Квартира в ипотеке

Светлана, добрый день!

Для перерегистрации доли мужа на вас — например в силу дарения потребуется согласие банка на указанное действие, так квартира находится в ипотеке. Второе осложнение — как я поняла — вы созаемщики и поэтому, я так понимаю, на стороне должника 2 лица. Просто так перевести квартиру на вас не получится. Действительно, надо или внести в действующий договор ипотеки изменение, касающееся вывода мужа из числа созаемщиков, или прекратить действующий договор и подписать новый — что и предлагает банк.

После подписания нового договора — созаемщиком станете вы. После этого — вы совместно с мужем направите в банк запрос на согласие о передаче квартиры на вас. Так как единственным должником будете вы — банк не будет препятствовать и предоставит его. Только после этого вы сможете перерегистрировать право собственности на себя.

Сейчас мы с мужем развелись, он согласен передать мне свое право собственности на квартиру. Подскажите, как это сделать?
Светлана

Добрый день.

Без согласия банка действительно нельзя ни подарить, ни продать квартиру, если она находится под залогом у банка. Если банк не даст согласие, то пока ипотеку не погасите, то так ничего подарить и не сможете.

Если же ипотеку полностью перевести к примеру на Вас, то в этом случае с доли мужа будет снято обременение в виде залога и он сможет подарить Вам свою долю, если конечно банк на это согласится.

Пробуйте добиваться согласия банка, других вариантов здесь нет.

Статья 346 ГК РФ Пользование и распоряжение предметом залога
1. Залогодатель, у которого остается предмет залога, вправе пользоваться, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Здравствуйте! Есть два варианта.

Первый как предложили в сбербанке, но он очень затратный.

Второй это ждать снятия обременения и дарение мужем своей доли.

Также добавлю, что переход права регистрируются не в нотариальной конторе, а в Росреестре, но в вашем случае необходимо согласие залогодержателя, то есть банка на отчуждение имущества.

Уважаемая Светлана,

согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено
залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в
качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества
либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным
способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено
договором об ипотеке.

Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения
обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное
имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Добрый день!

Ваша ситуация может быть разрешена с согласия банка, письменного согласия супруга и при правильном оформлении передачи предмета залога. Предлагаю Вам ознакомиться с Законом «Об ипотеке», некоторые положения приведены ниже и с позицией судов.

Ст 37 п.1. Закона об ипотеке

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом.

