Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Стороны пришли к Соглашению, что до государственной регистрации настоящего Договора, он действует в
Заключён Договор аренды нежилого помещения сроком на 10 лет. В нём есть статья 3.4 ."3.4. Стороны пришли к Соглашению, что до государственной регистрации настоящего Договора, он действует в качестве краткосрочного договора аренды, но в любом случае сроком не более 11 (Одиннадцати) месяцев. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента государственной регистрации Договора, при этом его действие распространяется на правоотношения Сторон с даты подписания Сторонами Договора. С даты регистрации настоящего Договора, условие, изложенное в данном пункте о действии Договора в качестве краткосрочного, прекращает своё действие." Арендатор в установленный срок не выполнил условия статьи 3.4 , и не зарегистрировал Договор в Росреестре. Вопрос: 11 месячный срок истёк , условия статьи 3.4 не выполнены . Является ли 10 летний договор аренды прекращённым по этим основаниям и есть ли необходимость заключать новый Договор, можно ли потребовать освободить помещение по окончанию действия Договора?
Здравствуйте, Виктор.
А стороны продолжали исполнять Договор по истечение срока его действия?
Арендодатель принимал плату по Договору аренды? Не требовал освободить помещение?
Гражданский кодекс
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Если нет, то срок действия Договора истек и Договор прекратил свое действие.
Здравствуйте.
Оплата принималась по договору после 11 мес? Арендодатель возражал после истечения срока?
Почему важны эти моменты
Есть такой принцип- эстоппель, то есть сторона должна добросовестно себя вести и не противоречить своим действиям.
Если стороны фактически договор исполняют- то формальные отступления- нерегистрация, какое то небольшое нарушение сроков, но при этом происходит оплата пользования, и арендодатель не возражает против использования имуществом — то договор свою силу сохраняет.
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Что такое принцип «эстоппель» и когда он применяется // СПС КонсультантПлюс. 2023.
Если ваш контрагент имеет основания отказаться от договора, но подтверждает его действие (в том числе принимая исполнение), вы можете применить эстоппель — препятствовать последующему отказу от договора по тем же основаниям (п. 5 ст. 450.1 ГК РФ).
В частности, отказ от договора будет невозможен, если вы получили от контрагента уведомление об отказе, но после этого продолжили его исполнять.
Подтвердить договор, как представляется, можно и путем бездействия. Например, в случае вашей просрочки контрагент вправе некоторое время ожидать от вас исполнения, а затем может отказаться от договора. Однако, если он откажется от договора по этой причине спустя длительное время после просрочки, вы можете возразить против отказа, ссылаясь на то, что подобное поведение явно недобросовестно.
конкретно по аренде
Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13
«О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“
14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
то есть регистрация- важна при отношении с третьими лицами
а при отношениях между арендодателем и арендатором- важен только сам договор и его исполнение- в том числе оплата и пользование.
Единственный момент — что договор из краткосрочного или долгосрочного в этом случае стал- заключенным на неопределенный срок.
Согласно ст 610 гк если Арендодатель продолжает принимает арендную плату, не настаивает на освобождении арендованного помещения, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Это влияет только на порядок его расторжения — В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Виктор, добрый день.
В соответствии с ч.2 ст. 610 ГК РФ договор аренды трансформировался в договор заключенный на неопределенный срок, указанный довод подтверждается судебной практикой (определение ВС от 26.11.2020 по делу № А36-13042/2018).
Важным аспектом пролонгации договора на неопределенный срок должно быть то, что вы исполняете обязанность по оплате арендных платежей в соответствии со ст. 614 ГК РФ.В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Если по каким то причинам вы все же фактически не продолжили фактически использовать помещение, то у вас остается возможность потребовать регистрации договора аренды на 10 летни срок в судебном порядке, казанный вывод подтверждается положениями ч 1 ст. 421 ГК РФ:
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором это предусмотрено пунктом 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
3. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
4. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Таикм образом юридическое окончание срока действия договора не свидетельствует об отсутствии необходимости исполнения обязанности по регистрации договора, срок подачи иска по данному вопросу 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Вопрос: 11 месячный срок истёк, условия статьи 3.4 не выполнены. Является ли 10 летний договор аренды прекращённым по этим основаниям и есть ли необходимость заключать новый Договор, можно ли потребовать освободить помещение по окончанию действия Договора?
