Как правильно оформить договор аренды гаража, если планируются расходы на ремонт?

Здравствуйте.Помогите пожалуйста советом,уважаемые юристы.Я хочу оформить договор аренды на гараж.Попробую описать ситуацию,которая у меня сложилась. Значит хозяин(документы на собственность говорит есть и собственник он,документы я еще не видел) много пьющий человек,соответственно в гараж не вкладывался,за ним не следил и рвения особого нет,гараж в таком плачевном состоянии(крыша течет,полы гнилые-надо заливать,света нет- надо подключать,с воротами тоже надо что то думать).У него есть отец у котор.есть катер,который и предполагалось ставить в этот гараж(квадратура позволяет),на данный момент катер он ставит в другом месте,но гарантий,что он завтра захочет поставить его именно там нет(хозяин говорит,что пока не планируется). Я хочу:

Взять в аренду гараж,сделать крышу,свет,залить пол,утеплить гараж и поставить подъемник для ремонта авто,соответственно я вложу свои деньги,но вкладываться буду постепенно,сначала одно сделаю, потом другое и третье и т.д.Все это конечно растянется где то на год,может меньше,не знаю еще,как с деньгами будет. Хозяин не против,говорит делай,ставь подъемник.Соответственно простоять я в этом гараже планирую где то 3 - 5 лет,ну чтобы не зря вложиться и если все получится хотя бы часть денег отбить.Вопрос: как грамотно составить договор,обезопасить,подстраховаться,чтобы он не пришел через 1,5года (когда я там уже все отремонтирую)и не сказал:"Давай мол съезжай отсюда" ! А и еще,на счет оплаты за гараж,как правильно вписать,что деньги он с меня не берет в счет ремонта гаража?