Или лучше на эту сумму увеличить сделку?

В соответствии с п. 1 ст. 143 НК РФ Налогоплательщиками НДС признаются:

организации;

индивидуальные предприниматели;

 лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость (далее в настоящей главе — налог) в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза, определяемые в соответствии с таможенным законодательством Таможенного союза и законодательством Российской Федерации о таможенном деле.

Т.е. по общему правилу физ.лица не могут являться плательщиками НДС.

Однако, если в действиях физ.лица будут обнаружены признаки предпринимательской деятельности, к нему могут быть предъявлены требования об оплате НДС, а именно:

В письме ФНС РФ от 13.05.2004 № 03-1-08/1191/15@ даны следующие разъяснения по данному вопросу:

При наличии доказательств того, что деятельность физлица (в частности, предоставление в аренду имущества вне зависимости от количества объектов, находящихся в собственности у этого физлица) содержит признаки предпринимательской деятельности, лицо приобретает качество ИП, а оказанные им услуги признаются объектом обложения НДС.

Сложность заключается в том, что определение признаков и критериев деятельности физ.лица как предпринимательской осуществляется сотрудниками ИФНС по оценочному принципу.

Понятие предпринимательской деятельности дано в абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, согласно которому предпринимательской является 

самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Для квалификации деятельности физ.лица как предпринимательской необходимо наличие всех упомянутых признаков:

деятельность должна быть самостоятельной с систематическим получением прибыли.

Если гражданин осуществляет предпринимательскую деятельность без образования ИП, для него возникают последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 23 ГК РФ:

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Т.е. если деятельность физ.лица будет признана предпринимательской, ИФНС может применить к нему последствия, предусмотренные в п. 4 ст. 23 ГК РФ, в том числе доначислить НДС.

Однако в данном случае, если гражданин однократно продает апартаменты, такая сделка не будет содержать признаков предпринимательской деятельности по смыслу ст. 2 ГК РФ, т.к. отсутствует признак систематического получения прибыли, соответственно, не должно быть предъявлено требование об оплате НДС.

мне, физику. Они его не возмещают, а сделают потом уплате, то есть он им, покупателю, необходим только по документам. Как это оформить и придется ли мне после сделки платить НДС государству? или лучше на эту сумму увеличить сделку? как быть?

 Добрый день! Физлица в принципе не являются плательщиком НДС ( ст. 143 НК РФ) поэтому не совсем понятно что там в голове у покупателя и как он себе представляет выставление счета-фактуры с ндс физлицом. Будь Вы ИП даже на упрощенном режиме с выставлением СФ не было бы проблем т.к. даже не будучи на упрощенке Вы могли бы выставить счет-фактуру что порождало бы обязанность уплаты НДС в части указанной в СФ. Но не в случае с физиком. Тут вопрос с ндс может возникнуть только если соответствующая деятельность будет признана незаконным предпринимательством и налоговая доначислит НДС. Но речь именно о систематической деятельности а не о разовой сделке. Поэтому Вам проще найти более адекватного покупателя который не будет к физлицу выдвигать таких мягко говоря своеобразных требований к оформлению сделки

Здравствуйте, Юрий.

Физическое лицо в принципе не может быть плательщиком НДС и выставлять счета-фактуры, кроме того, счет-фактура выставляется только при ведении предпринимательской деятельности, об этом сказано в ст. 143, 169 НК РФ. Таким образом, не будучи ИП выставить счет-фактуру вы не можете.

Они его не возмещают, а сделают потом уплате, то есть он им, покупателю, необходим только по документам.

Не понятно из этой фразы, зачем им НДС.

Если вы являетесь ИП, либо зарегистрируетесь в качестве ИП, то вы можете выставить счет-фактуру с НДС при продаже апартаментов даже будучи на системе, которая не предполагает уплату НДС, например УСН. После чего вы будете обязаны уплатить сумму НДС указанную в счете-фактуре в бюджет. Подать налоговую декларацию. Поэтому, если вы решите пойти по такому пути, то сумму сделки несомненно будет необходимо увеличить на сумму НДС. Кстати такой НДС покупатель сможет принять к вычету. 

Отмечу, что в описанной вами ситуации стоит продумать варианты оптимизации налогообложения с дохода от продажи апартаментов, чтобы не переплатить налоги. Если вас интересует помощь в данном вопросе пишите мне в чат.