Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Подписание акта приема-передачи до постановки нежилого помещения на кадастровый учет
Здравствуйте, Юридическое лицо (продавец) приобретает нежилое помещение в офисном здании по договору Купли-продажи. Здание введено в эксплуатацию, но постановка здания и помещения на кадастровый учет еще не произведена. После подписания договора КП Покупатель оплачивает 80% стоимости и начинает отделочные работы в помещении, а также обязуется платить за коммунальные услуги. Правомерно ли требовать от Продавца подписания Акта приема-передачи до постановки помещения на кадастровый учет?
Здравствyйте!
нет, т.к. пока объект не введен в гражданский оборот. можете пописать Акт допyска на этот период времени, т.о. постyпают при сдачи в арендy площадей во вновь открытых ТЦ.
Правомерно ли требовать от Продавца подписания Акта приема-передачи до постановки помещения на кадастровый учет?
Андрей
Добрый день, Андрей.
Нет, неправомерно. Пока нет постановки на кадастровый учет объекта, объект не может быть передан, поскольку он еще не является готовым жильем. По акту же может быть передан только готовый объект, который уже стоит на кадастровом учете.
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.12.2016)КонсультантПлюс: примечание.
1. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее — постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также — снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 — 21.1, 25 — 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
2. Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 — 20, 25 — 29 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений (далее также — учет изменений объекта недвижимости), кадастровый учет в связи с изменением сведений, указанных в пункте 9 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее — учет части объекта недвижимости), или сведений, указанных в пунктах 21, 21.1 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (далее — учет адреса правообладателя), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее — необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Как видите до кадастрового учета объект в принципе не считается созданным.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
Дмитрий, спасибо за детальный ответ. Если объекта нет, насколько в таком случае вообще применим договор купли-продажи и как оформить такую сделку?
Дмитрий, спасибо за детальный ответ. Если объекта нет, насколько в таком случае вообще применим договор купли-продажи и как оформить такую сделку?
Андрей
Вполне применим, поскольку закон говорит о том, что по договору купли-продажи может быть продан как готовый объект, так и объект, который будет создан в будущем, а это как раз Ваш случай, поэтому в этом плане никаких проблем как раз нет.
Правомерно ли требовать от Продавца подписания Акта приема-передачи до постановки помещения на кадастровый учет?
Андрей
Андрей, я бы рекомендовал подготовить не акт приемки-передачи объекта недвижимости, поскольку он еще не считается созданным, а акт допуска в проведению отделочных работ, в котором предусмотреть права и обязанности сторон о момента передачи по акту уже готового объекта. В нем же можно предусмотреть кто именно оплачивает коммунальные платежи за это время.
Если объекта нет, насколько в таком случае вообще применим договор купли-продажи и как оформить такую сделку?
Андрей
Вы можете заключить предварительный договор
Пленум ВАС РФ указал, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Согласно п.1. ст. 5 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» каждому объекту недвижимости органом кадастрового учета присваивается кадастровый номер, не повторяющийся во времени и на территории России номер. Образование объекта недвижимости, изменение его уникальных характеристик или прекращение его существования основание осуществления кадастрового учета.
Однако, если объект недвижимости еще не создан, то не может быть указан кадастровый номер, в таком случае, по мнению высших арбитров, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания иных сведений: местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
Сотникова А. К. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: актуальные проблемы теории и практики [Текст] // Актуальные проблемы права: материалы междунар. науч. конф. (г. Москва, ноябрь 2011 г.). — М.: Ваш полиграфический партнер, 2011. — С. 90-94.
moluch.ru/conf/law/archive/40/1164/
Права и обязанности по нему у сторон возникают. При не выполнении возможно понудить заключить основной договор в судебном порядке.
Юридическое лицо (продавец) приобретает
Андрей
А все таки кто и у кого приобретает?
Договор купли-продажи, предполагает 100% предоплату
Андрей
Вы писали про 80%. Здесь если только именовать в договоре весь платеж задатком, с тем, чтобы в случае отказа продавца от договора взыскивать его двукратную сумму.
на постановку на кадастровый учет и регистрацию прав собственности Продавец требует 6 + 6 месяцев
Андрей
Это как-то ну уж очень много. Выглядит очень подозрительно.
применим
прописать обеспечение, а именно, что сyмма является задатком. кроме того, Вы можете заключить не ДКП, а ДДУ с ипотекой земли, возможно страховкой.