Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что делать если договор ДДУ не оплачен продавцом?
Я заключил договор переуступки по ДДУ с юридическим лицом (продавцом). Продавец предоставил справку, выданную застройщиком, что это юридическое лицо расчет с ним произвело в полном объеме за все квартиры в строящемся доме. Но как сейчас выяснилось на данный момент это лицо оплатило только 40% от общей суммы. Что следует делать в этом случае? Следует ли обращаться в суд, и если следует, то с каким требованием?
- Договор уступки 1.pdf
Добрый день.
А в каком виде вы заключили этот договор? Государственная регистрация была?
Если именно по вашей квартире договор долевого участия не оплачен в полном объеме, значит вы имеете права требовать расторжение договора и возврата уплаченных вами средства.
В силу ч. 1 ст. 11 Закона о ДДУ:
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Таким образом, договор уступки участия, в случае не оплаты цены договора, является в порядке ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой.
Если есть возможность подтвердить факт предоставление справки об уплате, не соответствующей действительности, то на лицо недобросовестность действий продавца.
В случае установление недобросовестного поведения в защите права такому лицу суды отказывают.
Следует ли обращаться в суд, и если следует, то с каким требованием?
Юрий
Собственно у вас два варианта. Либо ждать пока оплатят, либо обращаться в суд за признанием сделки ничтожной и взысканием уплаченных вами средств + проценты за пользование чужими денежными средствами.
Практика по таким вопросам положительная.
С уважением,
Здравствуйте, Юрий! Никак не могу понять логику Вашего текста: «В справке выданной застройщиком- пишете Вы — просто сказано, что продавец оплатил договор на строительство всех 100 квартир ...»
Так кто же продавец? Кроме того,плату за имущество, в том числе и за жилье, производит не продавец, а покупатель. Продавцом при долевом строительстве является, как правило, застройщик или заказчик стройки. Надо понять, кто Вам уступил право покупки жилья и им ли не оплачена стоимость квартиры?
Здравствуйте, Юрий.
В справке выданной застройщиком просто сказано, что продавец оплатил договор на строительство всех 100 квартир 100-квартирного дома в полном объеме в 2015 г. Но возврат денег мне не интересен — мне нужна квартира. А если продавец так и не рассчитается с застройщиком полностью?
Юрий
Я не соглашусь с коллегами, которые утверждают, что ваша сделка недействительна (ничтожна). В вашей сделке присутствуют признаки недействительности, но пока судом она не будет признана недействительной, она действительна.
Вы заключили Договор переуступки по ДДУ. Основанием для заключения договора переуступки была именно справка, выданная застройщиком.
Сделка зарегистрирована в Росреестре.
Для того, чтобы признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки, необходимо обратиться в суд.
В соот. с п. 3 ст. 166 ГК РФ
3.Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки
вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях
также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В вашем случае с иском о признании сделки недействительной в суд может обратиться юридическое лицо (продавец), или вы.
В признании сделки недействительной в вашей ситуации заинтересован также застройщик. Поскольку он недополучил ден. средства. Но стороной вашей сделки он не является.
О заинтересованности юридического лица я не могу судить. Справку то оно получило. Но ведь юридическое лицо не могло не знать, что оплата в действительности не была произведена в полном объеме.
Пленум Верховного суда в своем Постановлении № 25 от 23.06.2015 г. указывает, что:
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФиск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий
недействительности ничтожной сделки.
Вывод: у застройщика нет шансов при подаче им иска о признании вашей сделки недействительной, поскольку на поверхности др. способ защиты права — взыскание с юр.лица неосновательного обогащения.
Кроме того, в соот. с п. 5 ст. 166 ГК РФ
5. Заявление о недействительности сделки не имеет
правового значения,если ссылающееся на недействительность сделки лицо
действует недобросовестно, в частности если его поведение после
заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на
действительность сделки.
В вашей ситуации и застройщик, и юр.лицо действовали НЕДОБРОСОВЕСТНО.
На основании всего сказанного делаю вывод.
Спокойно ждите, пока дом построится и получайте квартиру по акту приема-передачи.
Перспектив признания вашего договора переуступки недействительным и применении последствий недействительности в судебном порядке, хоть по иску юр.лица, хоть по иску застройщика я не вижу. Если вдруг такой иск будет подан, то обязательно найдите хорошего юриста для представления ваших интересов.
Самый простой вариант для застройщика — это обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения с юр. лица. Но Вас это уже не должно касаться.
