Приватизация земли домовладения на двух хозяев, сервитут

Здравствуйте!

Вы должны будете получить участок в общую долевую собственность в соответствии с тем, какие доли у вас в доме. Долевая собственность не предполагает, что каждому принадлежит какой-то свой отдельный кусок земли или дома. Это лишь установление доли в праве общей собственности. Не означает, что тот, у кого 1/3 может выделить себе кусок земли пропорционально своей доли и пользоваться только им. Пользование общей долевой собственностью производится по обоюдному согласию, независимо от того, какая у кого доля. Если договориться не получается, этот вопрос решается через суд. Так что не может оказаться ситуации, когда "эта земля оказывается в собственности второго хозяина". Любой собственник всегда имеет право пользоваться своим имуществом, и суд будет защищать его права.

Если часть земли у вас под сервитутом, но иных ограничений нет, вы можете приватизировать землю, если сервитут позволяет это. Просто ваша земля в собственности будет обременена сервитутом, т.е. сервитут сохранит свое действие при переходе земли в вашу собственность.

Здравствуйте, Ольга!

Вы пишете: «земельный участок в общем пользовании по решению суда 1957г. т.е 50/50». 

Коллега Втюрин прав. У Вас нет законных оснований, чтобы признать право собственности земельным участком за каждым собственником пропорционально его доле в строении дома. Если возникает спор относительно пользования участком земли, разрешить этот спор возможно в судебном порядке по устранению препятствий в пользовании земельным участком. При приватизации земельного участка право на сервитут останется.

При приватизации земельного участка возможен один вариант — получить земельный участок с соседом в общую собственность. 

Добрый день, Ольга.

как собственник 1/3 будет пользоваться проходом и двором, если эта земля оказывается в собственности второго хозяина? 

Доли в собственности всегда вызывают затруднения в их восприятии, так как долю нельзя осязать. При приватизации земли Вам будет выдано одно свидетельство о регистрации и один кадастровый паспорт с общими границами. При этом, у каждого из Вас будет своя доля в этой собственности, не являющаяся самостоятельным объектом собственности. Представьте бассейн, наполненный водой, которую после купания можно продать (или выгодно ей что либо полить). При этом, один участник потратил силы что бы наполнить его на 2/3 объема, а другой на 1/3. Оба решили искупаться. Разве они смогут поделить эту воду в процессе купания? Данные доли приобретают решающее значение только тогда, когда они решат поливать ей свои огороды. Так и с землёй. Собственники каждой доли будут пользоваться тем же проходом и двором, как они пользовались до её приватизации (в той мере, на сколько это каждому необходимо). Единственной, с учётом того, что соотношения пользования землей изменятся, Вы можете скорректировать размеры грядок на земле, поделив их в соотношении 2/3.

Есть ли ограничения на приватизацию и выкуп земли, если фактически она является сервитутом?

Что Вы имеете ввиду под сервитутом? Между собственниками земли 1/3 доли и 2/3 доли не может быть никакого сервитута, так как собственность одна. И границы данной собственности и у одного и у другого собственника будут определены единым кадастровым паспортом, то есть, де юре — совпадать, де факто — это уж, как сами определитесь.

Если же Вы говорите об обременении земли сервитутом со стороны третьего лица (постороннего соседа через забор), то коллеги Вам ответили верно — на приватизацию это не повлияет. Сервитут сохраняется. При этом, ограничений в приватизации и выкупе земли нет. Его действие переходит на новых владельцев земли.

С Уважением.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 10 июня 1980 г. N 4

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ

РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ

МЕЖДУ УЧАСТНИКАМИ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ

8. Невозможность раздела
имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него
доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не
исключает права участника долевой собственности заявить требование об
определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не
установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование,
суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который
может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость
каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного
пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и
Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О
некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации»).

Статья 35. ЗК РФ   
1. При переходе права
собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом
земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование
соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний их собственник. 

В случае перехода
права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким
собственникам порядок пользования земельным участком определяется с
учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Статья 24. Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество
2. В случае обращения одного из сособственников с заявлением о государственной регистрации перераспределения долей в праве общей
собственности необходимым условием государственной регистрации прав
является наличие в письменной форме согласия иных сособственников, чьи доли в праве общей собственности перераспределяются, если иное не предусмотрено законом или договором между указанными сособственниками.

Приказ Минюста РФ от 25.03.2003 N 70(ред. от 19.01.2005)«Об
утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной
регистрации права общей собственности на недвижимое имущество»

п.18. В соответствии с пунктом 2 статьи 24
Закона в случае обращения с заявлением о государственной регистрации
перераспределения долей в праве общей собственности только одного из
участников общей долевой собственности необходимым условием
государственной регистрации прав является наличие в письменной форме
согласия иных участников общей долевой собственности, чьи доли в праве
общей долевой собственности перераспределяются, если иное не
предусмотрено законом или договором между указанными лицами.Рекомендуется принимать во внимание, что на основании пункта 2 статьи 245
Кодекса соглашением всех участников долевой собственности может быть
установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от
вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Статьями 271
Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской
Федерации определено, что при переходе права собственности на недвижимость,
находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в
том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Фактически сложившийся
порядок пользования определен решением суда 1957г,, не отменен не изменен, ни соглашением, не решением суда.

Следовательно вы сохраняете тот же порядок пользования, даже если оформите право собственности на з.у. на 1/3.

Но мне ( моему клиенту) в 2009г. предоставили и зарегистрировали з.у. в общую долевую собственности 50/50 при праве на здание 47/100, и 53/100, мой клиент имел 47/100. Сособственники обратились в администраци и в рег.палату с заявление о предоставление и регистрации з.у. в общую долевую собственности 50/50.

С учетом ст. 24 ФЗ 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и согласия сособственника, вы можете оформить права на з.у. не соответствие
долям в праве общей собственности на дом.

Я бы предоставила на регистрацию, к заявлению о приватизации и решение суда 1957г.