Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Можно ли отсудить компенсацию и в какой суд и с каким заявлением обращаться?
В 2023 году приобрел коммерческую недвижимость - офис с арендатором. В договоре купли-продажи который я подписал есть пункт "Покупатель удовлетворен качественным состоянием Объекта недвижимости, установленным путем осмотра Объекта недвижимости перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Продавец". Также продавец (застройщик) взял на себя по договору купли-продажи обязательства до 2026 года находить мне арендаторов. Так как срок его обязательств истекает я наведался к арендатору чтобы перезаключить договор на двусторонний и узнал от него, что окна в помещении как такового нет. За римскими шторами окна просто кирпичная кладка, причем на расстоянии нескольких см от здания и помещение даже не проветрить, так как по этому расстоянию идут запахи от общепита расположенного внизу, не говоря уже о том, что солнечного света также нет. Когда я принимал помещение я видел окно закрытое шторами, продавец о ситуации мне ничего не сказал и в договоре не прописал. Естественно открывать окно мне не было надобности и только спустя 2,5 года я узнал об этом от арендатора который думал, что я в курсе. Считаю, что это обман при покупке и как минимум мне должны были этот существенный факт сообщить. Сейчас я не думаю что смогу продать офис по той цене что купил так как оно получается без окна. Как мне быть ведь договор я подписал с таким пунктом, что претензий нет? Можно ли отсудить компенсацию и в какой суд и с каким заявлением обращаться?
Александр, здравствуйте.
В договоре купли-продажи про окна была оговорка?
К договору план помещения прилагался?
Смотрите, в данном случае что может иметь место.
Во-первых, примите во внимание сроки, которые прошли с момента заключения договора. На них будет ссылаться продавец, указывая на то, что Вы могли обнаружить недостатки в помещении ранее.
В силу ст. 477 ГК РФ
Установленный двухлетний срок для предъявления претензий к качеству проданного помещения у Вас вышел.
Вот только, сроком давности данный период не является и обращению в суд он не препятствует, поскольку, как полагают суды, указанный срок установлен для целей предъявления претензий относительно недостатков товара.
И здесь следует учитывать позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 24 марта 2015 г. N 557-О о том, что к исковым требованиям, связанным с недостатками товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, применяются общие сроки исковой давности.
В связи с этим обращение в суд после истечения 2 летнего срока не лишает Вас права на судебную защиту, но обязывает представить доказательства обнаружения недостатков именно в течение указанного срока.
Данное мнение высказано в Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16.04.2025 N 88-8668/2025 (УИД 50RS0031-01-2023-022413-16)
и в
Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2025 N 160-ПЭК25 по делу N А65-17459/2021
Второй момент, вытекает из ст. 475 ГК РФ, согласно которой предъявить требования в связи с недостатками, Вы вправе в случае если они не оговорены в договоре.
В представленном Вами плане на помещении № 5 имеется сплошная черта закрывающая оконный проем. И тут уже все будет зависеть от того, каким образом, будет истолкован данный план.
При отсутствии в иных документов дополнительных обозначений и комментариев к плану — можно ссылаться на то, что данная черта не указывает на то, что там нет окна согласна плану. Поэтому Вы ориентируясь на план и исходя из иных помещений на нем полагали, что в приобретаемом помещении также есть окно.
Таким образом, при доказанности того, что отсутствие окна, о котором Вы не были осведомлены при заключении договора, может явиться основанием для отказа от договора с требованием о возврате оплаченной за помещение стоимости.