснованном отказе от приемки результатов работ, Вы можете произвести ее сдачу в одностороннем порядке.
В силу ст. 753 ГК РФ
4. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.
На этом основании Вы направляете в адрес заказчика подписанный акт, с требованием произвести оплату за проделанную работу в установленном порядке.
Отказ от проведения оплаты предполагает обращение в суд с требованием о ее взыскании.
В суде заказчик может мотивировать причины отказа в приемке результатов работ, ссылаясь на выявленные недостатки и отказ в их устранении.
На этот счет в ст. 753 ГК РФ отмечено, что
Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
В виду этого именно на заказчика по общим правилам доказывания будет возлагаться доказать обоснованность мотивов его уклонения от подписания данного акта и отказа от приемки выполненных работ.
6. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Если в процессе рассмотрения судом заявленных требований, такого рода нарушений выявлено не будет — то суд возложит на заказчика обязанность принять результаты работ и их оплату.
Здравствуйте!
Для защиты Подрядчика в договоре подряда на строительство с использованием эскроу-счетов, можно предложить несколько юридических механизмов, направленных на минимизацию рисков злоупотребления со стороны Заказчика, который может необоснованно затягивать подписание акта приемки-передачи объекта. Ключевым здесь является детальная проработка положений договора и возможность оперативного решения споров.
Возможные механизмы защиты Подрядчика:
Фиксация сроков подписания актов приемки. В договоре подряда целесообразно указать четкий срок, в течение которого Заказчик обязан подписать акт приемки или предоставить мотивированные замечания.
Согласно ст. 720 ГК РФ, если Заказчик не представил мотивированные возражения по качеству работ в течение установленного договором срока, работы считаются принятыми без замечаний.
Этот срок должен быть разумным и согласованным обеими сторонами (например, 10-14 рабочих дней с момента предоставления акта приемки-передачи).
Условия для обоснованного отказа в приемке. В договоре рекомендуется предусмотреть, что отказ Заказчика от подписания акта приемки должен быть четко аргументирован конкретными нарушениями, которые могут быть подтверждены независимой экспертизой. Простого заявления о низком качестве работ недостаточно.
Согласно ст. 719 ГК РФ, Заказчик может отказаться от приемки работ, только если их качество не соответствует условиям договора.
Это защищает Подрядчика от необоснованных претензий.
Привлечение независимого эксперта для разрешения споров по качеству работ. Для устранения возможных споров по качеству выполнения работ, в договоре можно предусмотреть обязательное привлечение независимого эксперта для проведения технической экспертизы качества работ. Экспертное заключение будет основанием для разрешения разногласий. Это позволит оперативно подтвердить надлежащее выполнение обязательств Подрядчиком и снизит риск затягивания приемки по необоснованным претензиям Заказчика.
Претензионный порядок и арбитражная оговорка. Важным защитным механизмом является включение в договор претензионного порядка урегулирования споров с четким указанием сроков для подачи претензий и их рассмотрения. Также можно предусмотреть арбитражную оговорку, что споры по качеству и приемке работ разрешаются в арбитраже, либо в суде, что ускоряет разрешение споров и минимизирует затягивание
Прописание механизма частичных приемок работ. Если в договоре предусмотрена поэтапная сдача объекта или отдельных его частей, целесообразно предусмотреть механизм подписания промежуточных актов приемки выполненных этапов работ. Это обеспечит возможность получения части оплаты по мере выполнения конкретных частей работы и снизит риски для Подрядчика при затягивании Заказчиком окончательной приемки объекта.
Условие о неосновательном удержании оплаты через эскроу-счет. В условиях использования эскроу-счетов можно предусмотреть норму о том, что в случае не подписания акта приемки в установленный срок и при отсутствии мотивированных возражений со стороны Заказчика, средства, находящиеся на эскроу-счете, могут быть переведены на счет Подрядчика. Это позволит Подрядчику защититься от умышленного затягивания приемки и удержания оплаты Заказчиком.
Данный механизм основан на принципе, закрепленном в ст. 328 ГК РФ (встречное исполнение обязательств), когда выполнение обязательств одной стороной (в данном случае, Подрядчиком) должно повлечь выполнение обязательств другой стороной (Заказчиком).
