8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1000 ₽
Вопрос решен

Приемка квартиры ДДУ по акту и неустойка по ФЗ-214. Можно ли взыскать через суд?

Договор ДДУ по ФЗ214 заключен в ноябре 2011г. Покупатель выплатил Застройщику всю стоимость квартиры единовременно в установленный срок (кредитные средства банка). В договоре указана ответственность застройщика по ФЗ214 за каждый день просрочки передачи кв. как 1/150*ставку рефин ЦБ*стоимость квартиры. По договору: ""Объект" - многоквартирный дом. "Застройщик обязан обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2012г. Не позднее 6 месяцев после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию при условии надлежащего исполнения участником обязательств по оплате передать участнику квартиру по акту приема-передачи".

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено застройщиком 7 ноября 2013г. Уведомление о необходимости приемки квартиры покупатель получил 16.01.14.

В предлагаемом застройщиком акте приема-передачи есть фраза "Все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет".

Застройщик в ноябре 2013 году отправил покупателю доп соглашение с новым сроком ввода дома в эксплуатацию (перенос на 6 мес вперед), которое дольщик не подписал.

Помогите пожалуйста с вопросами:

1.Может ли покупатель вообще претендовать на неустойку по ФЗ214 ссылаясь на нарушение срока передачи квартиры и считая неустойку с 01.07.2013 (31.12.13+6мес)? С учетом того, что разрешение на ввод в эксплуатацию фактически получено застройщиком 7 ноября 2013, в договоре срок ввода 31.12.2012, ФЗ214 регулирует именно срок передачи квартиры покупателю.

На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес?

2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е. со словами "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет") - то при обращении в суд с иском о взыскании неустойки по причине невыполнения условия договора о сроке передачи квартиры - не сможет ли суд, опираясь на подписанный акт с указанной фразой отказать покупателю в удовлетворении такого иска? Если есть вероятность отказа - то ссылаясь на какие нормы?

Можно ли оставить в акте только слова "все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме" чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?

Застройщик долго рассматривает наши предложения, а нам нужно уже принимать квартиру и начинать ремонт.

Спасибо за ответы!

Показать полностью
, Александр, г. Москва
дольщикивыплата неустойкивзыскание неустойки с застройщикавзыскание неустойкидоговор долевого участия в строительствепретензия к застройщику214 фзнеустойка с застройщикаответственность застройщикапередача объекта долевого строительствасуд с застройщикомДДУ на квартирунеустойка по 214иск на застройщикапросрочка по ДДУпросрочка застройщикавзыскание неустойки по ДДУнеустойка по договору долевого участия в строительственеустойка по ДДУДДУ актгарантия застройщикадокументы застройщикапередача квартиры от застройщикарасчет неустойки по ДДУиск о взыскании неустойкизаключение ДДУпретензия застройщикуДДУФЗ о долевом строительствеза каждый день просрочкиакт приемки передачи квартирынеустойка по договору долевого участия214 фз неустойкаАкт передачи объекта долевого строительстваАкт приема передачи объекта долевого строительстваАкт приема-передачи квартиры дольщикуАкт претензия застройщикуАкт приема передачи квартиры с претензией
Владимир Малыхин
Владимир Малыхин
Юрист, г. Санкт-Петербург

Доброго дня, 1. претендовать на неустойку по указанному периоду Вы можете, однако учитывая практику надо смотреть в связи с чем была задержка ввода объекта в эксплуатацию (образно говоря были ли причины независящими от воли сторон или просто халатность застройщика), указанные условия повлияют на размер ко взысканию, так как норма фз 214 по неустойке в полном объеме не удовлетворяется практически никогда, всегда применяется ст. 333 и суд на свое усмотрение урезает её процентов на 50-80, получение неустойки в полном объеме практически невозможно.

2. Акт подписывать можно, суд не откажет, главная это реальная дата передачи объекта. Подписывая акт вы соглашаетесь что на дату акта обязательства выполнены, но только на дату акта.

