Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Компания по продаже коммерческой недвижимости
Автомойка и з/у продаются юр.лицом - компанией по продаже недвижимости, в собственности более трех лет. Какой налог придется платить после продажи?
Здравствуйте, Татьяна Николаевна.
Если происходит купля-продажа объекта коммерческой недвижимости возникает обязанность уплатить налог на добавленную стоимость (НДС).
Обязанности по уплате НДС распределяются следующим образом: продавец выставляет покупателю сумму НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а тот зачисляет её в бюджет.
Налоговая ставка составляет 18 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Организация-продавец при продаже нежилого помещения обязана выставить счет-фактуру покупателю, в которой дополнительно к стоимости помещения указывает сумму 18% от цены помещения как НДС. Продавец уменьшает полученный им от покупателя НДС на сумму НДС, который он в свою очередь оплатил как покупатель (налоговый вычет), и разницу направляет в бюджет.
По поводу налога на прибыль. Прибылью признаются доходы, уменьшенные на величину расходов. Согласно пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, прибыль, полученную от продажи помещения, продавец вправе уменьшить на остаточную стоимость амортизируемого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.
Налог на прибыль при продаже недвижимого имущества составляет 24% (если ОСНО).
На какой системе налогообложения находится продавец?
Дело в том, что если на ОСНО, то придется еще уплатить налог на прибыль с разницы между ценой приобретения и ценой реализации.
Статья 248. Порядок определения доходов. Классификация доходов
1. К доходам в целях настоящей главы относятся:
1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее — доходы от реализации).
Статья 249. Доходы от реализации
1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
По земле также нужно учесть, что:
Статья 264.1. Расходы на приобретение права на земельные участки
1. В целях настоящей главы расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.
5. При реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем, прибыль (убыток) определяется в следующем порядке:
1) прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном настоящей главой;
2) прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами для целей настоящей статьи понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном настоящей статьей;
3) убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 настоящей статьи, и фактического срока владения этим участком.
а также то, что налоговая ставка по налогу на прибыль организаций составляет 20% (ч. 1 ст. 284 НК РФ)
а также то, что с реализации земельного участка НДС не уплачивается
Статья 146. Объект налогообложения
2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:
6) операции по реализации земельных участков (долей в них);
Здравствуйте!
При продаже коммерческой недвижимости Вы обязаны уплатить НДС 18%
Кроме того, юр. лицо при продаже коммерческой недвижимости учитывает доход от сделки при исчислении налога на прибыль. Согласно ст. 247 НК РФ, объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций считается прибыль, полученная налогоплательщиком.
Я бы предложил Вам иную схему продажи если Вы юр. лицо, при этом важно, чтобы учредителем (учредителями) были физ лица.
Целесообразней видится не продажа коммерческой недвижимости, а долей юр. лица, если Вы ООО или акций если Вы ОАО.
В этом случае вместо уплаты НДС (18 %) и налога на прибыль (24 %) Вам придется оплатить только налог на доходы физических лиц (13 %).
С уважением,
Ярослав Цветков.
Здравствуйте, Татьяна Николаевна. Поскольку в данной ситуации речь идет о продаже коммерческой недвижимости юридическим лицом, то применить положение о трехлетнем сроке владения не возможно, т.к. данное правило, установленное подп. 17.1 п. 1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ) распространяется на отношения, в которых участником является физическое лицо.
Согласно вышеуказанной норме не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие видыдоходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При продаже коммерческой недвижимости юридическим лицо уплата конкретного налога и его размера будет зависеть от того, какую систему налогообложении применяет данное юридическое лицо.
1. Если юр. лицо применяет общую систему налогообложения (ОСНО):
необходимо будет уплатить налог на добавленную стоимость (НДС) 18 % (п. 3 ст. 164 НК РФ):
покупателю выставляется счет-фактура с выделенной суммой НДС, покупатель выплачивает её продавцу, а продавец эту сумму соответственно уплачивает в бюджет. Т.е. по сути юр. лицо к стоимости недвижимости добавляет сверху еще 18 %, которые потом и должен заплатить в бюджет в виде НДС.
также одновременно с НДС необходимо уплатить налог на прибыль 20 % (п. 1 ст. 284 НК РФ).
При этом стоимость проданной недвижимости можно уменьшить при исчислении налога на прибыль на остаточную стоимость амортизируемого имущества на основании пп.1 п. 1 ст. 268 НК РФ.
При этом согласно п. 3 ст. 268 НК РФ, если остаточная стоимость нежилого помещения с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.
2. Если юр. лицо применяет упрощенную систему налогообложения:
при объекте налогообложения доходы 6 % необходимо уплатить УСН 6 % от полной стоимости проданной недвижимости.
при объекте налогообложения доходы минус расходы от 5 до 15 %, налог исчисляется от разницы между стоимостью покупки недвижимости и стоимостью продажи (п. 1 ст.346.15 и подп. 1 п.1 ст. 346.16 НК РФ).
В зависимости от системы налоггобложения 6 или 15% налога на прибыль еще.