Уплата неустойки за просрочку приемки работ. В договоре можно предусмотреть штрафные санкции или неустойку в случае, если Заказчик необоснованно затягивает процесс приемки объекта, не подписывая акт приемки без объективных причин. Это стимулирует Заказчика соблюдать сроки подписания документов и завершать обязательства в срок.
Аргументация по закону:
Основными нормативными актами, на которые можно опираться при защите интересов Подрядчика, являются:
Гражданский кодекс РФ: ст. 720 (обязанность Заказчика принять выполненные работы), ст. 719 (право Заказчика отказаться от приемки работ только в случае их ненадлежащего качества).
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ, который регламентирует использование эскроу-счетов в строительстве и защите прав участников отношений.
Принцип добросовестности (ст. 1 ГК РФ), который обязывает стороны договора действовать разумно и добросовестно при исполнении своих обязательств, включая процесс приемки работ.
Все указанные меры позволят Подрядчику снизить риски, связанные с необоснованным отказом Заказчика от приемки работ, и обеспечить справедливое исполнение договора.
С Уважением!
Действительно, вы абсолютно правы в том, что
Федеральный закон №214-ФЗ («О долевом участии в строительстве») и механизм эскроу-счетов создают дополнительные сложности для Подрядчика, особенно если речь идет о затягивании Заказчиком подписания акта приемки.
В этом случае возникает риск, что эскроу-счет будет закрыт до завершения судебных разбирательств, что серьезно угрожает финансовой стабильности Подрядчика.
Для того чтобы минимизировать эти риски, можно предложить несколько дополнительных шагов и механизмов, которые позволят лучше защитить интересы Подрядчика:
Обеспечительный платеж (задаток) на счет Подрядчика вне эскроу. Включение в договор условия об обеспечительном платеже, который частично поступает на счет Подрядчика не через эскроу, а напрямую. Этот платеж может быть возвратным, если Заказчик выполнит свои обязательства, или не возвратным, если возникнут необоснованные задержки приемки. Это обеспечит минимальный финансовый поток для Подрядчика в случае длительных разбирательств.
Индивидуальная оговорка по срокам закрытия эскроу-счета. В некоторых договорах возможно включить условие, при котором эскроу-счет не закрывается автоматически по истечении 6 месяцев, если начато судебное разбирательство. Это может быть согласовано на этапе заключения договора с банком, ведущим эскроу-счет.
Промежуточная приемка с этапами финансирования. Несмотря на сложности с промежуточными актами, можно предусмотреть поэтапную сдачу работ с пропорциональным частичным финансированием, при котором хотя бы часть средств по завершении каждого этапа будет высвобождаться с эскроу-счета. Такое условие потребует согласования с банком, но оно может быть ключевым в случае многомесячных строительных проектов.
Альтернативные методы разрешения споров до суда. В договоре можно предусмотреть альтернативные методы разрешения споров, такие как медиация или ускоренное арбитражное разбирательство. Хотя физическое лицо действительно не может быть принуждено подписать акт приемки, быстрый арбитражный процесс может снизить сроки разбирательства до 3-6 месяцев, что позволит успеть до закрытия эскроу-счета.
Неустойка за просрочку приемки объекта. В договоре нужно предусмотреть существенные санкции за необоснованное затягивание сроков приемки. Это может стимулировать Заказчика к более быстрому подписанию акта, так как в противном случае он может столкнуться с материальными потерями.
Прямые выплаты Подрядчику за доказанные этапы выполнения работ. При наличии акта промежуточной экспертизы, подтверждающего надлежащее выполнение работ, в договоре можно предусмотреть, что часть средств с эскроу-счета высвобождается Подрядчику до полной сдачи объекта, если споры по приемке затягиваются.
Пролонгация срока действия эскроу-счета через суд. В случае наличия судебного разбирательства можно подать ходатайство о продлении срока действия эскроу-счета через судебный орган. Это сложная, но возможная мера для защиты интересов Подрядчика.
Основной акцент стоит делать на всесторонней защите Подрядчика через хорошо проработанные договорные положения и механизмы, которые предотвратят необоснованное затягивание приемки и сократят возможные убытки от злоупотреблений со стороны Заказчика.