Что делать с авансом по договору аренды при смене собственника?

Здравствуйте,  Наталья.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса при смене собственника к нему переходят права и обязанности арендодателя. То есть в Договоре просто меняется Арендодатель.

Гражданский кодекс

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
 
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласие арендатора на переход прав и обязанностей арендодателя не требуется.

Более того и дополнительное соглашение подписывать не обязательно.  Достаточно письменно передать этот платеж новому Арендодателю старым Арендодателем.

В противном случае у первоначального Арендодателя возникает неосновательное обогащение, которое подлежит возврату.

Если хотите можете эту передачу средств за 12 месяц оформить Соглашением между Арендодателями.

 С уважением!   Г.А.  Кураев

Добрый день.

Поскольку смена собственника арендованного имущества не влечет изменения договора аренды, все его положения продолжают действовать после такой смены:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, договор не считается расторгнутым и не появляется обязательства прежнего собственника произвести окончательные взаиморасчеты с арендатором в связи с расторжением договора — в том числе, вернуть ранее полученный платеж.

В то же время у арендатора не появляется новой обязанности по повторному внесению указанного платежа новому собственнику — т.к. договор остается без изменений, а данная обязанность ранее была исполнена арендатором надлежащим образом в пользу прежнего собственника.

Смена собственника — самостоятельное основание смены стороны в обязательстве. В отличие от уступки прав и перевода долга оно не требует согласия второй стороны.

С учетом изложенного, полагаю достаточным заключить соглашение между двумя арендодателями.

При заключении договора аренды Арендатор перечислил Арендодателю авансовый платеж за 12-ый месяц аренды. До наступления 12-го месяца аренды сменился собственник арендованного имущества.

Наталья

Здравствуйте. Несмотря на то статья 617 ГК РФ не обязывает Вас заключать отдельного соглашения при смене собственника объекта аренды, я б рекомендовал заключить тройственное дополнительное соглашение к договору аренды, в котором пропишете вариант согласованный всеми сторонами — Предыдущим и Новым арендодателями и арендатором.

Относительно обеспечительного (авансового) платежа это возможно разными вариантами — например, возвратом аванса арендатору и перечислением его же новому, перечислением от предыдущего новому арендодателю и т.д. Главное чтобы конкретный вариант явно вытекал из условий соглашения и установленные по нему обязательства были исполнены всеми сторонами.

Добрый день, в вашем случае новый собственник в силу закона приобретает право на получение арендных платежей.

Высший арбитражный суд Письмом от 11.01.2002 N 66, разъяснил следующее: 

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду

Таким образом если вопрос решится на словах путем передачи уже оплаченного аванса новому собственнику этого будет достаточно, арендатора уведомлять не следует.