Доверительное управление наследуемой нежилой недвижимостью
После смерти отца осталось нежилое помещение, его собственность, я единственный наследник. На аренду помещения между отцом (был оформлен как ИП) и арендатором заключен долгосрочный договор, зарегистрированный в регпалате. Разрывать отношения после смерти арендодателя не собираемся.
Арендатор (представитель федеральной компании) просит оформить договор доверительного управления, он хочет добросовестно выполнять условия договора (платить аренду), но ему нужно правильное документальное оформление с учетом изменившихся обстоятельств.
Нотариус готов оформить всё необходимое, но такой случай в областном центре первый. Будем учиться вместе.
Прошу консультации о моих действиях в период до вступления в наследство:
1. Взаимоотношения с налоговой и другими госорганами.
2. Взаимоотношения с банком.
3. Могу ли я быть доверительным управляющим?
Это впрямую написано в ст. 1015 и не было бы предметом консультации, но я предполагал в консультации получить возможные обходные пути этой нормы. Речь-то идёт не об имуществе предприятия, а об имуществе частного лица.
И ещё. ответ на самую простую часть вопроса прозвучал. А если назначается другое лицо, то интересует ответ на пункты 1 и 2 основного вопроса с учётом имеющейся практики.
Уважаемый Владимир!
Ответ на вопрос — Могу ли я быть доверительным управляющим?, я думаю Вам понятен, что в силу закона Вас не могут назначить доверительным управляющим.
Ответы на вопросы: Взаимоотношения с налоговой и другими госорганами, Взаимоотношения с банком — Вам коллега изложила. Хочу немного дополнить со ссылками на нармы закона.
Согласно п. 3 ст. 85 НК РФ, органы, осуществляющие регистрацию (учет) физических лиц по месту жительства (месту пребывания), регистрацию актов гражданского состояния физических лиц, обязаны сообщать соответственно о фактах регистрации физического лица по месту жительства, постановки на учет (снятия с учета) по месту пребывания иностранного работника, о фактах рождения и смерти физических лиц в налоговые органы по месту своего нахожденияв течение 10 дней после дня регистрации (постановки на учет, снятия с учета) указанных лиц или дня регистрации актов гражданского состояния физических лиц.
В соответствии с ч. 10 ст. 22.3 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя утрачивает силу с момента его смерти.
Смерть индивидуального предпринимателя не прекращает исполнения обязательств по заключенным им договорам, учитывая наследственное правопреемство. Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности(хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Назначайте доверительного управляющего, составляйте дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, в связи с изменившимися условиями договора, либо расторгайте существующий договор и заключайте новый договор с доверительным управляющим, что будет являться более трудоемким. Только тогда, когда Вы вступите в права наследования и станете собственником помещения, Вы оформите новый договор аренды, где Вы будете являться Арендодателем. За это время, Вы можете зарегистрировать ИП.
Спасибо, очень понятно.
Но нотариус, понимая норму п. 3 ст. 1015 ГК РФ, готова учредить ДУ в моём лице, так как речь идёт об одной операции в месяц - перечислении арендной платы и оформлении соответствующих документов и об эксплуатации помещения. Арендатор в лице юрисконсульта пока тоже вроде говорит, что можно.
Я боюсь, что когда дойдёт до дела - регистрация в налоговой, открытие р/с в банке и чего-то, чего я не знаю, то такое ДУ в моём лице будет признано недействительным как несоответствующее ГК РФ и вся суета у нотариуса начнётся с начала.