При этом сам лишь факт отсутствия в государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке
Таким правом залогодатель как собственник заложенного имущества обладает лишь с согласия залогодержателя. В то же время иные условия могут быть предусмотрены договором об ипотеке. Для соблюдения обозначенного условия при регистрации отчуждения в регистрирующий орган требуется предоставление согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом. Однако справедливости ради также отмечу, чтоп. 4 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом залога.
Согласие, как правило, оформляется в виде отдельного документа и предоставляется в письменной форме. Однако в практике встречаются и другие формы. Так, по одному из дел суд посчитал в качестве согласия подпись покупателя на договоре купли-продажи заложенного имущества. Такой вывод был сделан в связи с тем, что покупателем и залогодержателем имущества выступало одно и то же лицо
Сделка, совершенная с нарушением описанных правил, может быть признана недействительной. При этом по одному из дел суд, исходя из толкования положений ст. ст. 37, 39 Закона об ипотеке и ст. 167 ГК РФ, пришел к выводу об оспоримости сделок по реализации залогодателем имущества, находящегося в залоге.
В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей только по соглашению с залогодержателем. При этом такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не указано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью (что делает такие документы необязательными для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом).
Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в залогодателя порядке наследования к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.
Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными (совместными) залогодателями. Правовое значение солидарной обязанности выражено в ст. 323 ГК РФ. Так, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
В письме ФССП РФ от 23 декабря 2011 г. N 12/01-31629-АП указано, что согласно ст. 353 ГК РФ, ст. 32 Закона «О залоге» и ст. 38 Закона об ипотеке, залог сохраняет силу, если право собственности на заложенное имущество либо право хозяйственного ведения или право оперативного управления переходит от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства.
Позиция ВС РФ по данному вопросу заключается в том, что такое основание к прекращению залога, как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не указано в ст. 352 ГК РФ, регулирующей прекращение залога. Следовательно, переход права собственности не прекращает право залога, поскольку правопреемник залогодателя становится на его место. При этом не предусмотрено каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей из договора залога на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на имущество обременениях (см. Определение ВС РФ от 10 апреля 2007 г. N 11В07-12).
О сохранении залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу указывает также Конституционный Суд РФ в Определении от 15 апреля 2008 г. N 319-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Угадчикова Анатолия Леонтьевича на нарушение его конституционных прав статьями 302, 349 и 353 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Однако ВАС РФ считает, что правила о добросовестном приобретении имущества применяются и к приобретению заложенного движимого имущества третьим лицом, что исключает возможность обращения взыскания на добросовестно приобретенное заложенное движимое имущество, в том числе в рамках исполнительного производства (см. п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»).
В связи с этим, установив факт приобретения заложенного движимого имущества третьим лицом, судебному приставу-исполнителю рекомендуется при производстве в присутствии этого лица ареста данного имущества в целях обеспечения его сохранности разъяснять ему право обращения в суд с иском об освобождении имущества от ареста или исключении его из описи. В случае если данное право третьим лицом не реализовано, судебный пристав-исполнитель после производства ареста данного имущества в целях обеспечения его сохранности обращается в суд с заявлением о замене стороны исполнительного производства ее правопреемником. По результатам рассмотрения соответствующего заявления судебный пристав-исполнитель либо производит замену должника-залогодателя лицом, приобретшим у него заложенное движимое имущество, либо выносит постановление об окончании исполнительного производства на основании (если судом отказано в удовлетворении заявления и отсутствует возможность обращения взыскания на иное имущество должника).
Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила. Нарушение данной нормы зачастую служит основанием для отмены решений судов

Добрый день! На мой взгляд, необходимо пойти по пути предложенным банком — а именно составить новый ипотечный договор и переписать закладную.

Как уже верно было отмечено ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке» предусматривает, что: имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Любые действия совершенные без этого согласия могут повлечь за собой:

признание сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Я думаю, в наше время, с учетом того, что банки стали часто обращаться в суд с требованием о досрочном погашении обязательств, взыскания просроченной задолженности и т.п., требования о досрочном погашении ипотеки последует незамедлительно и, в случае, обращения банка в суд, последний примет его сторону.

Формально банк согласился с возможностью передачи Вам доли Вашего бывшего супруга. В том случае, если такого согласия не было Вы могли бы обратиться в суд. В, случае отказа банка от дачи согласия на перевод долга по ипотеки и перехода права собственности на квартиру на Вас, алгоритм действий следующий:

— между Вами и Вашим супругом составляется соглашение о переводе обязательств по договору ипотеки, копия высылается в банк. После чего обращаетесь в суд с требованиями: расторгнуть договор ипотеки между мужем и банком, перевести данные обязательства на новое лицо (т.е. Вас), внести изменения в закладную, заключить договор ипотеки на новых условиях.

В нотариальной конторе нас отправили в банк, в банке потребовали заново оформить ипотечный договор на мое имя, как оказалось, процедура это долгая и, что самое главное, она напрямую не приведет к смене собственника. Доля ипотечных средств на сегодняшний день составляет четверть стоимости квартиры, первоначально — около половины.
Светлана

С тем, что данная процедура не приведет к смене собственника не согласен, как только Вы получаете новый договор ипотеки в котором будет прописано, что Вы в полном объеме ее выплачиваете, а на Вас переходит обе доли — несете его в регпалату и переоформляете свидетельство о праве собственности.

Здравствуйте!

