Защита прав дольщика при смене застройщика

Здравствуйте. Чтобы признать ничтожным договор, нужно доказать, что он не соответствует закону. А если у Вас в договоре идёт оплата за квартиру, продавец юридически имеет права на объект и на переуступку, то Вам опасаться нечего.

Пусть застройщик 2 и взыскивает средства с застройщика 1. Вы тут причём?

Ничего у него не выйдет почти наверняка. Почти наверняка это потому что ситуация с Ваших слов и без документов. Но если всё описали верно, то шансов признать договор ничтожным у застройщика нет.

ГК РФ

Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Здравствуйте. Необходимо изучить условия соответствующих договоров.

Есть негативная судебная практика для ситуаций, когда в договорах не предусмотрен порядок оплаты в порядке взаимозачетов.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2011 г. по делу N А70-8038/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2011 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 мая 2011 года
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Орловой Н.В.
судей Гудыма В.Н., Комковой Н.М.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домостроитель» (ответчик) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.10.2010 (судья Демидова Е.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 (судьи Гладышева Е.В., Семенова Т.П., Смольникова М.В.) по делу N А70-8038/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительная фирма „САPET“ (ИНН 7203147883, ОГРН 1047200578040) к обществу с ограниченной ответственностью „Домостроитель“ (ИНН 7203194770, ОГРН 1077203028594) о взыскании 1 474 525,56 руб.
В заседании приняли участие представители:
от ответчика — Чукреев А.А. по доверенности от 06.12.2010.
Суд
установил:
определением Арбитражного суда Тюменской области от 08.07.2009 по делу N А70-5452/2009 в отношении общества с ограниченной ответственностью „Строительная Фирма “САРЕТ» (далее — ООО «СФ „САРЕТ“) введена процедура наблюдения.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 11.02.2010 по делу N А70-5452/2009 ООО „СФ “САРЕТ» признано банкротом и в отношении него введено конкурсное производство.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 20.05.2010 по делу N А70-5452/2009 в отношении должника введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Жданов Виталий Юрьевич.
ООО «СФ „САРЕТ“ в лице внешнего управляющего Жданова В.Ю. 06.08.2010 обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „Домостроитель“ (далее — ООО „Домостроитель“) о взыскании 1 415 120 руб. долга по договору участия в долевом строительстве от 10.09.2009 N 28-В8-09 и 59 405,56 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.10.2010 по делу N А70-8038/2010, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011, исковые требования ООО „СФ “САРЕТ» удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 1 415 120 руб. основного долга, 59 405,56 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В кассационной жалобе ООО «Домостроитель» просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
В обоснование жалобы ответчик указал, что обязательство ООО «Домостроитель» по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 10.09.2009 N 28-В8-09 прекращено полностью зачетом встречного денежного требования по договору строительного подряда от 09.09.2009 N 1-09/В в размере 12 000 000 руб., что подтверждается пунктом 4.1. договора строительного подряда и справкой-подтверждением ООО «СФ „САРЕТ“ от 08.10.2009. Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, ООО „СФ “САРЕТ» злоупотребляет правом, в связи с чем ему в удовлетворении иска следует отказать.
Внешний управляющий ООО «СФ „САРЕТ“ Жданов В.Ю. в отзыве на кассационную жалобу просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что настоящий спор возник в связи с ненадлежащим исполнением ООО „Домостроитель“ обязательства по уплате ООО „СФ “САРЕТ» 1 415 120 руб. за объект долевого строительства.
Исследовав в порядке статей 64, 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд первой инстанции установил наличие между сторонами возникшего спора обязательственных правоотношений, основанных на договоре участия в долевом строительстве от 10.09.2009 N 28-В8-09.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно статье 5 указанного Федерального закона в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (часть 3).
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В соответствии с пунктами 1.2, 5.1, 5.2 договора участия в долевом строительстве от 10.09.2009 участник долевого строительства (ответчик) обязался осуществить оплату цены объекта долевого строительства, которая согласована сторонами в размере 1 415 120 руб., в срок до 31.12.2009, путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика (истца) либо внесения денежных средств в кассу последнего.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истец законно и обоснованно требует от ответчика исполнения прямой обязанности участника долевого строительства по финансированию строительства объекта (однокомнатной квартиры), поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по оплате цены договора.
При этом суд указал на отсутствие оснований считать обязательство ответчика по уплате цены договора участия в долевом строительстве от 10.09.2009 N 28-В8-09 прекратившимся зачетом встречных однородных требований по договору строительного подряда от 09.09.2009 N 1-09/В, а также прекратившимся зачетом требований по договору строительного подряда от 08.04.2010 N 1сп, представленному ООО «Домостроитель».
В статьях 65, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации закреплено правило об обязанности участвующего в деле лица доказать определенными доказательствами обстоятельства дела, на которые оно ссылается.
Между тем, ООО «Домостроитель» не представило суду доказательств уплаты истцу денежных средств в размере 1 415 120 руб. с учетом порядка расчетов, установленного пунктом 5.2 договора участия в долевом строительстве от 10.09.2009, в частности, платежные поручения или квитанции к приходным кассовым ордерам на означенную выше сумму, то есть первичные платежные документы, которыми должен располагать плательщик (в данном случае — ответчик). При повторном рассмотрении дела суд апелляционной инстанции с правовой оценкой спорного правоотношения, данной судом первой инстанции, согласился и не нашел оснований для отмены обоснованного решения суда об удовлетворении иска.
У суда кассационной инстанции нет оснований для иных выводов.
При разрешении настоящего спора арбитражный суд всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам. Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом не допущено.
Доводы кассационной жалобы аналогичны изложенным в апелляционной жалобе, и апелляционным судом дана им надлежащая, соответствующая обстоятельствам дела и закону, оценка.
Иных доводов, опровергающих правильность выводов арбитражного суда, кассационная жалоба не содержит.
Каких-либо оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов, являющихся обоснованными и законными, не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.10.2010 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2011 по делу N А70-8038/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.ОРЛОВА
Судьи
В.Н.ГУДЫМ
Н.М.КОМКОВА

------------------------------------------------------------------