Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как максимально обезопасить себя в данном кейсе?
Исходные данные кейса:
Планируется продать в декабре 2022 года нежилое помещение по цене 2-2,2 млн. руб. при этом кадастровая стоимость 4,3 млн. руб. Продаю дешево по причине того, что помещение периодически заливает водой (поломки систем канализации + грунтовые воды), а тратить средства и время на ремонт и гидроизоляцию делать очень дорого.
Помещение по техпаспорту – нежилое, подвал, назначение – неопределенно.
Помещение покупал как на физическое лицо. Помещение (подвал в жилом доме с отдельным входом, который был построен и согласован после покупки) куплено в сентябре 2014 года с публичных торгов. Подтвердить платежками расходы не могу, так как банк с которого оплачивал давно закрылся, но есть договор купли-продажи и акт.
Помещение находиться в городе отличном от города, в котором собственник (ИП) стоит на учете в налоговом органе.
Помещение периодически сдавалось в аренду по договору с ИП УСН «Доходы» в 2016, 2017 и 2018 года. Плата за аренду поступала по безналу на счет ИП. Все договора аренды были по сроку менее 11 мес. и в рег.палате не регистрировались. После 2018 года помещение не сдавалось в аренду, в основном простаивало.
Коммунальные платежи Собственник оплачивал со счета ИП, при этом Договор на электроснабжение заключен на Собственника как на ИП, а остальные договора на тепло-, водо- и прочие коммунальные услуги заключены с Собственником как с физическим лицом.
Налог на имущество по помещению плачу как физическое лицо (т.к. не знал про налоговую льготу). При этом поскольку кадастровая стоимость помещения была определена Росреестром только 2 года назад, то и налог на имущество как физлицу налоговая выставляет только последние два года.
Собственник помещения - действующий ИП УСН 6% «Доходы». Основная деятельность ИП - услуги управленческого консалтинга и посреднические услуги в области финансов и страхования.
ИП 20.05.2019 в ЕГРИП снял ОКВЭДы 68.10.1 «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», связанные по операциям с недвижимостью. Но остались ОКВЭДы 68.2, 68.31, 68.32, которые также связаны с недвижимостью.
Вопрос:
1. Может ли налоговая решить, что Собственник должен платить НДФЛ 13% от суммы 70% от кадастровой стоимости, так как данное помещение не сдается в аренду более 4 лет и так как Собственник не заявил льготу по налогу и платил налог на имущество как физическое лицо?
2. Вопрос отнесения объекта недвижимости, как используемого в предпринимательской деятельности, либо нет, как-то соотноситься со сроками давности использования и неиспользования данного помещения для целей предпринимательской деятельности? Были ли прецеденты, когда действующего ИП обязывали платить НДФЛ при продаже нежилого помещения, которое он когда-то давно сдавал в аренду, а потом перестал использовать до момента продажи?
3. Какие у Собственника риски, если я как ИП продаю помещение по цене 45-50% от кадастровой стоимости, если это его реальная рыночная цена? Правильно ли я понимаю, что платить налог я как ИП должен будут со всей выручки, полученной по договору купли продажи? В данном кейсе это где-то 6%*2 млн. руб. = 120 тыс. руб.?
4. Если Собственник получил деньги по Договору купли-продажи помещения от Покупателя наличными, правильно ли я понимаю, что Собственник должен выдать чек Покупателю, в противном случае высокий риск получить штраф до 50% от полученной выручки?
5. Если Собственник продал помещение от лица ИП и получил деньги на счет ИП, должен ли Собственник уведомить как-то об этом налоговую и какие документы он должен предоставить и должен ли он доказывать, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности? Какие документы нужно предоставить в налоговую чтобы доказать, что помещение используется в предпринимательской деятельности применительно к данному кейсу?
6. Если, например, Собственник в данном кейсе продаст помещение как физическое лицо (исходя из позиции что он использовалось в личных целях), получит за помещение оплату наличными по расписке, декларацию подавать не будет, так как помещение в собственности более 3 лет и куплено до 2016 года, то какие могут быть применены санкции, штрафы и пени к Собственнику, если Налоговая примет решение (а возможно и докажет), что помещение использовалось в предпринимательской деятельности? Налоговая в даннном случае доначислит НДФЛ или УСН? Какой будет размер штрафа и пеней? Будет ли штраф за невыдачу чека?
7. Как максимально обезопасить себя в данном кейсе? Какие обязательные действия я должен совершить как Собственник и ИП, чтобы я как ИП УСН «Доходы» заплатил с выручки 6% налогов, и чтобы у Налоговой не было ко мне вопросов и двойных толкований?