Снова уже исходя из практики, суды уже слегка «подустали» от недовольных потребителей, в том числе и по застройщикам. и решения вернулись снова в русло 20-40 % от заявленной и то при условии составления грамотного иска и участия представителя.

0
0
0
0

В дополнение, иск пополняется требованием штрафа по закону о защите прав потребителей, моральным вредом, расходами на представителя, которые взыскиваются со стороны проигравшей, в указанном вопросе требование будет удовлетворено, проиграть практически невозможно, вопрос только размера неустойки и остальных сумм.

0
0
0
0

Однако если акт будет подписан, то вариант с задолженностью будет намного труднее реализовать.

коллега поясните, исходя из фразы получается Вы предлагаете не принимать квартиру до… до какого периода? принятием квартиры клиент просто закроет период с 01 июля по дату подписания акта (для расчета суммы неустойки), вечно тянуться этот вопрос не может, суд также может посчитать это злоупотреблением и неустойку уменьшить до копеек.

0
0
0
0
Юлия Трифонова
Юлия Трифонова
Юрист

здравствуйте, Александр!

согласно ст 6 ФЗ-214, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.

в договоре у вас стоит срок введения в экслуатацию не позднее 31.12.2012 и в течение 6 мес передача квартиры, т.е. не плзднее 1.07.2013. 

именно с 1 июля 2013 г вы вправе насчитать неустойку.

то, что доп соглашение о переносе сроков вы не подписали, означает, что соглашением сторон сроки передачи квартиры не перенесены и остаются теми, которые указаны в договоре.

указание в акте приема-передачи на " отсутствие претензий" никак не повлияет на ваше право обратиться в суд, согласно ст 2 ГПК РФ никто не может быть лишен права на обращение в суд.  указание в акте на отсутствие претензий основанием к отказу в иске не является

0
0
0
0

«на основании каких норм суд  может определить дату передачи квартиры как фактическую ( 7.11.2013 г +6 мес)?»

такой вывод противоречит закону и положениям вашего ДДУ.

в ст 6 ФЗ-214 регламентирован срок передачи квартиры дольщику, этот срок должен быть установлен договором .

в вашем ДДУ срок передачи квартиры привязан к вводу объекта в эксплуатацию, которая должна наступить не позднее 31.12.12 г. Поскольку никаких изменений в договор не внесено ( вашей подписи нет), то суд  при определении срока передачи квартиры будет исходить из положений ДДУ, и установленного договором срока, т.е. не позднее 30.06.2013 г. неустойка подлежит начислению с 1.07.2013 г до подписания акта приема-передачи квартиры.

1
0
1
0

относительно Вашего уточнения от 15:42

судебная прктика в большинстве случаев  не учитывает указание в акте на " отсутствие претензий", поскольку акт готовится застройщиком и готовая форма только подписывается дольщиком. Подробнее здесь

 защита-дольщиков.рф/help/51-0044

1
0
1
0
Сергей Берестов
Сергей Берестов
Юрист, г. Санкт-Петербург
рейтинг 9.7
Эксперт

Александр, добрый день!

Безусловно Вы вправе требовать уплаты неустойки за нарушение застройщиком срока передачи квартиры:

Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В Вашем случае Вы правильно определили тот срок, когда застройщик в соответствии с условиями ДДУ должен был передать Вам квартиру (не позднее 6 месяцев после 31.12.2012 г., т.е. не позднее чем 30.06.2013 г.).

0
0
0
0

Александр, указанная в акте приема-передачи фраза («Все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет») на самом деле может повлиять на решение суда о взыскании неустойки. Я рекомендую подписать акт приема-передачи с оговоркой, что от права требования уплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры Вы не отказываетесь. Это можно указать прям в самом акте.

То обстоятельство, что Вами не было подписано доп.соглашение о продлении срока ввода дома в эксплуатацию, является положительным моментом, поскольку в судебной практике нередки случаи, когда вследствие подписания таких доп. соглашений суд отказывал в удовлетворении требований о взыскании неустойки.

