Техническая поддержка: 8 800 333-28-41

Зарегистрироваться
ВКонтакте
Facebook
Mail.ru
Войти
Ваш аккаунт

Забыли пароль?

Регистрация

Войти через популярные сервисы
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

248 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
248 юристов сейчас на сайте

Ипотека от физического лица

Здравствуйте! Есть три физических лица: А, Б и В.

А – человек, собственник жилой квартиры в многоэтажном доме в г. Москва, который хочет продать свою квартиру Б.

Б – человек, у которого есть только часть собственных денег на покупку квартиры у А, а остальную сумму он хочет занять у B под залог будущей недвижимости.

В – человек, у которого есть деньги, он готов их занять, но ему нужны юридические гарантии, что в случае неисполнения обязательств Б, он сможет обратить квартиру в зачет долга.

Соответственно возникает вопрос оформления данной сделки и выбора способа оплаты. Как я понимаю, должен быть следующий алгоритм.

1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

А вот как быть с договором залога, который подлежит государственной регистрации? Имущество еще не в собственности. Я так понимаю, что здесь начинает свою работу закон «Об ипотеке»? Ипотека в силу закона получается? Но когда берешь кредит в банке, деньги хранятся на счете кредитора и выплачиваются продавцу только когда происходит переход права собственности к покупателю. А когда все стороны только физические лица? В просто передает деньги Б, а Б закладывает их в банковскую ячейку, до перехода ему от А права собственности? Но здесь очевидно, что для B есть риски потерять денег и имущества.

Уважаемые, юристы, подскажите, пожалуйста, как лучше оформить ипотеку от физического лица на только приобретаемое имущество?

26 Октября 2013, 15:27, вопрос №273144 Андрей, г. Москва
Категория: Недвижимость
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Юрист - Гостеева Яна

    Гостеева Яна

    Юрист, г. Москва 11376

    Уважаемый Андрей. В данном случае не ипотека в силу закона...

    Ипотека в силу закона возникает в случае покупки квартиры или другой жилой недвижимости клиентом по ипотечному банковскому кредиту (согласно статьи 77 ФЗ «Об ипотеке»)

     Согласно договора займа Заемщик берёт на себя обязательства с момента подписания договора и вплоть до момента погашения долга нести самостоятельную ответственность за надлежащее состояние и сохранность заложенного жилья. Иначе залогодержатель в одностороннем порядке может расторгнуть договор и потребовать возврата своих кредитных средств. 

    С уважением.

    26 Октября 2013, 15:39
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Попов Вадим Андреевич

    Адвокат, г. Оренбург 11498 Общаться в чате

    Андрей, здравствуйте!

    В силу ст.9 ФЗ «Об ипотеки»

    В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

    Таким образом у Вас получается ипотека в силу договора.
    Что касается видов оплаты, то здесь много вариантов: можно с ячейкой, как Вы предложили и подтверждением будет заключенный договор ипотеки. Можно с помощью передачи денежных средств в момент подписания договора и расписки.
    26 Октября 2013, 15:45
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Тороп Юлия

    Тороп Юлия

    Юрист, г. Москва 1568 Общаться в чате

    Придуманная Вами схема не гарантирует защиту интересов заемщика в отношении приобретения прав на квартиру в случае невозврата заемных средств. 

    Покупайте квартиру в долях. 

    26 Октября 2013, 15:51
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%

    Здравствуйте!

    1) А и Б составляют договор купли-продажи квартиры, в нем в разделе «Источники оплаты приобретаемой квартиры» указываются источники: собственные и заемные (у В на основании договора займа).

    Можно не упоминать В, потому как А не интересует, у кого Вы взяли деньги. Займ — это отношения между Б и В.

    2) Б и В заключают два договора: займа и залога. С договором займа вроде все ясно. Пишем, что заем целевой на покупку такой-то квартиры, расположенной по адресу с таким-то условным (кадастровым номером). В разделе договора «Ответственность сторон», даем среди прочего ссылку на договор залога.

    Подойдет, но не обязательно. Если займ и залог между одними и теми же лицами, можно не делать ссылки в обоих договорах, достаточно в договоре залога.

    3) В Вашем случае, залог в силу закона — не то. Залог в силу закона у продавца, передавшего недвижимость с условием об оплате после перехода права собственности (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

    Поэтому очевидный вариант только один: 

    1) продавец соглашается на оплату после перехода права собственности. При этом, он ничего не теряет, потому как недвижимость остается у него в залоге в силу закона, и он вправе, в случае нарушения обязанности по оплате, вернуть квартиру, а не мучиться со взысканием оплаты за нее. В ячейку ничего не кладете (продавец и так обеспечен в силу закона).

