Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
Аренда нежилого помещения.
Физическое лицо принадлежащий ему, сдает в аренду помещение в г. Москва, 140 м. кв, организации (на УСН, доходы минус расходы 15%), в которой является учредителем. Арендатор является обществом с ограниченной ответственностью, в котором физическое лицо - арендодатель является единственным участником (размер доли в уставном капитале - 100%). Физическое лицо является резидентом РФ. Организация оплачивает ему арендную плату, включает их в расходы и перечисляет в бюджет НДФЛ в размере 13% за арендодателя.
1. Поскольку здание - нежилое, то может ли данная деятельность передача в аренду нежилого помещения, расцениваться как предпринимательская со стороны физ лица ?
2. Если аренду заключит с ООО (УСН с объектом налогообложения "доходы"), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и физ лица, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
3.Далее нужна оценка аренды коммерческого помещения, так как допускается отклонение на 20% от рыночных, в случае претензий от контролирующих органом, чтобы можно было ссылаться на данный отчёт, как обоснованную рыночную стоимость аренды ?
4. В помещении нужно делать ремонт, точнее перегородки, менять ворота, добавить свет (как эти расходы перенести на арендатора, и чтобы в дальнейшем не было последствий со стороны налоговой) ?
Ценник за услуги указан как ориентировочный ………….
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность передача в аренду нежилого помещения, расцениваться как предпринимательская со стороны физ лица ?
Добрый день! Да, может
2. Если аренду заключит с ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и физ лица, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
Применительно к вопросу налоговых последствий сделок между аффилированными лицами надо учитывать положения п. 4 ст. 105.3 НК РФ согласно которому возможность корректировки цены сделки для целей налогообложения касается определенных налогов к которым не относится налог, уплачиваемый в рамках УСН
4. В помещении нужно делать ремонт, точнее перегородки, менять ворота, добавить свет (как эти расходы перенести на арендатора, и чтобы в дальнейшем не было последствий со стороны налоговой)? Ценник за услуги указан как ориентировочный ………….
В рамках договора аренды вполне допустимо возложение расходов на ремонт на арендатора в счет арендной платы, согласно ст. 614 ГК РФ
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность передача в аренду нежилого помещения, расцениваться как предпринимательская со стороны физ лица ?
Здравствуйте.
Действительно, сдача в аренду нежилых помещений вполне может расцениваться как предпринимательская. Отсюда — запрет на сдачу в аренду нежилых помещений в режиме самозанятости (ст. 4 и 6 закона №422-ФЗ)
2. Если аренду заключит с ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и физ лица, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
Все зависит насколько лица взаимозависимые. Если да, то в соответствии с положениями ст. 105.3 НК РФ такая сделка может привлечь особое внимание налоговых органов в части ценообразования.
3.Далее нужна оценка аренды коммерческого помещения, так как допускается отклонение на 20% от рыночных, в случае претензий от контролирующих органом, чтобы можно было ссылаться на данный отчёт, как обоснованную рыночную стоимость аренды ?
Это было бы наилучшим вариантом, который может оградить налогоплательщика от претензий налоговиков.
4. В помещении нужно делать ремонт, точнее перегородки, менять ворота, добавить свет (как эти расходы перенести на арендатора, и чтобы в дальнейшем не было последствий со стороны налоговой) ?
Вы безусловно можете возложить указанные Вами расходы на арендатора в счет подлежащей уплате арендной платы. Но Вы должны понимать, что последствия будут именно в форме необходимости внесения затрат на ремонт в доходную часть арендодателя.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
1) Риски да, соглвсен, но какова стастистика, учитывая что прямого запрета на это нет, и претензии от налоговой в сумме факторов?
Нет никакой такой статистики и быть не может. Просто потому, что от инициативности налоговой зависит.
) Если делать в помещении ремонт, стоимость ремонта, какой лимит денег на расходы? допустим аренда помещения 120 000 рублей в месяц, на какум сумму можно делать ремонт от аредатора? а если ремонт на 800 000 руб? как быть?