0
0
0
0

"Можно ли оставить в акте только слова «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме» чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?"

Александр, Вам нужно только дописать в акте приема-передачи, наряду со своей подписью фразу: «от права требования уплаты неустойки за нарушение срока передачи квартиры не отказываюсь».

0
0
0
0
Владимир Сошенко
Владимир Сошенко
Юрист, г. Великие Луки

Александр, здравствуйте!

В силу ст.10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом Вы в любом случае имеете право взыскать неустойку и требовать компенсации убытков. При этом просрочка будет определяться судом именно от той даты, когда должно было быть сдано жилье.
Однако если акт будет подписан, то вариант с задолженностью будет намного труднее реализовать.

0
0
0
0
Нина Мысник
Нина Мысник
Юрист, г. Москва

Здравствуйте, Александр!

В связи стем, что Вы не подписывали дополнительное соглашение, то можете взыскать неустойку с 1 января 2013 года. Я бы рассчитывала неустойку именно с 1 января, а не с 1 июля 2013 года.

Если Вы подпишите акт, то суд на этом основании не откажет в иске, но вопрос стоит ли тратить время, деньги и силы на судебные тяжбы?! Потому что в судебное заседание явиться представитель застройщика и заявит об уменьшении размера неустойки. Суд на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ вправе уменьшить размер неустойки. А дальше начнется самое интересное, суд Вам выдаст исполнительный лист. Этот лист Вы должны будете направить в Федеральную службу судебных приставов и тут начнется исполнительное производство. Зачастую «выбить» деньги с застройщиков невозможно, хотя имеются судебные акты, вступившие в законную силу.

1
0
1
0
Виктор Котов
Виктор Котов
Юрист, г. Москва

Здравствуйте!
«В договоре указана ответственность застройщика по ФЗ214  за каждый день просрочки передачи кв. как 1/150*ставку рефин ЦБ*стоимость квартиры»

Т.е. ответственность застройщика установлена за нарушение сроков передачиквартиры, а не за нарушения сроков обеспечения ввода Объекта в эксплуатацию. Т.е. Застройщик вовремя не обеспечил ввод в эксплуатацию, а не передачу объекта по акту приема-передачи, которая согласно договору (как Вы указали) должна быть не позднее 7.11.2013 + 6 мес. Если, конечно, в договоре, не установлена иная ответственность застройщика, то получается, что стороны согласовали период передачи Обьекта и начала исчисления неустойки. Поэтому в данном порядке неустойку, считаю, взыскать не получится. Однако, что касается нарушения срока ввода в эксплуатацию (с 31.12.2012 по 7.11.2013), то здесь можно попробовать взыскать неустойку в общем порядке по ст.395 ГК РФ (1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки), так как наверняка ответсвтеннсоть сторон по другим вопросам установлена в договоре в соотв. с действующим законод-м РФ. Для начала советую обратиться в орган государственного строит. надзора  Москвы с обращением провести проверку законности действий застройщика, который может быть в рамках внеплановой проверки соблюдения требований Закона № 214-ФЗ привлечен к адм. ответ-ти за нарушения данных сроков. Результаты данной проверки помогут в суде.

0
0
0
0

При этом подписание акта приема-передачи не снимет ответственность с застройщика за нарушение сроков.

0
0
0
0

Можно ли оставить в акте только слова «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме» чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?"

Да, можно, но желательно добавить, что за исключением сроков ввода в эксплуатацию и соответственно приемки объекта, так как доп. соглашение Вы не подписывали.

Заявлять же в суд требования можно по максимальной величине, если суд установит меньший срок, до удовлетворит требования в части.

1
0
1
0
Алиса Самигуллина
Алиса Самигуллина
Юрист, г. Казань

Добрый день.

