Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Узаконивание перепланировки квартиры и других помещений
- Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры
- Как узаконить незаконную перепланировку
- Что не удастся узаконить
- Сколько стоит
- Документы
- Узаконить перепланировку через суд
Перепланировкой, то есть реконструкцией внутренней конфигурации жилого помещения, увлекаются многие владельцы квартир и домов. Она помогает хозяину обустроить жилище по своему вкусу и предпочтениям.
Однако, не следует забывать, что любое помещение в многоквартирном доме тесно связано с соседними квартирами, поэтому самовольная перепланировка означает вмешательство в конструкцию всего здания. Как правило, такие изменения совершаются без учета технических особенностей здания и согласования с контролирующими органами.
Во избежание сложностей в будущем, планируемую или уже совершенную перепланировку жилья следует правильно оформить.
Ниже мы подробно расскажем о том, как узаконить перепланировку квартиры.
Нужно ли узаконивать перепланировку квартиры?
Непродуманная перепланировка вполне может нарушить конструктивное решение всего дома (если она коснется общих несущих стен) и даже привести к его полному разрушению.
Кроме опасности для жизни самого собственника и его соседей, подобная реконструкция сделает невозможным оформление любых сделок с данной недвижимостью: ее продажу, обмен, дарение и т.д.
Самовольная перепланировка жилья противоречит нормам действующего законодательства и считается противоправными действиями (ст.29 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ)).
За нарушение установленного порядка осуществления перепланировки в квартирах, виновника ожидают следующие последствия:
- наложение административного штрафа в размере 2 000 - 2 500 рублей. Помимо этого, гражданину будет выдано предписание о том, чтобы вернуть помещению первоначальный вид. Если гражданин откажется исполнить предписание и обратить внесенные изменения, дело передается в суд. По его решению квартира будет продана с торгов, а полученные за продажу деньги направлены на переустройство помещений;
Решение суда касается не только муниципальных, но и приватизированных квартир.
- отказ в выдаче свидетельства на наследство (если в процессе открытия наследственного дела нотариус обнаружит расхождения в правоустанавливающих документах и паспорте на квартиру из БТИ);
- отказ в приватизации муниципальной квартиры;
- невозможность покупки по ипотеке. При обнаружении изменений в площади объекта залога, банк потребует у заемщика незамедлительного погашения остатка долга.
Как узаконить самостоятельно?
У владельца квартиры, планирующего перепланировку, есть два варианта оформления изменений:
- по закону, предварительно получив необходимое разрешение;
- узаконить реконструкцию после ее завершения.
Сделать законную перепланировку гораздо проще, чем легализовать ее постфактум. Кроме этого, собственник может получить отказ в оформлении произведенных изменений, и тогда ему придется приводить квартиру в первоначальный вид.
Для того, чтобы получить разрешение на осуществление перепланировки, потребуется совершить следующие действия:
- собрать и представить в уполномоченный орган полный комплект необходимых документов:
- получить разрешение на реконструкцию жилого помещения;
Разрешение (или отказ) выдается в течение 45 дней с момента подачи документов.
- выполнить необходимые работы;
- обратиться в БТИ для проведения внеплановой инвентаризации квартиры. Сотрудники инспекции произведут все необходимые замеры и засвидетельствуют, что перепланировка выполнена корректно. Через 10 дней собственнику выдадут обновленные документы;
- получить в районной администрации распоряжение о сохранении квартиры в новом виде;
- оформить новый кадастровый паспорт на квартиру;
- обратиться в территориальное подразделение Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), чтобы осуществить регистрацию и получить новое свидетельство о праве собственности на жилое помещение. С этого момента перепланировка считается законной.
Где узаконить?
Вмешательство в традиционную конструкцию квартиры запрещается осуществлять без согласования с компетентными органами - территориальной жилищной инспекцией, отделом архитектуры и БТИ.
В зависимости от конкретного населенного пункта, в роли жилинспекции могут выступать отделы капитального строительства местной администрации, межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях и др.
Если у правообладателя квартиры нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, требующих разъяснений специалистов, и готова вся необходимая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако, если вопросы имеются, лучше обратиться напрямую в специализированный орган, ведь работники МФЦ могут быть недостаточно компетентны в подобного рода вопросах.
Желательно предоставить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. Если документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.
Как узаконить незаконную перепланировку?
Узаконить самовольную перепланировку квартиры необходимо в случае, если в ней были произведены любые из перечисленных ниже видов строительных работ:
- установка, перенос или снос ненесущих перегородок, целиком находящихся в пределах одной квартиры;
- установка вместо газовой плиты электрической, а также изменение расположения газовой плиты;
- перенос, объединение и разъединение санузла;
- установка сантехнического или инженерного оборудования, влекущая за собой изменение схемы сантехнической системы дома;
- перенос, установка или демонтаж оконных и дверных проемов;
- изменения конструкции полов.