в банке потребовали заново оформить ипотечный договор на мое имя, как оказалось, процедура это долгая и, что самое главное, она напрямую не приведет к смене собственника.
Светлана

Конечно, просто переоформление договора ипотеки на Вас не влечет перехода права собственности на квартиру к Вам. Для перехода собственности необходимо произвести раздел имущества, тогда основанием для перехода собственности на квартиру будет соглашение супругов о разделе имущества (которое по желанию можно нотариально удостоверить).

Добрый день.

Соглашусь с коллегами, что лучше сделать так, как предлагает банк.

Но в судебной практике встречаются случаю, когда раздел имущества супругов, обременённый ипотекой, происходит и без согласия банка.

Один из супругов обращается в суд с заявлением о разделе имущества, в котором просит прекратить право общей совместной собственности. При этом в иске заявляются только требования о разделе имущества, тогда как требования о разделе долга по кредитному договору не выдвигаются. В связи с этим суд рассматривает и разрешает спор только в рамках заявленного иска (пункт 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса РФ).
Так, со ссылкой на указанную выше норму отклонен довод ответчика о том, что раздел квартиры возможен лишь с одновременным разделом солидарных обязательств по кредитному договору, при этом ни истец, ни ответчик требований о разделе таких долгов не выдвигали (Определение Кемеровского областного суда от 09.11.2011 по делу N 33-12603).
При выдвижении требований только о разделе имущества привлеченный в качестве третьего лица кредитор обычно не имеет возражений.
Выработана практика, подтверждающая удовлетворение исков о разделе ипотечного имущества супругов без получения согласия кредитора (например, решение Центрального районного суда города Хабаровска от 14.01.2013 по делу N 2-566/13).
При удовлетворении подобных исков суды руководствуются следующим.
В силу статьи 334 Гражданского кодекса РФ залогодержатель имеет преимущественное право на полное получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии со статьей 353 Гражданского кодекса РФ и статьей 38 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права, принадлежащие залогодержателю в силу ипотеки, в полном объеме сохраняются при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу.
Раздел имущества супругов никак не влияет на обязанности каждого из них по обязательствам, возникшим у обоих супругов или у каждого из супругов в отдельности во время брака.
Исходя из положений статьи 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении заложенного имущества без согласия кредитора приобретатель такого имущества несет в пределах стоимости этого имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству, то есть при разделе имущества супругов каждый из супругов будет нести вытекающую из отношений ипотеки ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Следовательно, права кредитора в случае раздела ипотечного имущества между супругами, являющимися созаемщиками (заемщиком и поручителем) по кредитному договору, не нарушаются, так как объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право.
Изменения кредитного договора, а именно перевода долга, не происходит, поэтому в получении согласия, предусмотренного статьей 391 Гражданского кодекса РФ нет необходимости.
Таким образом, суды удовлетворяют иски о разделе имущества и, соответственно, выводе одного из супругов из состава залогодержателей. При этом оба супруга продолжают оставаться солидарными должниками по кредитному договору.
Для вывода супруга из состава заемщиков необходимо предпринять следующие действия.
После вступления решения суда в силу необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для внесения изменений в Единый государственный реестр прав и получения нового свидетельства.
С указанным свидетельством, решением суда и заявлениями от обоих супругов, содержащими просьбу о переводе долга, следует обратиться к кредитору. Обычно данных документов бывает достаточно для получения согласия кредитора на перевод долга и внесения изменений в кредитный договор (например, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию заверяет о выдаче согласия на перевод долга при наличии документов, перечисленных выше).

Здравствуйте!

Если договор уже заключен, то сменить должника можно ТОЛЬКО с разрешения кредитора:

Статья 391. Условие и форма перевода долга

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Таким образом, до тех пор пока вы не получите соответствующее согласие от банка, ничего сделать с этой квартирой вы не получите. Вам только договариваться с банком — иных путей нет. Даже обращение в суд не поможет.