Согласно статье 6 указанного Вами ФЗ:

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Ваш застройщик вовремя Вас не уведомил, предлагать сейчас подписать Вам доп.соглашение о переносе сроков окончания строительства  - нарушение установленных законом требований.

Такое доп.соглашение должно быть зарегистрировано также, как и сам ДДУ.

Акт приема-передачи, где написано, что претензий Вы не имеете — не подписывайте! Или при подписании укажите в нем от руки — передача квартиры производится с нарушением установленных договором сроков. 

Поэтому Вы можете взыскать неустойку за просрочку в передаче Вам квартиры начиная с 01 июля 2013 года (31.12.2012 + 6 мес.). При отсутствии подписанного доп.соглашения суд будет исходить из того, что квартира должна была быть Вам передана не позднее 30.06.2012г.

Поэтому квартиру принимайте с указанием в Акте о нарушении сроков, потом пишите претензию в адрес застройщика о взыскании неустойки, в случае отказа —  обращайтесь с иском в суд.

0
0
0
0
Андрей Фролов
Андрей Фролов
Юрист

Здравствуйте!

Согласно п. 2 ст. 6 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Передача квартиры, если следовать тому, что Вы указали в вопросе, должна быть не позднее 30 июня 2013 г. 

То есть неустойка может быть начислена в случае просрочки передачи квартиры, что и имело место в этом случае. Подавайте иск в суд, начисляя ее с 30.06. По моим подсчетам, при цене квартиры, например, в 2 млн. 800 тыс. руб, выходит около 280 тысяч рублей неустойки.

На основании каких норм суд может определить в данном случае срок передачи квартиры по договору как фактическую дату получения разрешения на ввод дома (7 ноября 2013г) + 6 мес, а не дату ввода дома по договору (31 дек 2012) + 6 мес?

Срок передачи квартиры суд будет принимать исключительно по договору, а он у Вас — 6 месяцев с момента прописанного в договоре момента ввода в эксплуатацию. 

Ввод в эксплуатацию, по Вашим сведениям, в договоре такой — не позднее 31.12.2012. Соответственно, момент передачи квартиры — не позднее 30.06.2012 г. С 30 июня и стоит считать.

2.Если покупатель подпишет предлагаемый Акт приема-передачи в редакции Застройщика (т.е. со словами «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме. Взаимных претензий у сторон нет») — то при обращении в суд с иском о взыскании неустойки по причине невыполнения условия договора о сроке передачи квартиры — не сможет ли суд, опираясь на подписанный акт с указанной фразой отказать покупателю в удовлетворении такого иска? Если есть вероятность отказа — то ссылаясь на какие нормы?

Есть, потому что, судя по тем Вашим сведениям об условии, указанном в договоре о моменте передачи квартиры, она должны быть передана не позднее шести месяцев после ввода в эксплуатацию. То есть если Вам застройщик подсунет документ о том, что Вы не имеете претензий на счет того, что ввод будет позже, соответственно срок передачи квартиры, в полном соответствии с договором, будет исчисляться с момента указанного в подсунутом документе.

Можно ли оставить в акте только слова «все условия и обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме» чтобы суд не отказал в удовлетворении иска?

Не нужно ни при каких обстоятельствах, если хотите взыскать неустойку.

Уже сейчас можно подавать иск. Никуда застройщик не денется.

0
0
0
0
Тамара Филатова
Тамара Филатова
Юрист, г. Москва
  • Здравствуйте  Александр!

    В соответствии со ст. 4, ст. 6 и ст. 7   Федерального
    закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом
    строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
    изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 

    по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    Застройщик обязан передать участнику долевого
    строительства объект долевого строительства не позднее срока, который
    предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого
    строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства,
    входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или
    в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом
    на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3настоящей статьи.

     В случае нарушения предусмотренного договором срока
    передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства
    застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в
    размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
    Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за
    каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является
    гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается
    застройщиком в двойном размере.3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленномГражданским кодексом Российской Федерации.