    2) После получения свидетельства В заключает с покупателем договоры займа и залога (ипотеки), последний — регистрируется.

    26 Октября 2013, 16:02
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Бажутов Евгений

    Адвокат, г. Москва 6318 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    50%

    Поддержу Андрея в том, что для работы предложенной схемы с ипотекой квартиры, необходимым и обязательным условием должно быть наличие права собственности на нее у заемщика.

    Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом. Зачастую, продают, чтобы тут же купить новую квартиру и у продавца просто не бывает фин. возможности ждать оплаты.

    Тут спасает все-таки вариант с банковской ячейкой.

    В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б, с условием их получения А по предъявлению следующих документов: 

    а) договора займа между Б и В на оплату задолженности за приобретенную у А квартиру; 

    б) договора купли-продажи квартиры между А и Б, зарегистрированного в ФРС;

    в) договора залога квартиры в пользу В, зарегистрированного в ФРС (либо выписки из ЕГРП об этом).

    Далее — А и Б заключают договор купли-продажи квартиры с условием оплаты части суммы (которую Б занимает у В) после регистрации договора. А знает о том, что эти деньги заложены и именно он имеет право получить их после регистрации продажи его квартиры. Б и В при А заключают договор целевого займа на приобретение квартиры и пишут расписку. Интересы В защищены тем, что у него есть документы, подтверждающие передачу денег. Расписку можно передать А, чтобы исключить риск того, что В изменит условия выдачи денег из ячейки.

    Потом А и Б регистрируют договор, Б тут же регистрирует залог в пользу В. А получает все документы, несет в банк. В потом в банке забирает расписку и документ о залоге квартиры в его пользу.

    26 Октября 2013, 16:19
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Фролов Андрей
    получен
    гонорар
    50%

    Однако не каждый продавец будет готов продать квартиру с условием отсрочки платежа и обременением ее залогом. 

    В моем случае, речь не идет о получении залога кем-либо, кроме продавца. Он — залогодержатель в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) (для клиента: ему как продавцу достаточно для получения статуса залогодержателя факта заключения договора с оплатой после перехода права собственности, зарегистрированного в Ростреестре, заключение отдельного договора залога ему не нужно).

    В закладывает в ячейку средства, которые занимает Б

    «В» не займет без обеспечения. Ему нужен залог как самый лучший вид обеспечения, займет разве что небольшую сумму вперед (для обеспечения покупателем интересов продавца), но до перехода права собственности на квартиру на покупателя договор залога он не сможет зарегистрировать, потому как до этого момента существует залог продавца в силу закона.

    Поэтому, считаю «В» как займодавец ничего не потеряет до заключения договора займа с одновременным залогом — он ждет, пока между «А» и «Б» заключен договор купли-продажи квартиры с оплатой после перехода права собственности («А», если он просвещен по поводу того, что может вернуть квартиру в этом случае, должно быть все равно когда оплатит «Б», тем более, что регистрация занимает лишь месяц). Впрочем, в интересах «В» и «А» можно дать«Б» в займ небольшую сумму и поместить ее в ячейку. «В» следует давать только ту сумму, в отношении которой он может поступиться интересами получения какого-либо имущества в залог. Либо дать такую небольшую сумму в залог автомобиля, например, — такой залог лучше удостоверять у нотариуса, потому как в этом случае, можно будет обратить взыскание на залог без обращения в суд.

    26 Октября 2013, 17:08
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    В данном случае схемы с залогом и займом могут быть разные, но если вы продавец, то лучше заключите обычный договор купли-продажи с рассрочкой платежа, при этом  обязательно пропишите в  договоре купли-продажи, что  в случае  неисполнения покупателем обязанности по полной оплате приобретаемого имущества в установленный срок, договор купли-продажи подлежит расторжению, а покупатель  обязан выселиться из данного жилого помещения

    Иначе возможны проблемы.

    Схема с ячейкой не самая надежная, предпочтительнее воспользоваться  безотзывным аккредитивом. Стоит эта банковская услуга не так дорого.

    Есть какие-то причины, по которой вы желаете осуществить оплату именно через банковскую ячейку?

    26 Октября 2013, 19:47
    Оценка ответа:  + 0 - 0