Ещё вопрос, как происходит уплата НДС?

Аренда недвижимости регистрируется при сроке действия договора 1 год и более.

Если речь идет о движимом имуществе, то аренда не регистрируется вне зависимости от срока.

Налог на добавленную стоимость — косвенный. Юридически плательщиком налога в бюджет является продавец в сделке купли-продажи (исполнитель услуг, подрядчик, арендодатель — в других сделках), но сумма НДС включается в стоимость товара (услуги, работы) в силу ст. 168 Налогового кодекса РФ и потому фактически эта сумма уплачивается денежными средствами покупателя (который платит НДС продавцу как составляющую цены). Также в этом налоге важную роль играют налоговые вычеты.

Обычно при сделке между физическими лицами НДС в составе цены не выделяется. По той причине, что физическое лицо (не имеющее статуса ИП) плательщиком НДС в бюджет не является, и в цену его включать поэтому тоже не должно.

Но важно понимать, что налоговая инспекция может рассмотреть эту сделку по сдаче недвижимости в аренду как предпринимательскую (нацеленную на систематическое извлечение прибыли). Особенно велик такой риск, если недвижимость — коммерческого назначения.

И тогда вступает в действие определение индивидуального предпринимателя из части 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ — «индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них настоящим Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями».

То есть, налоговая инспекция может провести проверку арендодателя как налогоплательщика и по результатам  сказать — неважно, что ты не имеешь статуса ИП, если ведешь фактически предпринимательскую деятельность. Ты в этом случае должен исполнять обязанности по налоговому законодательству как предприниматель, и не имеешь права ссылаться на отсутствие официального статуса ИП.

Все это приведет к начислению в том числе и НДС (по расчетной ставке) — и эту сумму доначисления инспекция возложит к уплате на арендодателя, а плюс к тому еще и применит ответственность за неуплату по ст. 120 НК РФ (штраф в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога). (Не забываем еще и налог на прибыль, его тоже доначислят, а он больше, чем налог на доходы физлиц, то есть, придется доплатить разницу).

В этом случае есть варианты — чтобы все-таки попробовать доначисленный налоговиками НДС не платить. Статья 145 НК предусматривает возможность освобождения от уплаты НДС в уведомительном порядке (при определенных ограничениях по сумме выручки, которые в случае со сделками физлиц обычно как раз подходят). Хотя уведомление нужно подавать заранее, есть судебная практика, что при поздней подаче уведомления освобождение все равно должно применяться (например, если думал, что сделка не предпринимательская, и соответственно не считал себя плательщиком НДС и потому заранее уведомление не подавал, а как только налоговая инспекция квалифицировала тебя как плательщика НДС, подал уведомление).

Если велик риск признания сделки предпринимательской, лучше заранее подумать, как избежать НДС и заплатить вместо этого сниженные платежи в бюджет. Например, при получении статуса самозанятого (а это возможно при сдаче в аренду квартиры физлицу) нужно будет платить всего 4 процента (это вместо НДФЛ 13% и ИСКЛЮЧАЕТ возможность начисления налога на прибыль и НДС, то есть однозначно выгодно). А если недвижимость коммерческая, можно получить статус ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения (вместо НДФЛ, без применения НДС и налога на прибыль, берем ставку УСН «6 процентов от доходов»).