Лимитов никаких нет. Отделимые улучшения по договору могут не передаваться арендодателю, но неотделимые в любом случае перейдут в его собственность, а значит станут его доходом.
Как избежать претензиии в форме необходимости внесения затрат на ремонт в доходную часть арендодателя? тут есть решение, прописать в договоре аренды моменты, чтобы претензий не было?
Нет, такого решения нет.только разделить на отделимые и неотделимые. Т.е. те, которые нужны для испольозвания конкретным арендатором и те, которые достанутся арендодателю.
Артём, добрый день!
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность передача в аренду нежилого помещения, расцениваться как предпринимательская со стороны физ лица ?
Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ
предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг
Как правило, налоговая обращает внимание на налогоплательщиков, которые сдают в аренду более одного нежилого помещения. Но риск, что налоговая посчитает деятельность по сдаче в аренду только одного нежилого помещения предпринимательской, также исключать нельзя.
2. Если аренду заключит с ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и физ лица, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
Налоговая может применить положения статьи 54.1 НК РФ, если установит получение необоснованной налоговой выгоды в случае уплаты арендной платы меньшей в сравнении с рыночными ценами. При этом само по себе установление «нерыночной» арендной платы не может служить основанием для применения ст. 54.1 НК РФ, здесь нужна совокупность действий, которые повлекли к занижению уплаченной суммы налога (п. 3 ст. 54.1 НК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/456468126824fd90201c25b3613aed69768da607/).
3.Далее нужна оценка аренды коммерческого помещения, так как допускается отклонение на 20% от рыночных, в случае претензий от контролирующих органом, чтобы можно было ссылаться на данный отчёт, как обоснованную рыночную стоимость аренды ?
Да, Вы можете прибегнуть к услугам оценщика для определения рыночной стоимости аренды и уже в договоре исходить из отчета оценщика относительно размера арендной платы и при необходимости ссылать на данный отчет.
4. В помещении нужно делать ремонт, точнее перегородки, менять ворота, добавить свет (как эти расходы перенести на арендатора, и чтобы в дальнейшем не было последствий со стороны налоговой) ?
Такие условия следует прописать в договоре и указать их как обязанность арендатора. В таком случае претензий не будет.
Добрый день!
Как избежать претензиии в форме необходимости внесения затрат на ремонт в доходную часть арендодателя?
В договоре установите, что ремонт является обязанностью арендодателя, арендатор вправе осуществить ремонт объекта аренды и в этом случае расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы от арендатора.
В дальнейшем проводите взаимозачет требований: арендной платы и затрат арендатора на ремонт. Налог платите с разницы между арендной платой и затратами арендатора на ремонт.
Договором между арендодателем и арендатором такое условие может быть предусмотрено изначально?
В договоре можете прописать, что арендатор платит за коммунальные услуги самостоятельно. Соответственно, арендатор заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями. У арендодателя в этом случае доход не образуется.
Если арендодатель будет выставлять счета арендатору, а последний возмещать таким образом расходы арендодателя на уплату коммунальных услуг, то у арендодателя образуется налогооблагаемый доход в виде возмещения затрат на коммунальные услуги.
Здравствуйте Артём
1. Поскольку здание — нежилое, то может ли данная деятельность передача в аренду нежилого помещения, расцениваться как предпринимательская со стороны физ лица ?
Да ввиду того что будет получаться систематическая прибыль да и по другим признакам она будет подпадать.
самостоятельная;
рисковая;
направленная на систематическое получение прибыли.
2. Если аренду заключит с ООО (УСН с объектом налогообложения «доходы»), не возникнет ли вопрос аффилированности юридического лица и физ лица, так как арендодатель является учредителем? Не возникнут ли в этом случае претензии со стороны налоговых органов?