Таким образом, договор уступки участия, в случае не оплаты цены договора, является в порядке ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой.
Вся соль вашей ситуации в том, что договор является ничтожным в независимости от его государственной регистрации — так как он заключен при условии не уплаты цены договора.
А застройщику и не нужно обращаться с иском в суд о признании сделки ничтожной. Особенно если учесть, что с точки зрения закона ничтожная сделка ничтожна в независимости от ее признания судом — то есть в данном случае решение суда лишь констатирует факт.
Вы с чего это взяли, господин Горяинов А.А.????
Основание того, что сделка ничтожна? Вы упомянули ст. 168 ГК. Ничего не путаю?
А теперь внимательно читаем ст. 168 ГК РФ
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2
настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона
или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не
следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не
связанные с недействительностью сделки.
2.Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при
этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом
интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая
сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не
связанные с недействительностью сделки.
И еще, скажите пожалуйста, какое требование закона нарушила сделка о переуступке прав по ДДУ. в рассматриваемом случае?
Юрий, хотелось бы обобщить все свои мысли относительно вашего вопроса.
В соот. со ст. 11 ФЗ №214
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик выдал справку об отсутствии долга.
Именноэта справка послужила основанием для регистрации вашего договора переуступки без перевода долга Росреестром.
В соот. со ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.
В силу п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Таким образом, на момент заключения договора переуступки, этот договор соответствовал требованиям закона.
Сейчас выяснилось, что справка ложна (фиктивна, поддельна и пр.) Но, поскольку, она послужила основанием для гос. регистрации прав, ее необходимо в судебном порядке признать недействительной. Но даже признание этой справки недействительной не дает оснований для признания договора переуступки недействительным в силу п.5 ст. 166 ГК РФ
5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Утверждение коллеги:
Таким образом, договор уступки участия, в случае не оплаты цены договора, является в порядке ст. 168 ГК РФ ничтожной сделкой.
видимо основано на старой редакции ст. 168 (она не действует с 2013 года)!
Да и не нарушала ваша сделка требований закона, чтобы применять к ней ст. 168 ГК, поскольку справка об отсутствии долга была.
Мой совет остается прежним.
Спокойно ждите окончания строительства. Договор переуступки действующий. Все права по ДДУ перешли к Вам.
Заказчик строительства, а по отношению ко мне он продавец. Он не заплатил застройщику.
Юрий
Что-то я не могу разобраться: какие отношения сложились между Застройщиком и Заказчиком строительства? Вы не путаете Застройщика с Подрядчиком?
застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства»), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;
можете дать ссылку на проектную декларацию? Вполне возможно, что задолженность по оплате оставшейся стоимости по договору будет погашаться по другим договорам. И договор уступки не мешало бы посмотреть.
Да, договор зарегистрирован в Росреестре. В справке выданной застройщиком просто сказано, что продавец оплатил договор на строительство всех 100 квартир 100-квартирного дома в полном объеме в 2015 г. Но возврат денег мне не интересен - мне нужна квартира. А если продавец так и не рассчитается с застройщиком полностью?
Вся соль вашей ситуации в том, что договор является ничтожным в независимости от его государственной регистрации — так как он заключен при условии не уплаты цены договора.
Проблема в том, что повлиять на ситуацию вы особо никак не можете.
Как вариант я могу предложить обратиться в суд с требованиями и к застройщику и к юр.лицу которого вы именуете продавцом (юридически оно участник долевого строительства) с требованиями о переводе долга на вас. Но суд удовлетворит требования только в случае согласия застройщика — это раз, на вас ляжет ответственность оплатить цену договора в неоплаченной части — это два. При этом факт уплаты вами стоимости уступки прав значения иметь не будет — так как это совершенно две разные сделки, правовую природу которых необходимо разграничивать.
А с юр. лица в этом случае вы можете взыскать уплаченную сумму как неосновательное обогащение по ничтожной сделке.
Но, если честно, перспектива весьма и весьма туманна.
Ваша сделка по уступке ничтожна в принципе и никаких прав или обязанностей для вас не влечет, равно как и последствий.
Соответственно у застройщика не возникает никаких оснований для передачи вам объекта долевого участия, в случае завершения строительства. Перед ним юридически должник — юр. лицо, а вы вообще никакого отношения не имеете. В независимости от регистрации вашей сделки.
Вариантов воздействия на юр. лицо по оплате стоимости договора я не вижу.
С уважением,