    То есть, если застройщик нарушил  срок передачи, то он обязан уплатить неустойку в вышеуказанном размере.

    Если застройщик  позднее чем за два месяца до истечения указанного срока  направил Вам соответствующую информацию и предложение об изменении договора, то  Вы вправе его не подписывать.
  • ПОэтому предложение застройщика может быть Вами отклонено и Вы  вправе предъявить письменную претензию относительно сроков.

При подписании акта приема-передачи  Вам следует указать все недостатки объекта и Ваши претензии относительно качества. 

  • ПОэтому предложение застройщика может быть Вами отклонено и Вам следует направить письменную претензию относительно сроков.

Таким образом, сейчас Вам следует направить застройщику  письменную претензию относительно сроков и в случае его отказа удовлетворить Ваше требование Вы
имеете все шансы решить вопроса в свою пользу в суде.
  • Смогу оказать услугу по составлению претензии и иска, а также
    проконсультировать по успешному решению вопроса в чате.

  • С уважением Ф. Тамара


0
0
0
0
Похожие вопросы
Наследство
Можно ли отказаться от части выделяемой доли в квартире от депортамента заранее, до получения этой квартиры, и возможно ли это оспорить потом через суд?
Можно ли отказаться от части выделяемой доли в квартире от депортамента заранее, до получения этой квартиры, и возможно ли это оспорить потом через суд?
, вопрос №4263335, Алексей, г. Москва
Наследство
Можно ли подать встречный иск?
Здравствуйте, я собственник 1/6 доли в квартире 30,3 м, досталась доля по наследству от матери,прописана там я и мой грудной ребёнок ( я мать одиночка), другого жилья у нас нет . Другая со собственница сдавала без моего согласия , не оплачивала счета ,( оплачиваю счета полностью я и оформлена субсидия) не давала ключи( участковому заявление писала), сейчас подает иск в суд. Можно ли подать встречный иск? Интересует моральный ущерб, возмещение расходов, возврат части денег за коммунальные платежи. Как это можно все сделать ?
, вопрос №4263284, Катрин Геник, г. Иркутск
Наследство
Это мой первый вопрос.Также имею ли я право не пускать сестру в квартиру или нет и будет ли это основанием для признания меня недостойным наследником если не пущу?
У меня недавно умерла мама,я её единственный наследник первой очереди(сын),пока живу в её квартире,ко мне до организации похорон в квартиру матери хочет приехать сестра,пожить до того как пройдут похороны,может ли она потом обратиться в суд и установить фактическое наследство забрав половину квартиры ? Это мой первый вопрос.Также имею ли я право не пускать сестру в квартиру или нет и будет ли это основанием для признания меня недостойным наследником если не пущу ? Это второй вопрос.
, вопрос №4262596, Максим, г. Москва
586 ₽
Гражданское право
Можно ли отозвать это согласие ПОСЛЕ заключения договора?
Хочу взять потребительский кредит в Почта Банкн. В договоре есть пункт "я согласен / не согласен что Банк вправе взыскать Задолженность по Договору по исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации". При этом по умолчанию там выбран вариант "согласен" и, как мне несколько раз отвечали представители банка, изменить согласие на НЕСОГЛАСИЕ технически невозможно (ответ: "если не согласны, не подписывайте договор"). Насколько такой подход правомерный? Какие действия я могу предпринять в данной ситуации, чтобы отстоять свои права? Можно ли отозвать это согласие ПОСЛЕ заключения договора?
, вопрос №4262327, Елена, г. Москва
Недвижимость
Можно ли подать в суд на продавца и какой шанс что суд одобрит наш иск?
Купили квартиру, предыдущий собственник укрыл факт долга по кап.ремонту. в договоре купли-продажи есть пункт об отсутствии долгов и обременений квартиры. Можно ли подать в суд на продавца и какой шанс что суд одобрит наш иск?
, вопрос №4261978, Иванова Наргиза Баходировна, г. Москва
Дата обновления страницы 04.08.2015