Сергей, добрый день!
Поскольку помещение использовалось в предпринимательской деятельности, то с доходов, полученных от продажи помещения, платите налог по УСН.
Письмо Министерства финансов РФ №03-11-11/79032 от 09.09.2020:
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Период и давность использования помещения в предпринимательской деятельности не влияют на применение УСН к доходам от продажи такого помещения. Сам факт использования помещения в ПД подтверждает правомерность уплаты налога по УСН при продаже такого помещения.
Доказательствами использования помещения в ПД являются договор аренды, акт приёма-передачи помещения в аренду, банковские выписки (платежки) по счету. Но навряд ли Вам придется доказывать факт использования помещения в ПД, после подачи декларации налоговая проводит камеральную проверку, в ходе которой выявляет правомерность применения соответствующего налога к доходу, для этого у нее есть различные способы выявить ошибки и несоответствия, в частности, запросить у банка сведения о движениях по счету.
Были ли прецеденты, когда действующего ИП обязывали платить НДФЛ при продаже нежилого помещения, которое он когда-то давно сдавал в аренду, а потом перестал использовать до момента продажи?
Скорее наоборот, налоговая требовала применить налог для предпринимателей или же отказывала в применении налогового имущественного вычета, если у физ лица не было статуса ИП.
Какие у Собственника риски, если я как ИП продаю помещение по цене 45-50% от кадастровой стоимости, если это его реальная рыночная цена?
Налоговая вправе проверить на получение необоснованной налоговой выгоды, но лишь отличие договорной цены от рыночной не является достаточным основанием для признания получения ИП необоснованной налоговой выгоды, для этого нужна совокупность факторов.
Если Собственник получил деньги по Договору купли-продажи помещения от Покупателя наличными, правильно ли я понимаю, что Собственник должен выдать чек Покупателю, в противном случае высокий риск получить штраф до 50% от полученной выручки?
Да, следует применить ККТ. В противном случае возможно применение ответственности по ч. 2 ст. 14.5 КоАП РФ.
Если, например, Собственник в данном кейсе продаст помещение как физическое лицо
Продать можете как физ лицо (в договоре указать себя физ лицом и прочее), но в силу использования помещения в ПД к доходу от продажи нужно применить УСН и отразить его в декларации УСН. В ином случае ИФНС взыщет недоимку по налогу по УСН, начислит пеню и штраф.
Налог платите с суммы дохода, без вычета расходов на приобретение.
Добрый день, Сергей!
Внимательно ознакомилась с Вашим вопросом.
Основной вопрос Ваш сейчас — как продавать, от ИП или как физическое лицо.
Рекомендую Вам составить для себя для начала табличку, где Вы выведите, в каких местах Вы «засветили» недвижимость как коммерческую и как просто недвижимость, принадлежащую физическому лицу, не используемую для предпринимательской деятельности, то есть, выявить плюсы и минусы продажи от имени ИП или физлица.
Рекомендуемое решение — продавать как ИП и указать полученные доходы в КУДИР.
Налог составит: 2 000 000 *6% = 120 000 руб.
Подаете декларацию в ФНС.
Если решите продавать как физлицо недвижимость, не используемую в предпринимательской деятельности,
Вам нужно будет сдать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ, заявив в ней льготы, освобождающие от уплаты налога.
Если решите не сдавать декларацию, знайте, что данные о продаже подгружаются в базу НДФЛ, независимо от сданной декларации.
Тогда будьте готовы, что налоговая выставит Вам требование о предоставлении пояснения о продаже объекта
по схеме неиспользование объекта в предпринимательской деятельности с целью не платить УСН-налог.
Что будет — заставят налог УСН пересчитать, наложат штраф 20 % от неуплаченного налога, пени за просрочку налога.
Почему?:
Налоговая в таких схемах ищет уход плательщика УСН от налогообложения.
НК РФ Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
НК РФ Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:4) если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 настоящего пункта, положения подпункта 1 пункта 1 настоящей статьи не применяются в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
К этой теме — Письмо Минфина РФ № 03-04-05/39263 от 22.06.2017 г.
При продаже как физ лицо чек выдавать не нужно, но в случае выставления требования ИФНС о взыскании налога по УСН, во взаимосвязи вполне возможно и наложение штрафа за неприменение ККТ.
Это навряд ли, налоговая владеет сведениями либо может получить сведения, характеризующие указанную сделку как предпринимательскую.