Техническая поддержка: 8 800 333-28-41

Зарегистрироваться
ВКонтакте
Facebook
Mail.ru
Войти
Ваш аккаунт

Забыли пароль?

Регистрация

Войти через популярные сервисы
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

264 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
264 юриста сейчас на сайте

Неустойка по договору долевого участия

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста разобраться! Я купила квартиру у КТ СУ-155 по ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ) в новостройке в подмосковье (Новая Трехгорка).

Дата заключения договора: 10 мая 2011 года

Плановая дата получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома: январь 2012.

21.12.2011 я подписала допсоглашение о переносе сроков на октябрь 2012.

04.03.2013 на сайте компании разместили объявление о том, что производится заселение дома.

29.03.2013 я получила смотровой для осмотра квартиры. 11.04.2013 апреля выполнила осмотр квартиры (были обнаружено 15 недоделок от брака окна до неровных стен, значительного уклона пола, трещин в эркерном блоке, который сам по себе стоит на наклонной плите, шов в верхней части блока залит раствором). И составила акт первичного осмотра квартиры, отдав один экземпляр в местную группу заселения. После этого я оставила претензию по ненадлежащему исполнению обязательств по ДДУ к КТ СУ-155 и отдельно к ЗАО СУ-155 как застройщику (30.05.2013). В претензии я обосновала, почему не буду подписывать акт приема-передачи квартиры и потребовала устранить недоделки. ЗАО СУ-155 выслало ответ (составленный 10.06.2013), получила я его 30.06.2013), что недоделки в полном объеме устранены, что подтверждается актом. После этого 27.07.2013 я повторно осмотрела квартиру и снова оформила акт осмотра. Недоделки не были устранены в полном объеме, как указывалось в письме (из 15 было устранено 3). Я повторно выслала претензию 02.08.2013, объяснив ситуацию. 13.08.2013 мне позвонили из ЗАО СУ-155,чтобы уточнить нужно ли мне давать ответ письменно, в чем заключается ответ отказались пояснить, на вопрос нужно ли приехать для осмотра, сказали нет, не нужно. Я так понимаю, что устранять ничего не собираются. Пояснить почему, не могут, в первом Акте, копию которого я попросила, подавая вторую претензию, указано что недоделки в 6 квартирах были полностью устранены и подписи лиц-участников (всё, никаких комментариев, причин отказа в устранении, разъяснений в нем не было, списка недоделок тоже). Получить у кого-то обоснование отказа не удалось.

Подскажите, могу ли я подать иск в суд по неустойке по договору долевого участия за нарушение сроков и по ненадлежащему качеству строительных работ? И с какой даты я могу это сделать?

Нужна ли экспертиза строительной организации по недоделкам или достаточно моего описания (в нем я указала СНИПЫ, которые (по моему мнению) были нарушены, в том числе по ФЗ-384). Нужно ли перед иском подавать претензию по неустойке? Можно ли оформить в одном иске два требования?

Изначально требовать неустойки по договору долевого участия не хотела, поэтому претензии по срокам не подавала, но увидев квартиру, поняла что заплатила деньги, для меня не такие уж маленькие, за ожидание бракованных окон в плохо скроенной бетонной коробке и вот думаю, могу ли я что-то с этим поделать.

Извините, за сумбурность. Заранее спасибо за ответы!

С уважением, Ольга.

13 Августа 2013, 22:54, вопрос №174680 Ольга, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Иванов Денис

    Иванов Денис

    Юрист, г. Калининград 5955 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    Здравствуйте, Ольга.

    В настоящее время Вы имеете право заявить исковые требования к застройщику по основаниям несвоевременной сдачи дома, исходя из одной трехсотой цены договора за день просрочки исполнения обязательства (статья 6 профильного закона № 214-ФЗ), по основаниям качества, с учетом положений статьи 7 профильного закона), по основаниям нарушения порядка и сроков рассмотрения претензий (пункт 9 статьи 4 профильного закона, отсылающая к Закону о защите прав потребителей, плюс статьи 21, 28, 30-31, 13, 17 Закона о защите прав потребителей. — Это основные материальные основания.

    Эти требования Вы сможете предъявить в суд в течение общего срока исковой давности, исчисляя его с момента возникновения спора. Лучше с иском не тянуть, поскольку у Вас по делу при возражениях ответчика потребуется строительно-техническая экспертиза. 

    Вы можете в пределах гарантийного срока предъявить требования в суд к ответчику без доказательств (в том числе не заказывая за свой счет дорогостоящую СТЭ), поскольку бремя доказывания лежит на ответчике (пункт 7 статьи 7 профильного закона и корреспондирующие нормы ЗоЗПП).

    В одном исковом заявлении Вы вправе заявить несколько требований, связанных одним предметом и основаниями.

    Претензионный порядок лучше соблюсти в любом случае, а если это установлено договором — в обязательном порядке. Реакция будущего ответчика на претензию сэкономит время и Ваше, и суда. По содержанию такая претензия должна соответствовать исковому заявлению, должна быть мотивированной, обоснованной. Направлять претензию застройщику следует регистрируемым способом: нарочным под роспись или РПО с отделения Почта России.

    13 Августа 2013, 23:26
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Цыбизов Александр

    Цыбизов Александр

    Юрист, г. Волгоград 1143 Общаться в чате

    Подскажите, могу ли я подать иск в суд по неустойке за нарушение сроков и по ненадлежащему качеству строительных работ? 

    И с какой даты я могу это сделать?

    Безусловно можете.

    п.2 ст.6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» гласит

    2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Таким образом отправной датой будет день исполнения обязательства, в вашем случае предусмотренный доп. соглашением, раз уж вы согласились перенести первоначальный срок.

    Нужна ли экспертиза строительной организации по недоделкам или достаточно моего описания (в нем я указала СНИПЫ, которые (по моему мнению) были нарушены, в том числе по ФЗ-384). 

    Вы можете провести экспертизу до обращения в суд и впоследствии возложить данные расходы, на ответчика в случае выигрыша дела, это позволит зафиксировать факт нарушений. Есть вероятность того, что ответчик в последствии попробует их устранить и в Суде утверждать, что все было в порядке.

    Но даже если вы не проведете экспертизу, я уверен, что ее назначит Суд.

    Нужно ли перед иском подавать претензию по неустойке? 

    В случае, если в вашим договором он предусмотрен, то обязательно.

    Можно ли оформить в одном иске два требования?

    Даже нужно
    13 Августа 2013, 23:33
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Иванов Денис

    Иванов Денис

    Юрист, г. Калининград 5955 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    !  Основные процессуальные нормы, которыми Вы будете руководствоваться: статьи 24, 131-132 ГПК РФ.


    13 Августа 2013, 23:37
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Сигал Лев Исаакович

    Здравствуйте, уважаемая Ольга!

    Как я понял, Вас волнуют, прежде всего, процессуально-правовые вопросы? Да, Вы вправе, вне всякого сомнения, объединять сколько угодно исковых требований в одном исковом заявлении. Лишь бы они объединялись как по предмету, так и по обоснованию. Я буквально не могу припомнить ни одного случая, чтобы истец ограничился одним требованием. Бесспорно и то, что акт о недоделках должен быть составлен не Вами, а сертифицированным экспертом в области строительства.

    Все остальные вопросы должны быть урегулированы в заключённом Вами договоре о долевом участии в строительстве жилого дома.

    14 Августа 2013, 00:19
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Трифонова Юлия

    Здравствуйте, Ольга!

    Вы вправе обратиться в суд с требованием об устранении недостатов строительных работ. В обоснование своих требований необходимо представить заключение строительной организации, это в том числе и сэкономит время судебного рассмотрения дела, поскольку сроки судебных экспертиз небыстры.

    Вы также вправе предъявить требование о взыскании неустойки за нарушение сроков передачи жилого помещения. Срок этот отсчитывается с момента, когда квартира должна быть передана участнику долевого строительства  по договору. Рассчитайте неустойку на момент подачи искового заявления в суд. Как правильно указали коллеги, если в договоре указано на обязательное соблюдение претензионного порядка, то необходимо направить претензию ответчику, а затем уже обращаться в суд ( срок для ответа на претензию составляет дней 10).

    кроме того, вы вправе заявить требование о компенсации морального вреда в соответствии со ст 15 Закона РФ " О защите прав потребителей"

    14 Августа 2013, 07:27
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Трифонова Юлия

    в соответствии с постановлением Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г #17 О практике рассмотрения судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей, если отношения с участием потребителей регулируются и специальными законами, содержащими нормы гражданского права (напр, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров,  закон и защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами ( п2).

    Т.о. вы вправе требовать с застройщика компенсацию морального вреда, в связи с нарушеним прав потребителя 

    14 Августа 2013, 07:41
    Оценка ответа:  + 0 - 0
  • Юрист - Трифонова Юлия

    что касается срока, с которого Вы вправе требовать неустойку за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

    в соответствии со ст 6 ФЗ «Об участии  в долевом строительстве многоквартирных домов ...» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который установлен договором.

     Необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора о сроке передачи квартиры. Чаще всего в договоре прописывается, что срок передачи объекта-квартиры участнику долевого строительства -не позднее месяца  ( двух) с момента ввода дома в эксплуатацию. В этом случае, поскольку Вы подписывали соглашение о переносе сроков ввода в эксплуатацию на октябрь 2012 г, плюс тот срок, который отведен договором на передачу квартиры и соответственно, с этого момента можно взыскивать неустойку.

    14 Августа 2013, 07:59
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Федорова Надежда

    Федорова Надежда

    Юрист, г. Ярославль 10415 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    Уважаемая Ольга!

    В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»:

    1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
    2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
    1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    2) соразмерного уменьшения цены договора;
    3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
    3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

    В п. 2 ст. 6 вышеуказанного закона, четко регламентирован порядок расчета неустойки. При нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, при этом, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Вот что по этому поводу говорится в Письме Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“

    Статьей 6, часть 2, Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ установлена ответственность застройщика за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину… Нормы Закона Российской Федерации „О защите прав потребителей“ в этой части к указанным отношениям не применяются. В соответствии со статьей 4, часть 9, названного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется лишь в части, им не урегулированной.

    Вместе с требованием о взыскании неустойки за нарушение застройщиком сроков передачи объекта, можно предъявить требования о взыскании морального вреда. Иск о компенсации морального вреда участник долевого строительства вправе предъявить к застройщику, при этом, моральный вред определяется по собственному усмотрению. Суд оценивает размер возмещения морального вреда в каждом случае, с учетом конкретных обстоятельств дела, исходя из требований разумности, справедливости и соразмерности, нравственных и физических страданий дольщика.

    Таким образом, предварительно внимательно изучите договор. Направьте застройщику претензию, в которой сошлитесь на нормы закона, которые указаны выше и отразите сразу оба требования. Претензию составьте в 2-х экземплярах, один экземпляр передайте застройщику под роспись или направьте по почте заказным письмом с уведомлением (чек сохраните). Далее, при неудовлетворении Ваших требований, обращайтесь в суд с исковым заявлением, которое будет дублировать претензию. К исковому заявлению приложите копии подтверждающих документов. В исковом заявлении можно дополнительно заявить моральный вред. Экспертизу можно назначить в ходе судебного разбирательства. Не затягивайте с этим вопросом, если что то непонятно, можете обращаться за помощью. Удачи Вам!

    14 Августа 2013, 09:00
    Оценка ответа:  + 1 - 0
  • Юрист - Котов Виктор

    Котов Виктор

    Юрист, г. Москва 4939 Общаться в чате
    получен
    гонорар
    33%

    Здравствуйте!

    В случае создания
    застройщиком объекта долевого строительства ненадлежащего качества наступают те
    же последствия, что и при договорах купли-продажи и подряда (п. 1 ст. 475,
    п. 1 ст. 723
    ГК РФ). Это, в частности, право участника долевого строительства потребовать от
    застройщика либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо
    соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на
    устранение недостатков (ч. 2 ст. 7
    Закона о долевом строительстве). При существенном нарушении требований к
    качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков
    в установленный участником долевого строительства разумный срок участник
    долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения
    договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты
    процентов.

    Согласно ст. 7,
    Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «Об
    участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
    недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
    Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства
    объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям
    договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и
    градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

    В случае
    неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не
    исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства,
    обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и
    указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме
    причиненные убытки сверх неустойки (мт.10).

    Ст. 6 данного закона
    установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи
    участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик
    уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной
    трехсотой ставки
    рефинансирования Центрального банка Российской Федерации,
    действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день
    просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка
    (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

    Поэтому можете обращаться в суд, в исковом заявление все
    требования можете объединить. Предварительно Вам следует заказать независимую строительно-техническую
    экспертизу, которая должны установить имеющиеся недостатки и стоимость
    восстановительных работ для приведение объекта в надлежащее состояние. Может,
    конечно, попробовать приложить имеющиеся акты осмотра и справки, подтверждающие
    стоимость работ, необходимых для устранения недостатков, но суд, вероятнее
    всего назначит экспертизу, расходы по ней будут взысканы пропорционально
    удовлетворенным требованиям в части недостатков объекта.

    14 Августа 2013, 09:32
    Оценка ответа:  + 1 - 0