В таком случае будут вопросы так как будет вопрос в целесообразности деятельности и прорабатывается вопрос об уменьшении налогов путём увеличения расходов с аффилированным лицом.
аффилированные лица — физические и юридические лица, способные оказывать влияние на деятельность юридических и (или) физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.
Аффилированными лицами юридического лица являются (ст. 4 Закона от 22.03.1991 N 948-1):
член его Совета директоров (наблюдательного совета) или иного коллегиального органа управления, член его коллегиального исполнительного органа, а также лицо, осуществляющее полномочия его единоличного исполнительного органа;
лица, принадлежащие к той группе лиц, к которой принадлежит данное юридическое лицо;
лица, которые имеют право распоряжаться более чем 20% общего количества голосов, приходящихся на голосующие акции либо составляющие уставный или складочный капитал вклады, доли данного юридического лица;
И т.д.
Вообще в письмах фнс больше критериев.
3.Далее нужна оценка аренды коммерческого помещения, так как допускается отклонение на 20% от рыночных, в случае претензий от контролирующих органом, чтобы можно было ссылаться на данный отчёт, как обоснованную рыночную стоимость аренды ?
В данном случае можно заказать отчёт у оценщика ( с лицензией) либо экспертизу там эксперт будет сопоставлять объекты по району стоимости срокам и т.д как аргумент против налоговой это подойдёт но не будет гарантировать успеха при спорах с налоговым органом. Подобную экспертизу или отчёт можно заказывать на опредёленную дату в том числе например можно сделать отчёт стоимости аренды объекта на октябрь 2022 года. ( условно).
4. В помещении нужно делать ремонт, точнее перегородки, менять ворота, добавить свет (как эти расходы перенести на арендатора, и чтобы в дальнейшем не было последствий со стороны налоговой) ?
В самом договоре можно прописать данные условия для увеличения расходов.
Согласно 616 гк .
Можно указать кто будет
осуществлять капитальный ремонт здания (сооружения);
проводить текущий ремонт объекта аренды;
поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии;
нести расходы на содержание имущества.
Прописывается примерно так
9 Арендатор обязуется за свой счет организовать:
9.1.1. Проводить техническое обслуживание инженерных коммуникаций, готовить здание к сезонной эксплуатации.
9.1.2. Обеспечивать наличие в здании горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения и теплоснабжения.
9.1.3. Проводить капитальный ремонт здания.
и т.д
Так же про неотделимые улучшения можно указать.
Артём надеюсь смог вам помочь
С уважением Давидьянц А.Г.
В нынешнее время по тем данным которые я видел 24 % споров в пользу налогоплательщика.
2) Владелец помещения — физик, и единственный участник ООО — это одно лицо.
Т.е по сути сам у себя арендует с целью уменьшения налоговой базы
4) Какой лимит расходов на ремонт от арендатора, это полная аренда + ремонт? Как избежать претензиии в форме необходимости внесения затрат на ремонт в доходную часть арендодателя? тут есть решение, прописать в договоре аренды моменты, чтобы претензий не было?
лимита расходов нет просто можно указать что текущие и капитальный ремонт а так же другие текущие расходы несёт арендатор (пожарная безопасность обслуживание территории и т.д) в договоре это прописывается. Однако это нужно будет документарно подтверждать.
) Так же есть возможность оплаты коммунальных услуг, по договору в пользу третьего лица и она предусмотрена статьей 313 ГК РФ. То есть договором между арендодателем и арендатором такое условие может быть предусмотрено изначально?
Да это в договоре указывается.
Нет четкого критерия, вопрос о незаконном предпринимательстве каждый раз рассматривается исходя из конкретных обстоятельств, есть лишь критерий систематичности применительно к предпринимательской деятельности — более двух раз.
Опять же нет в законе какого-то критерия стоимости ремонта, достаточно чтобы стоимость не слишком отклонялась от рыночных цен за аналогичные услуги