Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
При продаже в настоящем году 2 квартир, приобретенных в 2014, придется ли платить налог?
В 2014 году было приобретено 2 квартиры по договору «Долевого участия» 2 собственника ; один являлся не резидентом РФ , второй гражданин РФ;
Права собственности получены на квартиры в 2017г
В 2017 году приобретается квартира стоимостью более чем стоимость 2х квартир;
2 собственника уже в совместном браке ;
Первый является уже резидентов РФ( ВНЖ ), второй как и был гражданин РФ
Вопрос : при продажи 2 квартир в настоящем году , которые были приобретены в 2014 году, придется ли платить налог ? Учитывая что будет приобретать новая квартира за большую стоимость
Здравствуйте, Евгений!
Вопрос: при продажи 2 квартир в настоящем году, которые были приобретены в 2014 году, придется ли платить налог ?
Да, так как право собственности на квартиры оформлено в 2017 году, то при продаже их в этом же году возникает налогооблагаемый доход у каждого собственника.
Однако, есть много вариантов уменьшить этот доход.
Во-первых, можно воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн.рублей. Данный вычет предоставляется на обе квартиры. Однако, если доли каждого собственника продавались разными договорами, то вычет может получить каждый.
Во-вторых, вместо этого вычета можно подтвердить расходы, на приобретение каждой квартиры и налог платить только с разницы.
Кроме этого можно оформить имущественный вычет при приобретении новой квартиры (не более 2 млн.рублей) и на сумму этого вычета также уменьшить доход от продажи.
Гражданство в данному случае не имеет значение. Главное, чтобы оба были резидентами РФ, тогда они имеют право на вычеты.
Евгений, здравствуйте. Квартиры у Вас не приобретены в 2014 году. Их не было как объектов недвижимости до момента сдачи в эксплуатацию, а у Вас право собственности возникло с момента получения свидетельства о праве собственности. Таким образом они у Вас приобретены в 2017 году. Соответственно при продаже Вы сможете только учесть расходы по ДДУ, что существенно уменьшит налогооблагаемую базу либо вычет по 1 млн рублей из дохода на каждый договор купли-продажи.
При приобретении квартиры Вы получите возможность получить имущественный вычет. Хоть он и не может быть больше 2 млн рублей, но это также поможет сократить налоговые расходы.
Для правильной оценки налоговых последствий хорошо бы получить конкретные цифры, чтобы можно было посоветовать более удобный вариант. Для этого понадобятся следующие данные
1. Размер расходов по ДДУ на каждого
2. Сумма сделки (приблизительная) по продаже квартир.
3. Стоимость (ориентировочная) приобретаемой квартиры.
Общая стоимость покупки что первой что второй квартиры по 4.8 мл.Р.
Планируемая цена продажи по 6.мл.Р = 12млР
Стоимость новой квартиры ( этап строительства ) которую планируем приобретать 16млР
Квартиры в равных долях по 1/2
Я думал что если мы продаем две квартиры за 12млР , и в этом же году покупаем за 17млР то налога не будет , это не так ?
Добрый день, Евгений!
Налоговое резиденство определяется при продаже квартир.
2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья (ст.207 НК РФ).
Поскольку квартиры были оформлены в собственность в 2017 году, то при их продаже возникнет доход. При этом можно будет данный доход уменьшить на расходы, которые были произведены по ДДУ или уменьшить на 1 млн. руб. на каждую квартиру (надо смотреть, что выгоднее).
Статья 220 НК РФ
1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
2) вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
При этом доход будет определяться по сделкам продажи, но не менее 70% от кадастровой стоимости. Налоговая ставка 13%.
Если ранее ни разу не пользовались имущественным вычетом при покупке квартиры, то им также можно будет воспользоваться.
Дополню, что если вычетом при покупке жилья оба супруга раньше не пользовались, то можно будет (при необходимости, конечно) купить новую квартиру именно в долевую собственность (по 1/2 доли на каждого). Тогда каждый из супругов может воспользоваться вычетом в 2 млн. (итого 4 млн.руб.)
Поправлю свой предыдущий ответ. Не обязательно именно в общую долевую собственность оформлять, можно и на любого из супругов (в этом случае будет общая совместная собственность). В этом случае также можно получить вычет при покупке по 2 млн. на каждого из супругов:
Письмо Федеральной налоговой службы от 29 февраля 2016 г. № БС-3-11/813@ “Об имущественном налоговом вычете"
9 марта 2016
Федеральная налоговая служба рассмотрела интернет-обращение по вопросу предоставления имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
При этом согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса размер такого вычета не может превышать 2 000 000 рублей.
В соответствии с положениями Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении.
Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности и каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов оно оформлено.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 3 статьи 220 Кодекса, вправе получить каждый из супругов исходя из величины расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами, или на основании заявления супругов о распределении их расходов на приобретение объекта недвижимости, но не более 2 000 000 рублей каждым из супругов.
Действительный государственный
советник Российской Федерации 2 класса
С.Л. Бондарчук
Извиняюсь за неточность.
Здравствуйте!
Можно ли не льготировать по вышеизложенному предложению, а воспользоваться возможность приобрести жилье дороже чем сумма продажи ?
— сам факт приобретения другого имущества никак не влияет на размер налога за продажу. Т.е. Вы продали квартиры, у Вас появился налогооблагаемый доход, куда Вы потратите деньги от продажи этих квартир, не имеет значения. Но т.к. Вы купите квартиру, Вы имеете право воспользоваться вычетом (2 000 000р. на каждого). Вы можете воспользоваться данным вычетом и по тем квартирам, которые Вы хотите продать.
Хочу также обратить внимание на изменения в налоговом законодательстве, которые уже упоминал коллега Рябинин Олег: Вам необходимо знать, установлена ли на данные квартиры кадастровая стоимость, если да, то в каком размере, т.к. при исчислении налога она будет учитываться.
Спасибо .
Общая стоимость покупки что первой что второй квартиры по 4.8 мл.Р.
Планируемая цена продажи по 6.мл.Р = 12млР
Стоимость новой квартиры ( этап строительства ) которую планируем приобретать 16млР
Квартиры в равных долях по 1/2
Я думал что если мы продаем две квартиры за 12млР , и в этом же году покупаем за 17млР то налога не будет , это не так ?
Да, налога у вас не будет. Так как финансовый результат от продажи квартир равен 2,4 млн (12-4,8-4,8). И его можно покрыть налоговыми вычетами за приобретаемую квартиру — по 2 млн на каждого собственника. Только здесь важное условие, что каждый из собственников не пользовался ранее таким вычетом.