Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли расторгнуть такой договор и вернуть задаток?
Выбрали квартиру для покупки в ипотеку, внесли задаток за нее. После чего узнали, что текущий собственник приобрел ее с торгов через процедуру банкротства прежнего собственника. В договоре задатка написано что он невозвратный если сделка не состоится по вине покупателя. Можно ли расторгнуть такой договор и вернуть задаток? Или если соглашаться на такую сделку, как можно обезопасить себя от судебных тяжб со стороны прежних собственников и не остаться и без квартиры и без денег?
После чего узнали, что текущий собственник приобрел ее с торгов через процедуру банкротства прежнего собственника.
Добрый день!
Уточните, сколько времени прошло с момента банкротства прежнего собственника? Сколько времени владеет квартирой новый собственник?
Выбрали квартиру для покупки в ипотеку, внесли задаток за нее.
Банк одобрил ипотеку на покупку именно этой квартиры? Банк провел проверку документов?
Здравствуйте.
Расторгнуть просто так договор задатка невозможно, для этого нужны основания. То, что Вы усмотрели возможные юридически риски относительно приобретаемого объекта уже после уплаты задатка, к сожалению, не является основанием для расторжения договора.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
что означает, что в случае Вашего отказа от заключения основного договора продавец может оставить задаток себе.
Чтобы достаточно ответит на вопрос о рисках оспаривания сделки, нужно знать, как давно продавец приобрел эту квартиру.
Действительно, бывают ситуации, когда торги по продаже имущества банкротов оспаривают.
Если торги признаны недействительными, но квартира уже продана третьему лицу, то по иску заинтересованного лица квартира может быть истребована в порядке ст. 301 ГК РФ
Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Оставить за собой имущество в таком случае можно, если удастся доказать добросовестность приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Суд, при решении вопроса, мог приобретатель знать или не знать о рисках оспаривания сделки учитывает много факторов — по какой цене и на каких условиях приобреталось имущество, насколько глубоко покупатель проверил чистоту сделки, отвечала ли сделка признаком действительности во всем, кроме того, что была совершена неуполномоченным лицом (собственником, договор на основании которого он владел имуществом, был в дальнейшем признан недействительным).
Но 100% гарантии ни одна проверка не даст, лучше всего рассмотреть возможность страхования титула. Данная услуга представляет собой страхование риска оспаривания сделки или истребования имущества, если случай признается страховым, то страхователю возмещается стоимость утраченного в результате оспаривания сделки имущества.
Здравствуйте, Евгений!
Ну в общем то это не проблема, что квартира приобретена с торгов.
Я бы даже сказал что это вполне нормально в сегодняшних реалиях. И вообще не факт что кто-то будет предъявлять претензии. Они уже в рамках процедуры все как бы рассмотрены.
Поэтому переживать не стоит.
И основанием для расторжения договора это не является (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).
Надо соглашаться, если не хотите потерять задаток.
Почему Вы вдруг решили что Вы останетесь без квартиры и без денег?
В данной ситуации я бы советовала только одно —страхование титула.
Титульное страхование недвижимости — это полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта. Объектом защиты выступает не сама недвижимость, а права на неё, которые переходят от предыдущего владельца.
При покупке жилья в ипотеку — если заёмщик лишится права собственности на жильё, страховая погасит долг перед банком, а разницу (стоимость квартиры по договору купли-продажи за минусом остатка долга по ипотеке) — выплатит заёмщику.
Здравствуйте.
А можете приложить договор? Только на задаток заключили? Предварительный договор купли-продажи заключали?
Да, есть предварительный договор купли продажи. Пока ждем одобрение ипотеки от банка.
Опять же, надо смотреть договор, при том оба, но в одностороннем порядке по общему правилу от предварительного не отказаться.
Продавец может через суд понудить к заключению основного.
Статья 429 ГК РФ Предварительный договор
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Но если ни продавец, ни покупатель в установленный срок не потребуют заключить основной, то предварительный договор прекратится и задаток должен быть возвращён.
Это общее правило, иное может быть предусмотрено в договоре.
Если Вы заключили предварительный договор с условиями задатка или отдельное соглашение о задатке, то тот факт, что позже Вы узнали историю квартиры, не является основанием для расторжения предварительного договора и соглашения о задатке и его возвращения Вам.
Так, согласно ст. 381 Гражданского Кодекса РФ: