8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

Правомерно ли повышение арендной платы новым собственником?

Заключили и оплатили договор аренды помещения для проживания на лето 2017 года у базы отдыха. Сменился собственник базы и он собирается повышать арендную плату мотивируя, что там будет произведён ремонт. Если мы не согласны возвращает денежные средства. Правомерны ли действия нового собственника?

, михаил, г. Санкт-Петербург
Сергей Яковенко
Сергей Яковенко
Юрист, г. Москва

В силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В соответствии с п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Таким образом, при переходе права собственности на сданное в аренду имущество арендные отношения продолжаются между новым собственником и арендатором, за исключением того случая, когда подлежащий государственной регистрации договор аренды не был зарегистрирован (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Приведенные нормы устанавливают общее правило сохранения отношений по аренде имущества вне зависимости от смены собственника и истечения определенного договором срока аренды при отсутствии соответствующих возражений сторон договора аренды.
С учетом изложенного в рассматриваемой ситуации следует, что договор аренды нежилого помещения считается возобновленным на неопределенный срок; с приобретением права собственности на нежилое помещение к новому собственнику также перешли права арендодателя по данному договору аренды.
Следует отметить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не должен влечь для арендатора ухудшения его положения — в частности, увеличения размера арендной платы по сравнению с условиями заключенного договора.
Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Следовательно, если в договоре аренды не установлено, что арендодатель вправе изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, она может быть повышена только путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Выявленная нами судебная практика по данному вопросу весьма неоднозначна.
Так, если новый арендодатель в одностороннем порядке изменит стоимость арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом в связи с переменой собственника арендованного имущества, такое изменение может быть признано нарушением условий договора аренды и положений ст. ст. 310, 424, п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 617 ГК РФ. Некоторые суды саму по себе смену собственника имущества существенным изменением обстоятельств не считают. Например, данные выводы были сделаны в Определениях ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-10123/11 по делу N А24-3910/2010, от 31.05.2010 N ВАС-6413/10. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10, ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-3962/10-С6 по делу N А50-32589/2009, ФАС Московского округа от 26.02.2010 N КГ-А40/714-10 по делу N А40-60487/09-82-334. Также об этом указывалось в п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66.

0
0
0
0
Борис Ли
Борис Ли
Юрист

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

0
0
0
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Есть ли в данной ситуации какие-то риски?
Добрый день. Снимаю квартиру. Собственник квартиры хочет передать свою карту, чтобы я клала арендную плату напрямую на карту, чтобы не было переводов на карту от меня. Есть ли в данной ситуации какие-то риски? Нужна ли какая-то расписка, что деньги отправляются таким способом, что в ней должно быть написано?
, вопрос №4256685, Елизавета, г. Москва
Гражданское право
И правомерен ли такой перевод?
Здравствуйте! У нас есть вопрос в сфере образования. Я обучаюсь на платной основе в Красноярском художественном училище ( колледже) имени Сурикова. Перевелся в 2024 году с бюджетной основы одного направления на платное другого, тк не имелось вакантных бюджетных мест. В начале семестра 2024 года в группе было 8 студентов обучающихся на бюджетной основе (всего в группе возможно 7 бюджетных мест, 8 место человека вернувшегося из академического отпуска). Один из них был вернувшимся из академического отпуска. После отчисления одного из студентов бюджета по неуспеваемости, мы рассчитывали на перевод с вне бюджета на бюджет. Но к следующему семестру руководство училища сообщило что бюджетных мест нет. Мы ходили узнавать, кто занял это бюджетное место. На что получили ответ что на бюджетное место был переведен студент, вернувшийся из академического отпуска. Может ли быть такое? И правомерен ли такой перевод? Ведь и в федеральном законе и в положении училища, как мы поняли, указано следующее. Во-первых, в переводе на бюджетную основу приоритет отдается студенту, облучающемуся в этом потоке изначально. Во-вторых, за студентом, ушедшим в академический отпуск, закрепляется его место, и он никак не может занять бюджетное место потока.
, вопрос №4256456, Александр, г. Москва
Жилищное право
Обязательно ли я должна быть тогда собственником всей квартиры или нет?
Добрый день. Подскажите пожалуйста, могу ли я выкупить комнату у чужого человека за маткап? Дано: я владею 1/8 долей этой квартиры, моя мать:1/4 , бывший муж 1/8 и человек, проживающий там 1/4. Обязательно ли я должна быть тогда собственником всей квартиры или нет? И могу ли я потом ее продать? Спасибо
, вопрос №4255552, Нина, г. Самара
Защита прав потребителей
И правомерны ли вообще слова администратора школы курсов?
Здравствуйте, написала заявление о расторжении договора на услуги курсов в школе. Администратор сказала что ждите ответа в течении 10 рабочих дней и только после этого вернут деньги. У вас прочитала на сайте что возврат денежных средств должен быть в течении 10 календарных дней, а не рабочих это так? И правомерны ли вообще слова администратора школы курсов?
, вопрос №4254348, Екатерина, г. Москва
Дата обновления страницы 21.03.2017