Правообладатель жилья, совершивший незаконную перепланировку, может легализовать внесенные изменения в как административном, так и судебном порядке. Административная процедура схожа с алгоритмом согласования законной перепланировки.
Общий порядок действий по узакониванию уже произведенной реконструкции жилья приведен ниже:
- заказать проект перепланировки в специализированной организации или выполнить эскиз самостоятельно:
- если проект выполняет сторонняя фирма, ее специалисты сами проведут согласование готового документа в уполномоченных органах;
- эскиз, создаваемый владельцем квартиры, наносится на уже имеющийся план жилья. Зеленым цветом отмечаются возводимые архитектурные элементы, а красным - те конструкции, которые планируется снести;
По эскизу можно оформить далеко не все изменения. В нем возможно отобразить монтаж (демонтаж) стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, изменение конфигурации санузла. А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.
- собрать полный пакет необходимых документов и представить их в уполномоченный государственный орган;
- получить решение о легализации перепланировки, либо отказ в ее узаконивании;
Решение о согласовании реконструкции квартиры должно быть вынесено в течении 45 дней с момента представления необходимых бумаг. Еще 3 дня отводится на его отправку заявителю.
в случае положительного решения, необходимо обратиться в уполномоченные органы для получения новых документов на квартиру. С этого момента самовольную перепланировку можно считать узаконенной.
В согласовании реконструкции жилого помещения может быть отказано, если сотрудники уполномоченного органа сочтут произведенные изменения недопустимыми, либо обнаружат ошибки в проекте или эскизе. В первом случае, единственной возможностью легализовать перепланировку будет обращение в суд.
Что не удастся узаконить?
Получить разрешение на перепланировку квартиры не удастся в следующих случаях:
- если предполагается изменение конфигурации вентшахты;
- если реконструкция повлечет нарушение прочности здания (например, при создании проемов в несущих стенах, сносе части таких конструкций);
- в случае оборудования дополнительно санузла в комнате;
- при монтаже дверного проема, соединяющего комнату и кухню, на которой установлена газовая плита;
- при установке радиаторов на балконе с подключением к системе центрального отопления.
Данный перечень является примерными, так как к проведению перепланировки законодателем установлены лишь общие требования. Подробнее с ними можно ознакомиться в Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 “Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда”.
Сколько стоит узаконить перепланировку?
Примерная стоимость каждого из этапов оформления перепланировки жилого помещения приведена ниже:
- консультация специалиста: 1 000 - 2 000 рублей;
- составление проекта перепланировки: 3 000 - 15 000 рублей;
- получение разрешения жилищной инспекции: до 30000 рублей;
- получение разрешения путем обращения к посредникам: свыше 30000 рублей;
- согласование проектных документов: около 5000 рублей
- получение техпаспорта в БТИ : 2 000 - 7 000 рублей;
- узаконивание реконструкции через в суд: от 30000 рублей.
Документы
Для осуществления перепланировки по закону необходимо собрать следующие бумаги:
- заявление, заполненное по установленной форме;
- правоустанавливающий документ на квартиру;
- проект проведения реконструкции;
- техпаспорт квартиры;
- заключение территориального органа по охране памятников истории, архитектуры и культуры (если дом, в котором располагается жилое помещение, является памятником истории, архитектуры или культуры).
Для узаконивания уже совершенных изменений потребуются следующие документы:
- заявление;
- правоустанавливающая документация на жилье;
- технический паспорт жилого помещения, поэтажный план дома, экспликация;
- проект либо эскиз выполненной перепланировки;
- техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
- разрешения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.
Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и согласовывающий перепланировки орган, при необходимости, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, такие межведомственные взаимодействия лишь увеличивают срок оформления произведенной реконструкции.
Узаконить перепланировку через суд
В случае, если уполномоченные госорганы вынесли решение об отказе на осуществление законной перепланировки квартиры, гражданин имеет право оспорить его в суде.
Помимо документов на реконструкцию, в судебную инстанцию необходимо будет предоставить исковое заявление и решение об отказе в перепланировке. Рассматриваются подобные дела в течение 30 дней. В суде нужно доказать, что планируемая реконструкция не нарушает установленные законы. В случае вынесения положительного решения суда, его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.
Если владелец уже реконструированной квартиры не согласен с отказом в согласовании и считает причины надуманными или не соответствующими действительности, он также может подать исковое заявление в суд. Ответчиком по делу будут выступать органы местного самоуправления, отказавшие в согласовании.
В ходатайстве нужно указать, на каких основаниях истец пользуется жильем, описать суть проблемы (дату, когда была проведена перепланировка и подробное перечисление всех произведенных в ее ходе работ).
К исковому заявлению необходимо приложить все документы, собранные по делу, обязательно отметить, что реконструкция была сделана без разрешения и указать причины, по которым переделка выполнялась самовольно.