Добрый день! Если договор по истечении 11 месяцев фактически исполнялся сторонами можно это рассматривать как подтверждение действия договора, но хорошо бы конечно весь договор ( ст. 431 ГК РФ) видеть а не отдельные строчки
Арендатор в установленный срок не выполнил условия статьи 3.4, и не зарегистрировал Договор в Росреестре. Вопрос: 11 месячный срок истёк, условия статьи 3.4 не выполнены. Является ли 10 летний договор аренды прекращённым по этим основаниям и есть ли необходимость заключать новый Договор, можно ли потребовать освободить помещение по окончанию действия Договора?
Здравствуйте.
Скажите пожалуйста, а стороны продолжили исполнять договор — перечислять оплату, пользоваться помещением? Что является причиной нерегистрации? Бездействие одной из сторон?
Считаю, что договор не является прекращенным.
Существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой:
если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора.
(п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).
Здравствуйте, Виктор!
до государственной регистрации настоящего Договора, он действует в качестве краткосрочного договора аренды, но в любом случае сроком не более 11 (Одиннадцати) месяцев.
В данном случае следует говорить о краткосрочном договоре. Если бы в течение 11 месяцев с подписания Договора произошла государственная регистрация договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, то начало действовать бы условие о том, что
Договор, подлежащий государственной регистрации, вступает в силу с момента государственной регистрации Договора, при этом его действие распространяется на правоотношения Сторон с даты подписания Сторонами Договора. С даты регистрации настоящего Договора, условие, изложенное в данном пункте о действии Договора в качестве краткосрочного, прекращает своё действие.
Но необходимо учитывать тот факт, что если Арендодатель продолжает принимает арендную плату, не настаивает на освобождении арендованного помещения, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Если же Арендодатель настраивает на освобождении арендованного помещения, то действие Договора прекращается.
можно ли потребовать освободить помещение по окончанию действия Договора?
Нужно, если не хотите возобновление договора на тех же условиях, что были прописаны в ранее заключенном Договоре
Здравствуйте!
Предусмотрен ли срок уведомления о расторжении договора после истечения 11-месячного срока? Было ли такое уведомление?
Продолжалась ли аренда и после истечения 11- месячного срока? Поступали ли денежные средства за аренду после этого срока?
Если арендатор продолжал пользоваться имуществом и после 11-месячного срока и не было уведомления о расторжении договора со стороны арендодателя, то договор продлевается на неопределенный срок.
ГК РФ Ст. 621
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Добрый день.
Такой порядок оформления арендных отношений достаточно распространён у тех же девелоперов.
Порядок исчисления срока определяется от действий сторон, если стороны пользуются помещением и не регистрируют, то договор действует как краткосрочный с ограничением количества продлений срока.
Если регистрируют, то переходят в долгосрочный договор.
Для прекращения такого договора, нужно использовать или предусмотренные в договоре, или в законе.
Если Вам нужна дополнительная консультация или помощь в составлении документов, Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.
Если Договор сторонами продолжал исполняться по истечение срока его действие, то можно говорить о его продлении на неопределенный срок.
В этом случае Арендодатель вправе отказаться от его исполнения предупредив арендатора письменно за 3 месяца до прекращения действия Договора аренды.
Отвечая прямо на Ваш вопрос могу сказать следующее.
Долгосрочный 10 летний Договор не прекратил свое действие и все еще может быть зарегистрирован в течение договорных отношений, пока действие договора не прекращено.
А если он исполнялся сторонами, то не прекращен.