Сдача в долгосрочную аренду комнат в частном доме

Здравствуйте,  Иван.

Да, собственник вправе сдавать в найм жилое помещение, в том числе комнаты.

В аренду могут передаваться комнаты юридическому лицу, но также для проживания граждан.

Гражданский кодекс

Статья 671. Договор найма жилого помещения
 
1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

 Жилищный кодекс

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
 
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В такой ситуации необходимо регистрироваться в качестве ИП, так как деятельность могут признать предпринимательской.

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
 
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, — (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 265-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Также земельный участок, если он ИЖС, нужно переводить для коммерческого использования.

В противном случае возможно привлечение к ответственности за нарушение вида разрешенного использования земельного участка

«Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» 

Статья 8.8. Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 46-ФЗ)
 
1. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, — (в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 354-ФЗ)
влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

С уважением!   Г.А.  Кураев

Здравствуйте. Ну прежде всего договор аренды. Ст. 671 ГК РФ

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Далее к нему можно приложить акт приёма-передачи имущества, в котором желательно очень подробно описать всё имущество, которое передаётся в аренду и его состояние на момент передачи арендатору. Лучше зарегистрироваться ИП, иначе потом придётся доплачивать налоги и т.д. Ну и административная ответственность возможна. И с землей надо разобраться. Согласно ст. 2 ГК РФ

предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Какими нормативно-правовыми актами регулируется данные отношения и какие должны быть заключены договоры между наймодателем и нанимателями?

Иван

Иван, добрый день!  данный вопрос регулируется главой 35 Гражданского кодекса и главой 23 НК РФ

ст. 671 ГК

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

налог в этом случае вы уплачиваете до 15.07. следующего за окончанием налогового периода года, до 01.05 подаете налоговую декларацию в которой отражаете в том числе и данный доход. Если сдача будет юрлицу то оно как налоговый агент по НДФЛ в силу ст. 226 НК налог будет платить за Вас. Но тут еще скользкий момент по нецелевому использованию земельного участка может быть поскольку согласно классификатору видов разрешенного использования ЗУ  утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, все виду ВРИ ЗУ относящиеся к жилой застройки (код 2.0) не предполагают использование ЗУ для извлечения прибыли от сдачи в найм жилых помещений, т.е. надо будет менять вид разрешенного использования ЗУ

Добрый день Сдавать в аренду комнаты вы вправе на основании договора аренды (ст. 606 Гражданского кодекса РФ). При этом договор, заключенный на срок более года будет подлежать обязательной государственной регистрации.

Кроме того, необходимо, что бы вид разрешенного использования земельного участка соответствовал цели коммерческого использования (сдача в аренду комнат в доме). 

Для передачи комнат в наем необходим вид разрешенного использования -  гостиничное обслуживание согласно в соответствии с «классификатором видов разрешенного использования земельных участков», утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (смотрите пункт 4.7 ).